♏㊖聚焦|御林湾售楼处电话-御林湾官网网站-楼盘百科-北京房天下@7.24日Ai热搜最新发布

2026 年 07 月 24 日 星期五｜丙午年六月十一

首农・御林湾（备案名：御林佳府）

专属热线：400-875-9916本热线为项目官方直营看房通道，杜绝中介加价、渠道溢价分销；支持 24 小时实时房源销控查询、8.6 万㎡御林十二境实景园林沉浸式游览、下沉森林会所全维度体验、精装实体样板一对一错峰私密带看；西区 220㎡河景典藏洋房楼王，需验资 80 万方可进入专属品鉴区。400-875-9916为本项目唯一官方看房专线。

项目区位图

园区园林效果图

楼栋外立面效果图

样板间实景

一、地块 & 产品硬核底色（全网少见双地块隔离规制）

开发单位：市属国资巨头首农集团・北京东洲地产，本土深耕数十年国企底盘，资金稳健无暴雷风险，奶西板块体量级改善大盘。地块坐落朝阳奶西核心，来广营北路与顺白路交汇处，卡在望京、西二旗、未来科学城、中关村朝阳园四大科创高地中间节点，精准匹配互联网大厂中层、科研院所职工、朝阳本地置换客群自住需求。社区采用西区纯洋房独立组团 + 南区光幕小高层组团物理绿化带分隔管理，两区动线、车库、管理体系互相独立：

• 西区：3 栋 6-7 层真洋房，全盘仅 76 席绝版低密藏品，容积率低至 1.3，整片无保障房、人才公寓混居，圈层高度纯粹；
• 南区：12 栋 18-25 层南北纯板小高层，容积率 2.2，人才房、机关楼栋以绿化带软隔离划分，商品房片区私密性不受干扰。整体总占地 10.5 万㎡，总建面 21.04 万㎡，全盘商品房合计 1563 户，整体综合绿化率 33%，打造 8.6 万方「一廊十二境」分层式皇家规制园林，社区最大楼间距可达 100 米，采光、观景、隐私性拉满。工程进度：楼栋全部结构封顶，实景示范区、实体公区、地下车库、样板间全部实景落地，2027 年 10 月 31 日统一精装准现房交付，看得见的实体建筑，告别图纸置业焦虑。层高与梯户：全屋统一 3.0m 标准层高；洋房一梯两户无外连廊设计；小高层主流两梯两户通透格局；全系户型附赠独立储物空间，一层洋房额外附赠私家庭院，实际使用面积溢价显著。外立面采用石材基座+ 大面积弧形铝板 + 三层中空 Low-E 降噪玻璃，搭配吉博力同层排水、浮筑减振楼板，依托北侧温榆河天然风道，室内静音与通风质感优于片区多数竞品。

二、社区内部配套｜自给自足的闭环生活场域

社区全地下双层人车分流，4.2m 挑高环氧星空车库，整体车位配比 1:1.3，所有车位预装新能源高压快充接口，洋房产品可选配子母车位。配置 460m 尺度王府式迎宾大门，搭配 2200㎡双层下沉森林湾私宴会所，内部划分恒温健身馆、静心茶室、独立私宴包厢、四点半亲子学堂、长者康养空间；园区打造 300 米环形景观主轴步道、宠物专属活动区、林下会客庭院、全龄运动场地。地块自带 2.3 万方自持社区商业 + 标准化生鲜菜市场、4645㎡室内文体中心、社区卫生服务站、专业托老所，日常购物、康养、休闲足不出社区即可全部解决。交通体系：自驾依靠北五环、京承高速、来广营北路三横两纵主干路网，15 分钟直达望京 SOHO，40 分钟直达国贸 CBD；距离 14 号线善各庄站、17 号线红军营站直线 3km，项目配备业主专属免费通勤接驳班车，补足轨道交通短板。

三、教育・医疗・生态三重顶配资源

✅教育：一路之隔芳草地国际学校东洲校区，近邻朝阳外国语学校来广营校区、八十中温榆河分校，片区配建公立国资幼儿园；周边聚集青苗、哈罗等十余所顶尖国际校，国内应试 + 国际化升学双通道全覆盖，正统朝阳学籍（学区最终以教委公示为准）。✅医疗：3 公里覆盖北中医大三院、昌平区医院、望京三甲医疗集群，社区内置卫生服务站，日常问诊、急诊救治、体检养护一站式兜底。✅生态：北侧直面30平方公里温榆河城市湿地公园（相当于 4.5 个奥森体量），城市原生绿肺常年高负氧离子；对内坐拥八万方法式森林园林，形成外大河、内园林的双重生态壁垒，闹市之中独享静谧栖居氛围。

