官方公布6月楼市数据，房价的“玩笑”这次开大了

前几天，统计部门公布了6月房地产市场的数据。怎么说呢？这一次的数据的确： 喜忧参半。

表面上看来，市场已经稳定下来了。但是如果你把镜头拉近一些的话，就会发现其实不是稳定的，而是很胶着的状态。

特别是新房与二手房之间的差别非常 大，完全还是两套不同的剧本。

一线城市这次应该让大家松了一口气： 新房和二手房的表现没有继续恶化。 但是二线、三线城市的状况依然很糟糕，有些地方的跌幅正在缩小，而另一些地方则在不断加大。

简单一句话：城市分化更明显了，盘子不是一个方向在走。

成交量大为不同。

房价好与坏，最后还是要回归到“能不能卖掉”的问题上。 只凭价格来判断是不够的，还要看成交量才知晓市场是否真的在“真实交易”。

01、新房：涨得慢，跌得也慢，像是卡在半空

新房销售的情况怎么样？今年上半年，全国一百个大城市的商品房销售面积约为1.1亿平方米，比去年同期减少了12%。

那么这又是什么意思呢？表 示需求端还没有完全恢复，新房端仍然在“拖后腿”。

再说一下价格问题。

和上个月相比，一线城市的房价上涨了0.1%，虽然听起来是在涨，但是涨幅正在减小；二线城市的房价保持不变；三线城市的价格下跌了0.3%，比上个月缩小了0.1个百分点。

把这几个数据组合在一起就很明显了： 一线不再继续上升了，二线三线也没有那么猛烈地下降了。

看起来是止住了下跌的趋势，但是止住下跌并不等于会反弹。

新房为什么会出现“涨不动、跌不狠”的情况呢？

讲白了就是：一线新房从3月份开始连续上涨了四个月，在高价位上已经很高了。越高就越不容易攀登。再加上之前的价格以及预期都透支了，后面的靠“凭空继续涨”的可能性不大。

有人说，是因为买的多吗？供应量减少了吗？ 但是新房价格对于大多数人的意义并不大。

原因也是比较实际的： 真正购买的人，并不是只有新房。 更多的购房者会选择去比较同区域内的二手房，因为二手房离得近一些，可以直观地看出价格高低。

02、新房的“水分”在哪里？二手更像真账

新房的价格是多少呢？主要是受到 开发进度、营销方式 和 促销力度 的影响。

你会看到的是“名义价格”，但是实际交易中已经历了各种优惠：打折、送礼品、配套政策等等，对于普通的购房者而言， 账面上最清楚的就是新房的实际售价，并不是标价。

新房的价格表面上很平稳，但是其中隐藏着多少“优惠的影子”是无法用一句话来概括的。 但是你去看二手房的话就比较直接了。

二手房更“硬”，因为每一起交易都得经过房东和买家两方的多次讨价还价，所以房价才会更加真实地反映市场情况。

6月份二手房环比方面，一线城市的上涨幅度为0.3%，比上个月回落了0.1个百分点；二线城市的下跌幅度为0.3%，比上个月扩大了0.1个百分点；三线城市的下跌幅度为0.4%，没有变化。

整体的趋势与新房一样，一线城市可以保持住，二线和三线城市就只能承受压力了。

但是和去年相比的话，就可以看出差距了。

去年同期的情况是：房价下降幅度更大一些：一线城市大约下跌了4.9%，二线城市大约下跌了5.4%，三四线城市则下跌了6%左右。以一套价值300万元的房子为例，在一年的时间里所造成的损失大概在十几万元左右，这样的差距很容易让人心慌。

所以那句“非必要不买房”不是凭空来的调侃，它背后更多是过来人的判断：再等等看吧，或许可以少花点钱；另外现在的年轻人面对房贷时也没有当年那么有胆量了。

03、最大的感受：不是涨跌剧烈，而是“胶着”

看完这些数据之后，我觉得 市场的形势 已经到了一种 非常胶着的状态。

可以这样理解，即“不会一下就打死了，也不会马上逆转局势”。就像很多人的生活一样，不能马上好转，但是也不会继续恶化—— 人在这样的不确定中慢慢成长。

过去的几年中，房地产市场已经历过比较严重的时期： 有的地方房价跌得厉害，泡沫被挤出去了，市场价格也进行了“清理”。 那么想要出现断崖式的大跌就变得困难起来。

因此，市场的状态进入了更长的一段时间里互相拉锯的状态： 横盘震荡、渐进式调整 、偶尔出现一些小幅度的波动。有压力但是看不到转机。

那么之后又将会发生什么呢？很多人都在想是否有第三个阶段，但是从目前的数据来看，在短时间内很难出现这样的反弹。

即使一线城市的房价也能够连续上涨，也仍然会让人们产生“是不是又要回来”的感觉，但是它却很脆弱。只要有外在不利的因素存在，情绪和成交量就会马上出现反向变化。

04、买房主力为什么躺平了？不是不想，是不敢

使市场难以放松的是需求方信心不足的问题。

尤其是一些更换的人群，也就是改善需求的主要力量。 其实人们并不是不愿意换一个大的、住得舒服一些的房子，只是因为现实的条件不允许： 收入不稳定，未来不可预料，背负着三十年的房贷压力太大了。

另一个很重要的心理是： 既然房价没有明显的上涨趋势，为什么还要急于成为接盘侠呢？

他们就会选择“再等等”。

等待一年可能会少几万元，而等待半年则会多出一些合适的条件和机会。市场越是胶着，人们的这种等待心理就越容易被加强。

北京市和上海市上半年的二手房市场中，有相当一部分是300万元以下的刚性需求成交。改善的需求比例并不大，大部分人都处于观望的状态，并不是不想购买，只是觉得目前时机还不成熟。

简而言之就是： 不是因为没有市场需求，而是因为消费者不敢更换。

05、接下来的关键：成交量能不能撑住

目前房地产市场已经到了最冷的时候。 淡季是什么意思呢？淡季的时候交易量会减少，但是成交金额仍然很大。

因此，在接下来的几个月里，只要成交量没有出现明显的下降，那么房价就会继续保持稳定的状态；而如果成交量突然暴跌的话，房价就很难再继续维持住上涨的趋势了。

但是要说明的一点是：楼市真正能不能活过来，并不是通过喊口号、几个月数据好就可以实现的。

要有足够的支持，也就是收入以及经济基本面是否能够得到改善。

6月份的数据表面上看是好的，主要是因为止跌而得到的安慰，但是要想看到真正的转机，还需要等到市场把成交量以及信心一起带上去。

目前为止还不能松懈。市场在胶着的过程中继续运行，我们只能关注成交情况，不要被“看上去差不多”的东西迷惑了节奏。