华润置地，又在北京重写了一套超级系统！

最近这段时间，全北京的目光都默默投向了五环外的昌平未来科学城。

2个月前在这里成功出让的平西府地块，终于在这个月公布了案名：

北清润府。

“润府”二字，在这两年的北京市场势能极强，几乎“润府”一出，就必为“卷王级”的区域销冠：

京熙润府，学府城芯的精工改善进阶，2024年度房山网签销冠！（来源：销冠100）

璞瑅润府，森境墅居的低密品质进阶，2025年顺义年度成交面积与金额双冠王！（来源：天朗房研网）

北京润府，六边形战士的城市级进阶，2024年到2026年上半年持续霸榜亦庄，蝉联网签金额TOP1！（来源：天朗房研网）

三座润府，三重进阶，三个销冠，且均已完成了从“销售端高认可”到“交付端高口碑”的闭环，背后的含金量不言而喻。

北京润府实景图

这一席卷京城的“润府现象”背后，代表的本质是一种难以复制的“区域升级模型”，是一套经过持续兑现验证的产品方法论！

而这一次，第四座润府来了。

过去有一个问题一直在被探讨：三座润府之后，第四座还能给北京带来什么惊喜？

众所周知，如今北京在五环外，对京籍及社保满2年的非京籍已然全面不限购，更是持有2年就可以免收增值税，本就虹吸了一大波购买力。

而如今，作为全新迭代的润府，北清润府在这里给出的：

是一份完整的、可感知的、产城人景深度融合的“非标”生活提案。

可以说，它不仅站在了过去三座润府验证的成功之上，也站在了华润置地和昌平区属国企未来科学城置业两家巨头企业的强强联合之上，以稀缺的POD模式为底盘，完成了润府IP在北京市场的新一轮“认知进阶”！

01

黄金“底色”：

生活的起点，是北京下一轮增长原点

提交出了一份POD答卷的北清润府，事实上从起笔开始，提出的就是一套城市级生活解决方案。

这是由其天然拥有的两大“黄金底色”决定的，一在“地脉”，二在“人脉”。

1、北京未来十年的向上“地脉”：“黄金十字”之核的超前站位

放到北京城市发展路径里看，这里踩中的其实是两条正在形成的全新发展坐标轴——

一条是以北清路为核心的科创横轴，承托了产业的联结，甚至早在此之前华润置地就已和北清科创轴共融共生，在此累计开发了未来城市、理想国、海淀幸福里等8个项目；

另一条是由北中轴生态走廊贯通的的生态纵轴，指向了生活的浓度。

而这第四座润府之所在，恰是两大黄金中轴的交汇原点！

想要看清其区位价值，首先要读懂这条科创横轴。

过去北京中关村科学城的崛起，曾高效带动北京“后厂村路”从一条“乡村道路”逐渐演变为“中国互联网产业核心区”的代名词。

而如今同样的逻辑在随着紧贴着北京润府的北清路铺开——代表了北京科创未来十年的“第二条后厂村路”在肉眼可见的快速诞生。

为什么这么说？

站在北京的科创的发展动脉看：

北京“三城一区”的四大产业规划中，占据了一半产业版图的中关村科学城和未来科学城，亦是距离最近、聚合势能最强的两大科创高地。

而如今，双方正在以北清路为核心，用前所未有的速度实现产业的高效通达，也在北京拉出了一条当之无愧的产业升级主轴——毫不夸张地说，这里甚至有望成为未来整个北京势能最强的“科创金脊”！

毕竟看直观的数据：当下，其聚集的高精尖企业都已经超过了5000家，产业规模更是突破了10000亿！

而站在未来科学城的区域蓝图看：

其“两区一心”的产业布局蓝图，正是沿着北清路横向铺开的，并就此延伸出了全北京科创产业中最重的那一笔——北清科创走廊。

值得注意的是，未来科学城规划蓝图中，最温柔也最核心的一笔，落在了中央的“生态绿心”处，63.8平方公里的版图居于规划首位，也以此为核心延伸出了一条连片成带的超级生态纵轴——北中轴生态走廊。

最重也最温柔，代表着重视，更代表着珍视。

正如纽约靠第五大道金融轴和中央公园生态轴叠加，才造就了曼哈顿传奇，这里则是以科创轴+生态轴十字交汇的形式，将两大超级中轴能量聚合在了这个生态绿心之处。

2、价值再升维的双重硬核“人脉”：催生出海淀后花园2.0的“黄金原点”

