物业服务如何做好“养老”加法？上海交大师生深入社区探寻物业造血新思路

本文转自：人民网-上海频道

人民网上海7月24日电 当前，面对老龄化进程加速的社会现实，积极探索“物业+养老”模式已成为物业企业下足“绣花功夫”的题中之义。然而，“物业+养老”模式落地多年，行业仍普遍面临盈利闭环缺失、长期依赖补贴、合规风险突出等可持续运营难题。不靠政府兜底，该模式的长效“造血机制”该如何建立？如何打造兼具社会价值与商业可持续性的长效运营体系？面对专业壁垒，企业又该如何厘清服务边界与法律风险？

近日，上海交通大学国际与公共事务学院“数智赋能物业服务升级转型”暑期社会实践团，在陈杰教授、潘浩之教授与王奎明副研究员的带领下，深入上海市宝山区旭辉依云湾小区开展专项实地调研，为物业企业跨界养老探寻破题之策。

上海交大“数智赋能物业服务升级转型”暑期社会实践团

作为一个建成十余年的城郊成熟社区，该小区老龄住户占比接近三成。面对老龄化程度深、服务专业化不足以及经营增收单一等痛点，小区物业运营方永升服务集团积极探索，从业务结构、空间运营与医疗合规等维度发力，推出了“37度繁星社区”等运营模式：前端以家修、团购等增值业务作为敲门砖以采集需求；中端依托社区“健康小屋”打通专业医疗资源，提供健康检测、中医理疗等十项服务；后端则联动建管与工程条线赋能智能化与适老化改造，并培育包括助老管家、红十字急救员在内的“物业+养老”标准人才队伍，打通了“机构康养+社区康养+居家养老”的服务生态链。

永升物业负责人介绍物业服务

结合实地走访与多方专题研讨，交大实践团对“物业+养老”如何实现市场化、可持续运营进行了深入剖析，并形成以下四点发现：

一、立足轻资产，做社区养老的“资源整合平台”

调研发现，小区内高层住宅、公共活动草坪和健康小屋等公共空间利用率极高，凸显了物业企业天然的物理距离优势。针对这一空间优势与高昂的转型门槛，实践团成员、交大国务学院博士生石曼卿在研讨中提出疑问，探索养老服务对物业企业来说短期内意味着高昂的沉没成本，在收益与风险并不确定的情况下，永升是基于何种出发点考虑介入养老行业的？永升服务集团华东区域副总经理回应，物业转型养老不是“做不做”的选择题，而是突破传统物业低毛利困局的必答题。传统物业服务毛利仅约5%，而养老等增值服务能够依托物业“物理距离近、业主信任度高”的独特优势，向15%-20%的利润空间跨越。

对此，实践团剖析认为，物业转型养老的关键首先在于理清自身定位，不应盲目涉足重资产、重医疗的机构养老，而应将自身准确定位为“社区养老的服务商与资源整合平台”。通过提供轻资产的增值服务打破传统物业低毛利困局，在业主信任中构建竞争壁垒。

二、构建盈利闭环：“高频服务”反哺“低频照护”

在明确了作为“资源整合平台”的轻资产定位后，如何解决养老照护本身“投入高、回报慢”的盈利难题，成为摆在实践团面前的第二个逻辑链条。实践团在探讨中发现，养老照护因其低频性与专业性，前期需要长期的资金投入，单靠政策补贴或情怀难以长久维持。

结合杨杰提出的“公益与商业结合”理念，实践团提出一条闭环路径建议，即利用高频的家政保洁、家电保养、工程维修、社区团购等日常商业业务赚取稳定的现金流，以此作为底座，去反哺和支撑低频、长周期的专业养老照护服务。同时，依托物业自有团队提供“随叫随到”的快速响应，通过建立“即时整改与补偿”机制，不仅发挥了本地化服务的独特信任优势，也能通过增强客户粘性实现企业长期发展与社区养老需求的双向赋能。

三、明晰服务边界，“渐进式学习”规避跨界风险

有了高频业务现金流的“输血”支持，物业企业在具体落地专业养老照护时，还必须面对跨界运营带来的专业壁垒和法律风险。这也是实践团在调研中重点探讨的第三层逻辑——如何确保服务既专业又合规安全。

实践团认为，永升采用的“引入第三方学习+迭代试错”的推进方式具有很强的推广价值：在转型初期，物业企业可以通过引入第三方专业公司，在合作中学习其成熟模式，慢慢试错并不断修复服务缺陷。在具体服务落地时，采取“边界明确”的分工法——对于响应快、信任度高的高频便民服务（如日常维修、保洁）由物业自有团队直接提供；而对于就医陪护、住院陪护、居家护理等专业照护项目，则采用“物业管家陪同衔接、持证第三方专业机构落地服务”的模式。这种两手抓的精细化分工，既拓展了服务链条，又有效实现了运营风险的物理隔离。

四、推动多方协同：打造“数智+人才+设施”服务生态

从明确精确定位，到构建盈利闭环，再到隔离安全风险，在解决了这三个核心运营逻辑后，“物业+养老”要想实现全生命周期的长效良性循环，最终必须走向系统性的资源整合与生态构建。

“物业+养老”要想行稳致远，不能指望单兵作战。实践团成员在依云湾健康小屋看到，这里不仅对接了宝山区老年医学中心等专业医疗机构，还通过智能化线上服务提升了诉求响应效率。永升在证大家园改造的“嵌入式社区生活服务中心”，更是在开幕后累计提供数百人次血糖血压检测与理疗服务。因此，实践团认为，企业应整合工程、科技、资产运营等多方资源，从工程查验和精装阶段便介入适老化设计，并积极推动政企合作，打造“物业+养老”实训基地，为社区输送具备助老管家、急救员专业资质的标准人才梯队，用数字化、场景化的综合方案为社区居家养老注入新动能。

本次深入一线调研，让实践团成员们受益匪浅，对基层治理和企业转型有了更深刻的认识。实践团团长、交大国务学院硕士生杨阳表示，物业24小时驻场、熟悉居民的优势是专业养老机构难以替代的，常态化上门服务真正打通居家养老“最后一百米”，物业养老既是企业转型赛道，也是基层民生保障重要补充。

上海交通大学国际与公共事务学院陈杰教授在总结时强调，“物业+养老”是物业行业突破传统“四保一服”低端形象及浅层价值链、寻求升级转型的重要机遇。该模式契合国家积极老龄化战略与银色经济部署，具有广泛社会需求，为此在场地设施、人才储备与培养、财政补贴与融资等方面都较易获得政府支持，业务开展也容易得到社会认同、居民配合。物业企业应勇于善于抓住机遇、主动布局，积极进行业务创新和模式创造，形成“业务创新-效益提升-人才吸引”的良性循环，最终实现经济价值与社会价值的协同互促。

从长远来看，当盈利性的物业企业通过业务创新建立起可持续的造血机制，无微不至的物业管理便与居民最迫切的民生需求紧密相扣。这种兼具商业活力与社会价值的服务新生态，不仅让物业服务真正走进了居民的心坎里，也让物业企业在服务居家养老“最后一百米”的探索中，切实成为居委会、业委会协调运行中的重要支撑。