河北
海口养殖户钦某将其承包的一部分鱼塘转租给另一个养殖户胡某，租期3年。租期届满后，胡某继续使用鱼塘不但不交租金，还不归还鱼塘。胡某被起诉后，辩称“你的上游租赁合同也到期了，你没有转租权，我不交租金”。近日，海口市中级人民法院对这起土地租赁合同纠纷案作出终审判决：胡某的抗辩不成立，双方解除租赁合同，胡某须支付拖欠租金及占用费，并返还鱼塘。
案情：转租鱼塘3年，期满后次承租人不交租金也不退塘
2021年5月，钦某从某乙公司租赁了一片鱼塘，租期至2024年9月30日。同年6月，钦某将其中80亩鱼塘转租给胡某，并签订《鱼塘承包合同》，租期3年，从2021年8月1日至2024年7月31日，年租金15万元，一年一付。胡某向钦某支付了保证金3万元。
合同期满后，胡某继续使用鱼塘，但未再向钦某支付租金。钦某多次催收，于2024年11月20日、21日通过微信向胡某发送信息“逾期半年了再不交租金，鱼塘要收回了”。胡某仍未支付租金。
2025年，钦某将胡某起诉至海口市美兰区人民法院，要求解除合同、支付租金及占用费、退还鱼塘。
法院：转租合同合法有效，次承租人须支付拖欠租金
美兰法院经审理认为，钦某与胡某签订的《鱼塘承包合同》合法有效。胡某自2024年7月1日起未支付租金，构成违约。虽然钦某与上游某乙公司签订的租赁合同已于2024年9月30日届满，但钦某仍在向某乙公司支付租金，某乙公司未提出异议，双方的租赁关系转为不定期。且该案适用合同相对性原则——胡某是与钦某签订的合同，不能以上游合同的问题对抗自己的付款义务。
美兰法院判决双方于2025年7月15日解除合同；胡某支付拖欠租金及占用费（扣除保证金3万元后）12.5万余元，退还鱼塘。
胡某不服一审判决，向海口市中级人民法院提起上诉，主张钦某与上游某乙公司的租赁合同已于2024年9月30日届满，钦某未证明其在2024年9月30日之后仍享有合法转租权，自己有权中止支付租金。
海口中院经审理认为，合同纠纷案件审理秉承的是合同相对性原则。钦某对其与上游租赁合同的完整证据的举证并非该案的必要证据。胡某仍正常占有使用案涉土地，钦某仍向某乙公司支付租金，且无证据证明某乙公司表示不同意转租。胡某称某乙公司表示不同意续租，但未能提供证据证明。胡某关于用鱼苗款抵扣租金的主张，因鱼苗款与租金属于不同法律关系，且钦某明确不同意抵扣，法院不予支持。
今年5月15日，海口中院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
律师：次承租人的付款义务来源于转租合同，而非主租赁合同
“有的次承租人认为只要转租人的合同到期后，他就可以‘名正言顺’地不给转租人交租金，这个想法在法律上是错误的。”海南瑞来律师事务所律师符雯妃介绍，转租关系中存在两个独立的合同关系：一是出租人与转租人之间的主租赁合同，二是转租人与次承租人之间的转租合同。在转租关系中，次承租人的付款义务来源于其与转租人之间的转租合同，而非主租赁合同。即使转租人与出租人之间存在争议，只要次承租人实际占有使用租赁物，就应按约支付租金。转租人的权利状态是否发生变化，应由主张权利变化的一方承担举证责任。次承租人对转租人权利来源有疑问，应提供相应证据，而非以拒付租金的方式消极对抗。
符雯妃表示，如果次承租人对转租人的权利来源确有合理怀疑，正确的做法是要求转租人提供上游合同、租金缴纳凭证等证明材料，或者在诉讼中提出相关证据要求法院审查。但如果只是“猜测”或“听说”，而无实质证据，则不能以此为由拒付租金。该案中，胡某始终未能提供某乙公司解除合同或不同意转租的证据，法院认定其抗辩不成立。另外，胡某主张用鱼苗款应抵扣租金，涉及两个不同性质的债务关系：鱼苗款是买卖合同关系，租金是租赁合同关系。债务抵销的前提是双方互负债务。该案中，钦某并未主张鱼苗款，鱼苗款与该案无关，法院无法在一个诉讼中处理两个不同法律关系的债务。胡某关于鱼苗款抵扣的主张，需另行起诉，且须提供证据证明双方有抵扣合意。
来源：法治时报
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