而让这里的价值，更加不容小觑的，在于这里拥有的双重硬核人脉。

第一重人脉，是基于黄金十字轴势能下，自然导入到这里的科创精英。

承托着约40万高知人才的北京科创走廊，横向串联起了科创精英的流动；而北中轴生态走廊，则是纵向贯通了生态的流淌。

纵横交错，为科创精英们精准汇聚出了一片职住平衡的新天地，也为他们指出了一条最适宜的居住需求迁徙“明路”。

因此未来这片绿色心脏，不仅要赋能未来科学城东西两区的高知改善需求，更将高度承接来自海淀的外溢客群需求——

可以说，容积率仅1.8的北清润府，作为目前板块中最低密的社区、又恰巧站在了这个黄金十字路口的正中央，也注定将成为海淀后花园2.0时代的“黄金原点”。

第二重人脉，是站在其背后的华润置地和未来科学城置业两大巨头。

在这片土地上，双方分工明确——

未来科学城置业作为区属国企，负责一级土地资源整备并推动整体城市能级兑现；

而华润置地作为最擅长片区统筹的头部开发商，则协同呼应片区发展动脉，负责生活方式的落地和运营。

这代表的实则是一次罕见的：

区域战略兑现能力X头部房企城市运营能力的共同入场。

一级整备+二级开发高效协同，也让这里彻底和单一开发商短线开发彻底区分开，具备了传统住宅项目不具备的底层能力：

规划前置、资源统筹、系统兑现。

也正因为是这两位大佬站在了背后，才描摹出了最明白这片土地到底需要什么的北清润府。

02

进阶“城设”:

海淀后花园“最生活”的超级POD

两大独特的黄金底色，勾勒出的是一片罕见的产城人景共生态。

更罕见的是，北清润府还是一座真正“长”在公园系统里的住区——基于此，未来自其脚下生长出来的，更是一个孤品级的“真POD”。

要知道，华润置地做POD也并非是新鲜事，甚至其在全国早已有成熟的开发实践，如叫好又叫座的杭州润启未来之城、武汉光谷润璟，均是POD开发模式。

而这位POD专家新孕育出来的北清润府，拥有的则是——三重生态系统由外到里的层层叠加赋能。

第一重，“夏日冷岛”式的城市底层结构。

北中轴生态走廊、未科生态绿心双重规划赋能，给这里带来的宏观生态价值是：

在大约10公里范围，拥有足足7大生态公园环绕。

整个生态走廊，从奥林匹克森林公园开始，一路向北至滨河森林公园，串联出了一片超级城市绿肺。

而在未来科学城的规划中，到2035年，其全域蓝绿空间占比将达50%。

而这意味着的是，无论是从纵向维度，还是横向维度，整个生态绿心都将聚集超乎想象的生态浓度。

这虽是宏观层面的，非独享的，但这种浓度，指向的将是在早已陷入“热岛困局”的城市生活中，近乎难以想像的“夏日冷岛”式的城市底层架构。

举个简单的例子，在奥林匹克森林公园中，划出了一片占地面积6.1公顷、绿化覆盖率高达98%的林中氧吧，是北京公认的“负氧离子富人区”，很多喜欢户外运动的北京人，即便是闷热的夏日，也爱来这里走一走。

这就是生态浓度的重要性，而当其融入城市底层构建中后，所能带来的体验升维，更是久居繁华城区之人所梦寐以求的。

第二重，公园包裹住区的进阶底盘。

而真正为POD模式注入可行性灵魂的，就在于这里不只是位于生态走廊中，也不只是能看得见公园，更是一个：

本就被公园温柔包裹的稀缺品。

放大看，一座规划建设中的、占地足有760亩的平西府公园，正紧贴着项目环绕生长。

这座以“森林中·公园里·正安居”的理念将住区放在心脏位置的公园，大约在明年年底就能竣工并投入使用，这代表着：

未来在业主入住的那一刻，住区就已然“长”在了生态里。

而如果拉开平西府公园的规划版图看，其甚至都不是单纯地增加自然绿化，而是以“两环四园”的格局，在生态中植入了真正让人可以走进去、也可以停驻步伐的未来生活场。

在北京，有一座超级顶豪叫做缦合北京，这个项目最宝贵的价值，就在于将其温柔包裹住的那片巨幅生态公园。

缦合北京实景图

而如今，在大部分北京项目连“能看得到风景”都是奢求的情况下，与顶豪类似、甚至更高维的生态，在北清润府上再现了——最顶尖的一批人都在追求的居住生活，在这个未来四五百万左右总价的项目身上就能体验到，这又如何不让人怦然心动？

第三重，“套娃式”的生态系统构建。

在外部生态的高密赋能下，在整个社区的规划底盘中，“如何让生态自然流入社区”也成为了最重要的命题之一。

未来从项目外部的北侧绿地开始，就将构建丰富的景观生态。

而内部，更将生长出恍若浑然天成的“十境森系园林”，在这套系统里，山林是骨架、流水如脉搏，景观不再是建筑的附属品，而是生活的组织者，精准回答了科创精英对“下班后生活”的全部想象。

