辽宁
这几天看到不少的楼市公众号都在宣传姑苏金茂的新项目——满元。
看到比较一致的价值点宣传就是突出其115平的小户型。
不少的标题都带有以下的关键字眼——“姑苏惊现115㎡小户”。
我不知道这个是否是开发商要求立足这个点去宣传？还是很多楼市公众号英雄所见略同一起得出的结论？
并不是说这样宣传不好，而是会感觉有点奇怪，有一点点割裂。
这个地块土拍的时候热度就比较高，后续出规划也非常的快。前期宣传的卖点就是苏州首个“满系”产品，直接叫板产品力不输金茂的府系列，是金茂在2024年全新推出的年轻化高端改善系列产品。
再来看看项目的参数，1.3的容积率，在姑苏南门这个板块属于难得的低密度地块了。
规划了4栋8F洋房+6栋4F叠墅+2栋11-15F小高层，叠墅分为上下叠，下叠户型为168/190㎡，上叠户型为179/196㎡。而普通的住宅则分为115/130/143㎡三个户型。
按照开发商前期宣传的重点，给人的印象都是这个楼盘走的都是高端路线。
要是从户型分布区判断的话，这和这个楼盘走的高端路线又有点矛盾。一般要是从户型分布判断小区是否高端，主要看户型的面积段、空间布局、功能配置以及整体的户型结构。高端小区（尤其是高端改善型或豪宅）的户型设计通常以“大户型为主、空间尺度大、功能配置极致、注重私密与圈层纯粹”为核心特征。
但这个项目的产品类型从叠加别墅到洋房再到普通的小高层，面积段从196㎡一直小到115平米。3种产品，7种户型，看起来不算多，但是这个小区总共也就只有268户。
更为关键的是，一般被视为普通小区才有的偏刚需的小户型在这个项目里也有，更为关键的是被拿来当做宣传的重要卖点之一。
显然，这个项目并没有一般高端小区特有的那种纯粹性。
给人的感觉就是，开发商有点“既要又要”的感觉。既想把板块内高端的改善客群全部吸引过来，又不想放过刚需向改善过渡的客户。
当然，或许开发商也有他的苦衷，这块地北边靠着南环快速路，要是北边不做楼层高一点的楼幢挡一下噪音，似乎对不起南边的洋房以及叠加别墅的客户。
做了高一点的楼层去档的话，这些高的楼层是做大的平层还是能走量的小户型？
前车之鉴是，北边位置更好、书包资源更好的中建大平层都去化艰难，要是做面积大的户型不是明知山有虎偏向虎山行么？这样一看，唯一的出路或许只能把户型做的小一点总价才能做低，靠产品差异化看看能不能有奇效了。
我是东吴房观刘同学
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