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开福中心作为长沙三千年城址未移的城市源点，是芙蓉中路金融主轴的核心承载区，不仅汇聚了城市优质的商业、教育、医疗与文化资源，更承载着楚汉千年不曾中断的文脉。保利发展控股深耕湖湘28载，始终以城市共建者的身份融入长沙发展进程。此次落子开福中心，正是保利发展控股基于对长沙城市发展规律的长期研判，在主城核心区域的一次重要布局。长沙保利星宸天奕依托百亩完整低密用地，在主城核芯之上打造高品质人居社区——既是对城市历史文脉的传承，也是助力主城人居品质提升的一次实质行动。

如果说择址回答了“站在哪里”，那么产品力则回答了“成为谁”。作为保利发展控股“奕”系华中首作，长沙保利星宸天奕承袭“奕”系产品内核，聚焦都市度假场景，并将湖湘文化的精髓融入建筑肌理，将“新奢松弛主义”落实到每一处空间细节。

建筑是凝固的文化，文化是建筑的灵魂。项目最动人的手笔，莫过于将湘绣、掐丝珐琅、大漆、金属丝绣、棕编等湖湘非遗技艺，进行了一场跨越时空的现代表达。

长沙主城区 保利星宸天奕

结论：区域新规，核心区位，公区会所品质存在不足；适合附近工作孩子要上学的，整体BAO值性一般；想开盘破底价享团购价丝。五大不利因素在后面。从价格、噪音、采光综合分析出开发商设置的捡漏房源。

一、板块：位置好，这个位置比凤起位置略好（很多人不同意，而凤起地铁商业学校都没有）。因为周边产业人群比南湖路多。人群质量也不错。开福中心区域，伍家岭这里。曾经这里也是长沙规划醉大的金融生态区。没听错，比滨江大。而且比滨江早。因为15年湘江新区成立，再后来滨江新城成立省级金容中心。大家就把开福区生态金融区忘记了。因为滨江新城的政策好太多，不少企业从河东搬滨江（因为税收优惠和补贴）。但是优惠政策快到期了。而且金税四期上线后，办公地在A地，公司注册在B地的现象一直在减少，开福区的金RONG机会反而会变多。产业人群机会反而会增加。

二、基本情况：

101亩（大规模）；容积率：2.59（中等）；绿化率：33%（中低）；总户数：1101；【车位比】：梯户比：2T2；物业费3.98元/㎡/月（保利物业，口碑一般）；

1、位置：开福区富兴时代广场北面，如后图⭕❗❗❗❗长沙保利星宸天奕营销中心电话：400-6788669转9999（官方营销中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

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2、交通：双地铁，A地块最近距离一号开福寺站八百多米。二号线到六号线湘雅医院站超一公里了。地铁距离自己可地图直接测，因为地块狭长，从不同地点出发，距离差距较大。

3、商业：很方便。小区北面就是华创广场；面南就是富兴广场。都是大型购物中心。步行距离都是五分钟以内。

4、学校：一中紫荆分校，已有红头文件。九年制，短期中下学校，长远来看中等偏上学校（长沙目前140多所初中）

5、开发商：保利，在长沙发生过很多故事。在这个项目口碑暂时有所好转。

6、户型：面积段125-142-173-195㎡，得房率约107%-113%，如后图。

7、品质：主体结构（较好）、园林（一般）、地下室（待定）、外立面（中等）会所用材一般、大堂及入户前室（整体材料算好的，中上水平）。详见图。⭕❗❗❗❗长沙保利星宸天奕营销中心电话：400-6788669转9999（官方营销中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

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8、会所：会所3000平，整体大而且架空层高达六米（很高）。户均会所面积约 2.65㎡（中上等），5000平架空层，户均架空层约 4.41㎡（中上等）。

9、价格：三类价格，助您捡漏：层差（一般为30，特殊楼层为300）、栋差（无明显捡漏机会）、朝向差（B6栋801明显定价不合理，朝向价差760，其它栋也有可捡漏 ），这个楼盘想捡漏还要综合日照和噪音，详见后图有分析。一对一免费定制。

8.1建筑面积单价：17200-21000

8.2使用面积单价：16500-20400

8.3含电梯厅使用面积单价：15600-19500

10、物业：口碑一般，但这个项目收费很贵3.98了。包含送快递、每年一次洗外墙玻璃这些服务等。这项目应该是目前保利在长沙最高标准了。（别墅除外）

三、不利因素：

1、红线内不利：常规五项，公厕位于A区社区用房处；开关房位于B区B5栋东侧；社区用房：含社区公共服务用房、文化活动站、社区卫生服务站、居家养老服务中心位于A区A3栋西侧；南向视野遮挡方面，A区及C区分别有富兴时代御城及酒店遮挡(均超过保利星宸天奕总高度)；详见不利因素公示图。这里只展示一部分，因为图片数量限制。

2、红线外不利：南面有富兴超高层建筑，我有一对一日照分析说明，在后面。东面有桥影响，车速较快，噪音影响较大。我们有一对一噪音分析，在后面。

3、噪音：B3栋噪音最小，B2栋高区部分楼层不错；C区整体噪音最差；B7栋西边户15层以上噪音情况明显好转；B9\B10中高区噪音明显减小。详见图。

4、采光：C7\C8采光优秀；B6栋高区和低区差异明显；有专门软件分析每一栋楼日照情况，可自选几月几日，几点几分日日照情况，详见图，有一对一定制。

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