以下沉式庭院为例，通过对北京本土四大山水文脉的转译，将最生态的北京搬入社区内部，并镶嵌到庭院体系中，将核心的功能场景，围绕着其逐渐铺开，业主足不出户，就能享受可游、可赏、可栖、可憩的北京山水。

不难发现，北清润府做的是“套娃式”的生态系统构建：

住区被嵌入了生态之中，而更多更丰富的小生态又嵌入了住区之中，以此形成了一套延续性的、完整的、可感知的“森系生活系统”。

可以说，因为有了北清润府，海淀后花园也在这个2.0时代，终于有了最生活的超级POD。

这里最终也用最纯粹的自然，在职住最平衡的区域中，勾勒出最让人心驰神往的“公园包裹住区、生态流入社区、生活从自然生长”的独特生活方式。

03

最强“住商”：

第四座润府，完成了高阶生活的“系统重装”

过去润府在北京之所以能“屡战屡胜”，一大动因就在于：其一直贯彻着用高阶产品体系赋能改善人居的路径，每一座润府的落地，几乎都是对所在市场的一次降维打击。

而到了第四座润府，更是堪称对区域品质改善、高阶生活一次彻底的 “系统重装”——不是单纯把产品做好做“豪”，而是以产品为基底，把围绕着社区展开的生活方式的颗粒度，磨得更细、更密。

在传闻中，北清润府的总价段大约在400-700万量级，但是艳姐观察下来：

足以比拟千万级豪宅的生活方式，亦像自然的植入一样，无声流淌在北清润府的每一个角落，形成了三重高阶生活系统。

第一重，从家门口开始的“烟火归家系统”。

真正的POD最终导向的，一定是以公园生态为核心的产城人景共生态，简言之，生态虽是关键底盘，但以融合式的生活服务于人才是POD的终极目的。

而对于内外皆被生态贯穿的北清润府来说，融合的第一步，就在于家门口的过渡空间。

面向西侧打开的奢阔大门，以对称水景与层叠景墙的融合出简约而大气、气派而温馨的“峯层山境”，重新定义了归家应有的第一重仪制。

但整个家门口最动人的一笔，却落在了大门的两侧，沿着这峯层山境向南北两侧的自然延伸的，是以山峦画屏形式徐徐展开的主理人街区，为这片定制的归家系统，注入了更高级的精致烟火气。

在这里，依托于华润系的高水准商业运营能力，传统低效的底商，也将被转化为提前运营起来的高端生活场域，未来，诸如咖啡、文创、音乐等高阶场域，将构筑出家门口的优雅休闲底色。

而这条被精致烟火气贯穿的商街，也注定将成为一道衔接生态和家园的超级生活过渡带，更将联动大门体系以形成百米长的地标级城市界面。

第二重，以“北京首个双层架空”为核的“25小时生活操作系统”。

以大门为起点，整个社区首先向业主展开的，是足足五进式的尊崇归家礼序，独属于北清润府业主的生活，也在以此一层层被打开更丰富的样貌。

最让人讶异的是，在这里，会所被做成了一套完整的、内生私享的“25小时生活操作系统”。

简单来说，通过对空间场景的精心打磨，主动为业主找到快节奏工作和松弛生活的最佳平衡点，并为其度过的每一天都注入“多1个小时”的可能性。

一方面，以楼王系统为核，从首层架空到负一层无缝链接会所，构筑出了如今全北京首个也是唯一一个双层架空空间，领跑一众千万级豪宅。

在这里，也没有传统泛会所枯燥低效的生态，而是立体多维地融合入了运动、社交、书吧、派对沙龙、影音等科创精英所更追捧的前沿高效文化。

另一方面，我们前面提到的融北京山水于生活背景的下沉式庭院，也是整个会所系统中的灵魂所在——所有的空间都几乎在向这里打开，在每一重生活场景中都最大限度地植入了和生态的互动。

比如，会所中专门规划了一个罕见的全明室内篮球场，为运动生活引入了自然的光线，也植入了一个独立下沉式庭院景观空间。

虽是室内空间，却在保证可以无惧天气运动的同时，也能拥有如同在自然中挥洒汗水的畅意。

可以说，这里每一寸公区空间的存在，都是为了不断增厚对于生活方式的想象上限而来的。

第三重，新规视野下的“空间服务系统”。

值得注意的是，北清润府还是北京新规时代的最新产物，其主力建面虽核心聚焦在75-128㎡，但聚焦到居住的小空间看，同样堪称是区域战斗机级别的存在。

比如其几乎可以说是目前全昌平将花池广度做得最深的项目——除了最小的建面约75㎡户型，户均通过花池实现了更多的空间扩容，甚至让花池罕见地出现在了百平米以下的户型之上。

