城更政策利好频出 深圳南山荔园新村续上十四年改造梦

来源：观点地产网

观点网 近日，深圳南山区城市更新和土地整备局发布荔园新村城市更新计划（草案）的公示信息，意味着这个坐落于华侨城片区的老旧小区再次续上了十四年旧改梦。

早年受地铁施工影响，建成不满20年的荔园新村开始出现地基沉降、墙体开裂等安全隐患，于是早早地便踏上改造之路。只是当时谁也没想到，时间过去了十几年，其改造梦还停留在计划层面，至今未真正进入实施阶段。

在追梦过程中，荔园新村改造历经意愿征集遇阻、宏观调控叫停、经济收益低下等困境；同时还两度更改赛道，从旧改到棚改再到旧改，多番轮换却始终难以窥见成功的身影。

直至今年有关城市更新的利好政策密切出台，荔园新村旧改迎来了续梦契机。

十四年改造梦

荔园新村的改造之路始于十四年前。

据了解，荔园新村建成于1995年，开发商为沙河实业股份有限公司。项目现状为旧住宅区，共计17栋8层无电梯建筑，用地面积为40783.7㎡，建筑面积76890.9㎡，现状容积率约1.88，共涉及5宗住宅地块。

尽管才建成30年左右，但荔园新村已成“危房”。因地铁2号线施工影响，小区8栋房屋皆受到一定程度的损伤。据过往媒体报道，自2008年地铁隧道施工工程开始后，小区内房屋地基开始出现不均匀沉降，并陆续出现房屋倾斜变形、墙体梁柱开裂、钢筋暴露等系列问题。

根据资质机构鉴定结论，荔园新村未达到危房程度，但小区居民认为“缝缝补补”难以根除安全隐患，并希望可以“推倒重来”。

于是在2012年，该小区业委会便开始与益田集团接洽，沟通开展旧改前期工作。然而经过长达8年的时间，意愿征集阶段同意率一直未能达到100%，因此旧改前期工作始终停滞不前。

后来，深圳兴起棚改之风，荔园新村决定更换改造赛道。2020年4月，荔园新村启动棚改意向调查；同年底，该小区被正式纳入南山区棚改计划并确定了实施主体为南山人才安居集团；次年7月，棚改意愿征集同意率突破“双95%”，前后时间仅过去不到一年半，与当初8年旧改准备形成鲜明对比。

原以为一切都会顺利进行，但计划赶不上变化，由于政策的变更，荔园新村棚改还是未能圆梦。

2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，大拆大建的棚改、旧改计划均被“叫停”，荔园新村棚改也因此被迫搁置。

为了实现“拆迁梦”，荔园新村决定重走旧改老路。2024年5月，南山区城市更新领导小组会议审议已同意启动荔园新村城市更新前期工作。

然而，历史是相似的，重走老路的荔园新村又一次因政策影响而梦碎。

2025年3月，住建部发布《住宅项目规范》，当中提到住宅用地容积率不超过3.1、建筑高度不超过80米，并于5月1日正式实行。

因容积率和限高不符合要求，荔园新村旧改被判定“不具备经济可行性”。据测算，按照上述规定，深圳旧改项目净拆建比需达到2-2.5才具备经济可行性，而荔园新村容积率不足2，无法平衡改造成本。

更让人心酸的是，与荔园新村同期获批开展前期工作的爱榕园片区旧改项目并未到太大影响，而是按部就班地完成立项并公示规划草案。

不过，事情很快便迎来转机。

今年7月20日，深圳南山区城市更新和土地整备局发布了荔园新村城市更新计划（草案），这意味着曾两度告吹的荔园新村改造得以再次续梦。

何以续梦？

根据计划草案，荔园新村旧改由南山区沙河街道办申报，拟拆除范围用地面积约40783㎡，拟更新方向为居住，拆除范围内应落实大于3000㎡且不小于拆除范围用地面积的15%的城市公共利益项目用地。

图片来源：深圳南山区城市更新和土地整备局

项目位于华侨城片区潮州西街8号，距离地铁1号线世界之窗站约450米。项目北侧为华侨城欢乐谷停车场，南侧为世界花园小区，西临沙河五村城市更新单元（白石洲城中村旧改），东侧为华侨城欢乐谷。

其中，西面的白石洲旧改是深圳目前体量最大的城市旧改项目，素有深圳“城市更新航母”之称，规划建筑面积约500万㎡，分为四期开发，开发商为绿景集团。

据了解，白石洲项目一期住宅产品绿景白石洲璟庭已于2023年9月开盘入市，并于2026年2月启动交付。该项目目前仍处于现房顺销阶段，安居客上显示均价约10万/㎡，这一价格或可为荔园新村旧改提供参考。

关于荔园新村旧改项目的操盘人选，当前市场大多猜测是中海。

早在2024年11月，深圳交易集团曾为荔园新村城市更新项目公开招标前期服务商，彼时中标单位为中海华南（深圳）有限公司，该公司由中海地产集团有限责任公司100%持股。

不过，这一切的前提是该旧改项目得以顺利进行。

有分析指出，荔园新村旧改项目得以续梦最主要的原因是政策的松绑。

今年3月，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，对未完成规划审批的项目，应符合《住宅项目规范》相关要求，原则上可不配建保障性住房，自2026年3月16日起实施。

不再强制配建保障房的规定为开发商实现了减负，变相提升了项目经济效益，这成为荔园新村旧改续梦的关键原因，令其具备“经济可行性”。

实际上，作为“十五五”开局之年，今年关于城市更新的重磅政策层出不穷。

5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，这是我国城市更新领域的第一部国家级专项规划。当中提出要健全城市更新实施机制、构建可持续的城市建设运营投融资体系、更大力度支持盘活存量土地等政策举措。

7月1日，《求是》杂志发表文章《充分挖掘和释放投资潜力》，文中明确不再依靠大规模新建住宅拉动经济，而是转向城市更新、旧房置换、存量盘活为主的发展路径，并将城市更新和“好房子”建设列为重点投资领域。

从旧改到棚改，再到回归旧改，荔园新村的改造之路一直与时下政策息息相关，如今虽然城市更新赛道被寄予厚望，但其最终能否圆梦仍是个未知数。

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