不再设定楼市供应总量目标，广州住房“十五五”规划有何深意

在当前广州楼市复苏呈现K型分化之际，7月21日市住建局公布的《广州市住房发展“十五五”规划（征求意见稿）》在许多方面都呼应了这种变化：删掉了“十四五”期间对中心城区新房“提高中小套型”的要求，新增了提供“高品质住房”的表述。此外，曾经出现在广州住房“十四五”规划中的未来五年住宅供应总目标这次没有再出现。

相比五年前，如今的楼市供需两端已呈剧变之势，作为对应，最新的广州住房发展规划中也出现了“房地产纾困”“远郊区严控增量”等全新的表述。新表述中一部分属于本地对中央对楼市最新部署的落实，而另一部分则针对广州楼市实际情况的预判，具有非常强的指导意义。

首提房地产纾困和城中村改造旧模式纾困

市住建局公布的《广州市住房发展“十五五”规划（征求意见稿）》公告

对比广州住房“十四五”规划，本次公布的“十五五”规划征求意见稿有几大重要变化。“房住不炒”、“限地价竞配建”等代表上一个阶段的政策提法消失了，新增的房地产“纾困”则出现了两次。

在房地产行业发展模式部分，征求意见稿提到要“推动房地产纾困和发展”，引导房地产开发企业逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制，全市要力争构建高品质供给、高效率保障、高水平运行的房地产发展新模式。

在城中村改造部分，征求意见稿还提到“加大原有旧模式项目纾困力度”，对于存在困难的项目，积极协调解决重点难点痛点问题；对于有条件开工的项目，做好方案审批、用地手续、规划报建等环节服务保障，推动项目尽快开工建设。

这两个“纾困”也意味着开发商要彻底告别过去的高周转发展模式，在新的市场形势下找到生存发展之道。

在破除旧模式的同时，征求意见稿还提到三项新制度：落实项目公司制、推行主办银行制、试点现房销售制。这三项属于房地产开发、融资、销售等基础制度，是中央近期重点部署推动的行业发展新举措，属于“十五五”时期广州房地产行业发展必须执行的“规定动作”。

在今年初接受央媒专访时，住建部部长倪虹也详细解释了这三项制度要解决的问题。

落实项目公司制是指项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，严禁企业总部在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红，确保项目资金封闭管理、专款专用。

推行主办银行制是指一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求。

现房销售制则从根本上防范交付风险，继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

特别是在现售制试点方面，征求意见稿提出“适时选取合适地块开展”，同时将强化金融服务支持，鼓励商业银行提高现房销售项目开发贷款额度，给予利率优惠。对现房销售地块给予分期缴纳地价和公共资源配套支持等。继续实行预售的，规范商品房预售资金监管，规范资金使用。

据克而瑞不完全统计，目前全国已有20余个城市明确推进或落地现房销售政策，此前南沙发布的“南沙十条”楼市支持政策也提出了推行现房销售承诺制，研究逐步取消预售制，构建现房销售市场。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，广州提出的现房销售制试点可能率先在新房供应量大、房价下行压力较为突出的片区，选定具体地块进行试点，同时给予一系列配套优惠政策支持，帮助房地产企业缩短开发周期、控制成本。另外，现房销售提高的开发成本可能会相应地抬高房价，购房者是否愿意为现房的确定性多支付溢价也需要市场检验。

不再设定住房供应五年总量目标

今年6月南沙区政府公布的“南沙十条”楼市支持政策。

除了落实中央的“规定动作”之外，征求意见稿还提出了一些适应广州本地情况的“自选动作”，首当其冲的就是楼市调控将坚持因区施策，夯实各区主体责任，因地制宜控增量、去库存、优供给。　　

对比“十四五”住房规划对各区楼市发展的要求，征求意见稿删除了中心城区“提高中小套型商品住房”的表述，首次提出了适当控制花都区、从化区、增城区的住房新增供应，积极推动房地产市场去库存。

在各区楼市的发展策略上，越秀区保留了“十四五”住房规划中通过城市更新新增住房供应的表述，但将供应范围从原来的火车站周边扩大到广州火车站片区、环市路数字经济创新带、东风路总部经济产业带等关键产业发展廊道。

荔湾区的发展指引则从“十四五”住房规划的“稳定供应”升级为“适当增加供应”，供应范围从原来的白鹅潭周边的城中村扩大为聚龙湾片区、珠江西段等存量更新改造重点功能片区及广佛交界协同发展区。

海珠从“十四五”时期的“增加住房供应”改为“加大高品质住宅供应”，要积极打造“好房子”示范项目。天河的新增住房区域在原来的天河智慧城和天河智谷片区之外新增了龙洞凤凰片区，白云也新增了“建设高品质住宅”的表述。

作为近郊城区，黄埔和番禺的住房发展策略从“十四五”时期的“增加供应”改成“优化存量”，首要目标是加快补齐设施短板实现产城融合。

远郊四区中，花都、从化、增城本次都新增了“严格控制增量，加力推进去库存”的表述，只有南沙没提这部分内容，只表示要着力提高质量，打造粤港澳大湾区宜居宜业示范区。

在去库存的措施方面，征求意见稿还明显提出建立全口径库存数据库，动态监测已供应未开工、已开工未批售、在建未售、竣工未售等各类商品住宅规模。支持在城中村改造过程中收购存量商品住宅用作安置房，鼓励收购存量商办用房用于经营性物业的安置。稳步推进收购存量商品房用作保障性住房，统筹推进学校、医院等企事业单位购置存量商品房用作学生宿舍、职工宿舍。

整体而言，在当前广州楼市销量呈现出冷热分化的背景下，楼市调控因区施策也意味着此前的“花都八条”、“南沙十条”等区级楼市支持政策将变得愈发常见。

除了提出十一区楼市发展指引之外，征求意见稿在发展形势分析的部分还提出了一些新判断，指明下一步楼市发展的几大动力来源。

首先是广州的外来人口规模大、住房自有率低，居民购房需求仍有较大潜力；其次是目前城镇常住人口户均规模趋于小型化，年龄结构中“一老一小”占比提升，未来多元化、个性化、智慧化的居住消费需求增长空间仍然较大。

针对广州彻底放开限购后外地购买需求，征求意见稿也提出广州住房发展不仅要立足本市内需，也要统筹考虑流动人口、跨城通勤人口等各类群体的居住需求，此外还要通过住房供应更好的支持广州的产业发展和人才引进，促进重点平台的住房供应与人口、产业发展相协同。

在住房“十四五”规划中，广州曾经提出了五年总量发展目标：力争筹建和供应城镇住房131万套，努力满足和解决300万人的住房问题，其中新建商品住房65万套，各种保障性住房66万套。而在本次征求意见稿中，广州没有再提出五年总量发展目标，仅表示“十五五”期间每年向社会公布年度保障性住房计划。

这一变化也反映出在当前楼市供需两端剧变的背景下，广州不再追求住房供应的数量目标，更看重房地产行业的发展质量能否匹配城市的总体需求，这也意味着“十五五”期间，无论是开发商还是各级政府部门都需要把高品质摆在楼市发展的首要位置，如果不能及时适应这一变化，接下来的五年一定会过得非常艰难。

采写：南都N视频记者 魏凯