TOD模式化如何另辟蹊径？这家地铁公司在布一盘精巧的城市棋局

PART 01

TOD趋同化发展的困局

过去十年，全国众多TOD项目如雨后春笋，但几个层次的模式化正在蔓延：第一层是空间形态的标准化，高密度塔楼加裙房商业、住宅与商业功能叠加，这种“标准答案”式的开发，让城市个性被模糊，站点辨识度不清晰。第二层是开发逻辑的大规模化，TOD项目常以“高容积率+高周转”为导向，有行业研究指出，不少站点周边区域存在“规模偏大、定位过高、主导产业不明晰”的问题，导致建成后活力不足、空置率高企、缺乏有温度的城市配套。

如何盘活存量资源、挖掘线网价值，推动城轨交通与高质量的城市更新高效衔接、有机融合，成为新一轮城市竞争的关键。

PART 02

福州棋局：

一个“后发者”为何反而有机会？

福州作为闽系房企大本营，过去曾凭借高周转、规模化扩张主导市场，拿地开发以住宅快销为核心逻辑，地铁站点周边开发多依附住宅配套，缺乏站城一体化统筹思维。传统房企难以兼顾多元公共配套建设，而地铁平台可依托全线网布局，分区定制TOD解决方案，同步承担片区配套补位、闲置土地盘活、车辆段上盖改造等任务。

作为福州地铁集团全资子公司，福州地铁置业定位为“TOD全场景幸福精营商”，开发运营包括住宅、公寓、商业、酒店等全场景业态。福州地铁置业自2026年1月推出全国首个“地铁好房子”精营体系，从“精效出行、精工品质、精美生活、精智服务”四个维度，将轨道便利转化为宜居生活。“后发”反而成为了一种优势——不只做TOD项目，更旨在“片区盘活”：从土地整理、空间开发、城市更新到生活运营，乃至服务文商旅客流运营，正在逐步打造一套非标化、可迭代的城市微中心集群，走出一条“小而精”的TOD新路。

PART 03

福州“因站施策+属地定制”

提出全国首批“地铁好房子”

地铁·栖江元璟是福州地铁进入商品房市场的“地铁+低密”首作，作为定位精准的闽江畔洋房墅，栖江元璟落位仓山核芯区，坐拥地铁4号线、5号线黄金交会枢纽，以“嵌入公园的TOD”为理念，规划仅1.2容积率，将生态景观与社区空间深度融合。

约50亩全景度假式人文住区内仅规划254户，平均约5户便可奢享一亩绿境。领创纯粹上下双叠形态，打造户户平权的墅居体验，作为“地铁好房子”的首个落地作品，项目今年1月入市便成就了福州楼市现象级“红盘”，上半年荣登福州五区300万-500万总价段成交Top1。

“地铁+城芯”地铁·元启，扎根寸土寸金的福州鼓楼芯，毗邻滨海快线闽都站与地铁2号线水部站，实现高效通达，尽揽鼓楼内环醇熟配套，同时临近晋安河公园滨水绿廊，作为打破鼓楼高门槛、高总价壁垒的“轻上车”改善之作。

约1.99低密地块仅规划了一栋楼、56套房，产品定位建面约116-126㎡的改善三至四房，实现地铁效率、顶流地段、生态宜居与置业质价比的多重兼容，让改善不止于居住升级，7月19日首开当周便创造去化近40%的超快流速。

“TOD+抬板”的创新代表地铁·元禧，将“全域抬板”的优势叠加到闽江沿岸天际，成就了“闽江畔·首个浮岛式社区”，通过整体抬板约10米，居住层上移，商业与车库置于底层，构建「人车分流+立体景观+复合公共空间」的立体分层结构，让居住、通行、景观、社交实现有序融合，转化为提升业主生活品质的真实价值。

