北京
美国住房贷款成本在7月下旬再度抬头。根据Bankrate对贷款机构的最新调查，30年期固定抵押贷款平均利率本周攀升至6.60%，高于上周的6.52%，这是该项利率近11个月以来的最高水平。调查中涉及的贷款平均包含0.35个折扣点和发放费，其中折扣点可用于降低利率，发放费则是贷款机构处理贷款的服务收费。
利率上行的直接推手来自能源市场。威廉·拉维斯抵押贷款公司的梅丽莎·科恩指出，伊朗冲突再度升级推动油价上涨至每桶约85美元，这加大了整体经济通胀重新抬头的风险，进而拉高了债券收益率和抵押贷款利率。事实上，近期油价持续走高，不仅抵消了此前通胀回落的部分成果，也让本已从2026年低点6.09%回升的房贷利率进一步承压。
高利率对购房者负担能力的挤压已经清晰可见。美国住房与城市发展部公布的数据显示，2026年全国家庭收入中位数为106,800美元；而全美房地产经纪人协会的数据则显示，2026年6月现有住宅售价中位数达440,600美元。按20%的首付和6.60%的利率计算，每月本金和利息支出约为2,251美元，大约相当于典型家庭月收入的25%。这一比例尚在可控范围内，但若利率和房价继续同步上行，压力将显著增大。
房价本身也处于高位震荡状态。全美房地产经纪人协会的报告显示，过去12个月里，住宅价格中位数同比上涨了1.3%，5月份创下的429,300美元中位数也是该月历史最高纪录。不过，一些此前过热的地区已经出现降温苗头。标普CoreLogic Case-Shiller指数5月下旬发布的全国房价数据表明，过去一年房价仅温和上升0.7%，这是自2011年房价下跌3.9%以来的最慢增速，反映出购房需求在高成本制约下正在退潮。
货币政策走向则为市场增添了新的不确定性。美联储新任主席凯文·沃什上月表示，维持基准利率不变的决定是“一致且明确”的。6月份整体通胀率回落至3.8%，较5月有所改善，但仍远高于美联储2%的目标。随着油价因地缘冲突而飙升，市场开始讨论美联储下一步是否可能重启加息，而非继续按兵不动或转向降息。鲍威尔时代结束之后，美联储应对通胀的路径正变得更为复杂。
住房经济学家们的预期已发生明显偏移。今年早些时候，不少人还在押注利率会回落至6%以下，从而为房地产市场注入活力。如今，持续的高物价、创纪录的房价和油价冲击三重压力叠加，使得近期利率跌破6%的希望基本破灭。梅丽莎·科恩直言：“房贷利率正在因伊朗战争再升级带动的油价上涨而反弹，这一持续冲突已将油价推至约85美元一桶，时刻威胁着引发更广泛的经济通胀。”其结果就是债券收益率和贷款利率同步走高，房屋销售动能进一步受阻。
对于打算入市的买家来说，高利率环境可能还要延续相当一段时间。虽然家庭收入仍在增长，但房价增速已显著放缓，叠加融资成本的上升，市场正从卖方逐步转向买方。未来几个月的观测窗口将取决于油价走势和通胀能否重新确立下行趋势，而这两个变量眼下都带有浓厚的地缘政治色彩。
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