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前段时间接到当事人咨询，情况很有代表性。当事人两年前购置一套二手房，交房后地下室堆放不少原房主遗留杂物，长期无人取回，他索性直接全部清理丢弃。谁也没想到时隔两年，原房主突然找上门，声称地下室存放贵重物品，要求承担赔偿责任。
很多购房者都会形成固有认知：房屋完成过户、拿到钥匙，连同配套地下室都属于自己，里面遗留杂物可以随意处置。从事房产纠纷业务多年，我提醒大家，这个想法存在不小法律误区。
房屋、地下室属于不动产，过户交付之后使用权转移，但地下室里的家具、杂物属于动产。在没有书面约定的前提下，物品所有权依旧归原房主所有。没有提前沟通通知就直接丢弃，存在被认定侵权、承担赔偿的风险。
借着这个真实案例，给准备买卖二手房的朋友梳理交房阶段几项关键事项，提前做好，规避后续纠纷。
1、交房务必签署书面房屋交接清单，明确遗留物品处置方案口头约定很难留存证据。交接清单最好写明：交房前卖方自行清空所有私人物品；交房完成之后，房屋、地下室、储藏室内遗留物品，视为卖方自愿放弃所有权，买方有权清理。书面凭证，是发生争议最有力的保障。
2、提前核实地下室权属，尽量写入买卖合同部分地下室随房屋一并转让，还有一部分地下室属于独立产权，或者仅限原房主使用。交易前务必核实清楚权属范围。如果地下室不在本次交易范畴，买方不要随意进入，更不能私自处置内部物品。
3、交房现场拍照、录像，完整留存证据交房当天，对房屋内部、地下室各个区域完整录制视频，记录现场遗留物品状况。日后一旦产生矛盾，影音资料可以还原交房时真实场景。
4、交房后发现遗留物品，切忌直接清理交房结束后如果发现对方还有物品遗留，稳妥方式是通过微信、短信通知原房主，设置合理搬离期限，并且完整保存沟通记录。不打招呼直接丢弃，是同类案件中买方最容易踩坑的地方。
回到这位咨询人的情况，时隔两年原房主想要索赔，举证门槛很高。对方需要拿出证据证明存放物品明细、物品实际价值，同时证明物品由购房者丢弃。不过举证难度大，不代表购房者完全没有风险，一旦对方能够提供有效证据，难免卷入诉讼，耗费大量时间精力。
大多数购房者的注意力集中在产权核验、贷款、税费等环节，常常忽略交房交接细节。这些看似不起眼的小事，如果前期没有规范处理，隐患可能潜伏多年。
过户仅仅是二手房交易其中一环，完善全套交接手续，才能真正安心。
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