PART 04

构建“TOD+X”城市新场景

汇聚客流、人气、商流

“TOD+X”构成福州地铁做产品创新的关键样本。“X”则代表更开放的住宅、公寓、商业、酒店、办公等全场景业态延展空间，不仅服务本土居住需求，也面向全国文旅、同城商务、娱乐休闲及城市微度假等分众客群，拓展TOD的多元生活可能性。

其中，地铁·睿捷定位为城市社区型商旅微中心，盘活原本空置的河边绿地，充分融合滨水河道、公园绿地等景观资源，规划有生活方式酒店、非标商业、滨河绿廊、艺术花园、落日舞台、宠物友好等“24+Hours”欢聚业态，配合市政和文旅共同打造“福州慢游CITYWALK”全新目的地。

该图片使用了AI生成技术

地铁·睿驰是城市更新模式的代表，项目位于福州成熟核心区，临近地铁南公园站及著名文化街区上下杭，周边烟火气十足，但城市界面老旧，缺乏年轻化、潮流化的商务与生活配套。为激活片区活力，福州地铁置业以“TOD+潮派商旅”作为理念，配备了潮流酒店、复合商业与餐饮休闲等多元业态，在老城中“推陈出新”，让老旧城区与年轻化潮流共生共荣，打造城市潮流融合目的地。

作为“TOD+租赁住房”的实践，临近地铁站的民生公寓是最受城市青年的业态，福州地铁推出了自建自营自有品牌的长租公寓——地铁·美寓，对青年群体的居住体验进行了深度定制。择址紧邻地铁1号线罗汉山站，1站抵火车站，3站直达市中心，为年轻人打造了“出站即归家”的通勤体验；为了满足群众“拎包入住”的需求，每套房都配齐了精装软装电器，连收纳柜及阳台晾晒都事先定制完成，还特别规划了宠物友好专区、健身娱乐区、青年会客厅、共享办公区以及临地铁丰富的商业门面等共享乐活配套，构建集高效通勤、居住、社交与生活服务于一体的租住场景。

地铁·冠寓位于地铁1号线新店车辆段基地内，近地铁1号线象峰站，共推出298套高品质长租公寓。配备超一千平方米超大空间公区，功能空间涵盖健身房、公共厨房、桌球区、会议室、休闲影音区、瑜伽房、乒乓球室等，开业至今平均出租率在95%以上；帝封江公寓地块是福州地铁置业计划打造的第三个“TOD+租赁房”的民生保障项目，项目位于一线看江区位，邻近地铁4号线、5号线及滨海快线三线换乘站点帝封江站，未来建成后可与地铁线网中心形成联动，进一步完善片区的功能布局。

智慧产业园是“TOD+产业”代表项目，其所在的长乐属于远郊板块，需要强产业载体带动区域发展，福州地铁利用6号线横港车辆段地块，围绕地铁智能智造、交通智慧科技等轨交上下游产业招商，吸引了十余家行业龙头、上市公司入驻，形成了全国首个地铁主题特色的智慧产业园，随着园区交付入驻，计划开展产业交流、资源赋能、科技研学等活动。

PART 06

结语

在全国房地产行业从规模扩张转向存量盘活、高质量转型的时代拐点上，福州地铁以“地铁好房子”精营体系为支点，从“二次做地”到“轨道+精营”，再到“低密”与“抬板”、“TOD微中心”的产品落地，“地铁好房子”不仅是时代的创新，正在成为中国城市焕新的一种全新发展动力，面向新世代畅享未来生活方式的精妙表达。

未来，福州地铁置业将进一步推动“智慧生态与可持续发展”转型，将绿色建造、智效出行、智慧社区、生态宜居等要素贯穿项目全生命周期管控，助力福州建设国家生态文明试验区与新型智慧城市标杆。

温馨提示：本文对项目特点所做的介绍，项目效果图、展示图等仅供参考，所提及的项目规划、配套、建筑用材等，不可作为交易和服务的根据，最终以开发商实际交付为准。读者若产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，样板房的非交付标准明示，对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。

值班编委：苏志勇流程编辑：温红妹