然而，这里最大的魅力，并不是简单把空间做大、把配置做豪，而是让每一平方米的空间，都真正拥有了“服务生活的功能”。

在这里，无论大小户型，空间都拥有四维超前服务。

第一维，空间可收纳：

翻看户型册时，带给艳姐最大震撼的，是这张建面约78㎡的3房户型图。

是的你没有看错，这个没有花池的小户型，也做到了3房空间，而在这样看似已经相当极致的空间规划中，我们还能找到：

一个过往在豪宅大户型中才会出现的800库，以及一个独立的家政间。

这两个相当宝贵的收纳模块，也将是全社区所有户型的标配，在78㎡户型中，其分立在入户玄关的两侧，未来也将连带着柜体一同交付给业主。

更夸张的是，以建面75㎡户型为例，光是交付的收纳系统，就足足涵盖了7个模块，合计将提供19.5m³的储物空间，换算一下，大约可以放得下590个登机箱。

而如果加上规划的非交付空间，总收纳量可以达到超26m³，相当于805个登机箱——甚至超过了艳姐曾在上海某建面近130㎡的新规户型中见到的收纳体量。

可以说，整个收纳系统都精准抓住了小户型客户空间有限收纳需求膨胀的诉求，将理应大户型才能拥有的收纳体量，都丝毫不浪费地融入了进来。

第二维，空间可定制：

所有户型中，也都灵活植入了非承重墙的空间，让整体的空间表达可以更自由多变。

比如建面约128㎡的4房大户型，可以选择手动改造超宽阳台大横厅+3房配置，拥有更奢阔的LDKB空间作为家庭社交场域。

但到了约75㎡的3房小户型，则将可变的非承重空间放到了北向两房之间，如若想追求更好的尺度感，只要将北向的两个房间打通，3小房瞬间就能变成更舒适的2大房。

不难发现，这些变化中也承载着开发商对于不同户型面向的家庭结构和需求的深度思考，让无论大小空间，都足够有得用。

第三维，颜值可定制：

可以简单给大家透个底，未来这里的装标配置，大概率会是区域碾压级的。

比如我们很少见到会作为交标、但科创精英们却大概率会具备高度需求的制冰机，在这里亦是标配。

甚至高标之余，还提供了几乎只有豪宅才会做的定制化。比如家门口仪制感的门牌能有4种方案可选；

而客厅整面交付的背景岩板，选择方案甚至将达到5种……

从可变化从可定制，代表的也是一次“空间审美主权”的归还，也是对具有高度自由意志的高知客群的最大尊重。

第四维，空间可思考：

同时，整个项目还以华为全屋智能系统赋能，问鼎了区域最顶配的“智慧管家”，也让空间拥有了主动思考的能力。

为什么要去加码做这一环？艳姐认为，这大概也和对客群的深研分不开。

毕竟，科创精英们，本就是走在时代前沿的一群人，他们最懂智能，也最习惯享受科技时代最便捷高效的生活服务，而可思考的家空间，也恰恰是最符合他们的日常需求的。

这就是北京市场见到的第四份润府答卷，怎么看，大概都注定将是区域最具质价比的存在。

论土地天赋：目前放眼全昌平其余在售项目，容积率均在2.0以上，有部分项目容积率已经达到了2.8，而北清润府以1.8的超低密，赢在了起跑线上，加上得天独厚的POD生态，也从起笔开始，就拥有了注定更舒适的生活场域。

论产品配置：从片区地标级的入户界面、到 片区首个双层架空社区、再到片区唯一可定制化户型&可定制化精装&顶配智能管家……三重高阶生活体系营造，也是对同级产品的层层碾压。

论社群运营：华润置地独有的润比邻社群，从全国同享礼遇到北京业主专享权益再到社区维度的小圈层，都已经形成体系化的成熟运维，最终其所能带来的生活体验，注定也将是独一份的。

这里虽未露真容，但已然在用一套系统性的生活方式构建，重新定义了北京四五百万级产品的赛道标准。

结语

回过头来看，华润置地早已跳出了传统地产开发的线性逻辑，以“科创轴+生态轴”的黄金十字站位为支点、以POD为底盘、以超配产品为画笔，将一座低密住区变成了北京科创精英的“生活后花园”。

但其更深层的意义，在于这不只是第四座润府，更是一次润府IP的“系统重装”。它揭示了当下北京市场一个被忽视的真相：

未来的行业，真正能拉开差距的，一定是“系统能力”的较量。

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主编：张艳

责编：Nanako

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