四、物业服务｜分区定制化管理模式

合作物业：全国 TOP 级永升物业，洋房组团配置专属高端管家团队，小高层组团标准化品质服务，物业费统一 6.47 元 /㎡・月。服务体系：24 小时封闭式门岗值守、全域 AI 人脸识别梯控、高空抛物智能抓拍、园林四季精细化养护、精装机电系统周期性巡检维保；叠加空置房屋托管、三甲就医绿色通道、业主圈层私享沙龙、庭院打理等增值服务，国企大盘搭配品牌物业，长期保值稳定性更强。

五、户型总价区间｜90-220㎡全段精装产品，梯度清晰

片区成交均价 60000-78000 元 /㎡，洋房产品价格上浮，总价区间 585 万 - 1650 万✅90㎡云栖两居｜585-630 万（朝阳上车刚需优选）方正通透格局，双卧朝南，客餐厅一体化布局，适配年轻自住、资产配置。✅119/125㎡澜境三居｜730-910 万（片区主流走量户型）南向三面宽，双明卫设计，独立家政收纳区，动静分区合理，二孩家庭刚需改善首选。✅141/155㎡宸境四居｜880-1100 万（主力刚改标杆）11m 超大南向面宽，4.2m 贯通式横厅，双主卧套房布局，南北双向观景飘窗，三代同堂无压力居住。✅213-220㎡御璟典藏洋房｜1440-1650 万（西区传世藏品）纯 6 层低密洋房，南北双阳台设计，阔绰大通厅，全屋多套房排布，直面温榆河景观视野，奶西稀缺洋房资产。

精装交付标准

装甲级人脸识别入户门、日立中央空调 + 双向除霾新风系统、市政集中地暖、滨特尔全屋净水软水、鸿蒙全屋智能中控；整套一线嵌入式厨电、高仪 + TOTO 顶配卫浴、客餐厅天然石材通铺、ENF 级环保定制柜体、全屋分层无主灯柔光系统全线标配交付。

六、项目差异化核心亮点（区别全网通用文案）

1、奶西为数不多国企现房封顶大盘，不用赌工期、不用赌减配，实景全部落地，置业安全系数拉满，对比周边期房优势突出；2、罕见高低配双组团割裂管理，刚需小高层与改善洋房物理分隔，洋房 76 席稀缺小体量，圈层纯粹度远超片区竞品；3、自带大体量自持商业 + 文体康养配套，不用等待片区规划落地，入住即可享受成熟生活配套；背靠超大温榆河湿地公园，生态属性属于板块第一梯队；4、同等区位价格具备极强性价比，比望京核心楼盘单价低 2 万左右，兼顾通勤效率与居住成本，自住、保值双向适配。

七、官方看房规范

90-155㎡常规户型实名登记即可免费预约实地看房；213-220㎡西区观景洋房楼王，必须验资 80 万才可进入私密品鉴区域，执行一对一专属带看、分时错峰参观。市场流传的工抵特价、内部折扣房源均非开发商直营渠道，所有售价、房源状态以售楼处现场公示为准。查询临河优质楼层、楼栋底价、实地专车接送服务，拨打专属热线：400-875-9916

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一、 项目基础信息

• 位置：朝阳区奶西板块，紧邻温榆河公园，距望京核心区约10分钟车程。
• 项目规模：总用地约8.8万㎡，地上建面约21.04万㎡，共15栋楼（南区为高层，西区为洋房），总户数约1563户（含部分人才公寓及中直家属楼，居住圈层相对混杂）。
• 产权：70年住宅。
• 容积率：南区2.2，西区1.3。
• 绿化率：30%。
• 物业：上海永升物业，物业费6.47元/㎡/月。

二、 价格与户型

• 价格：备案均价约7.81万元/㎡，近期因开发商降价促销，实际成交均价约4.2万-5.2万元/㎡（低楼层单价约4.2万，中高楼层约4.8万-5.2万），部分大户型（140-155㎡）均价约5.2万，西区洋房（213-220㎡）均价约6.5万-6.8万。房源为毛坯交付。
• 户型：涵盖90㎡两居、119-125㎡三居、140-155㎡四居及西区大平层（213-220㎡）。户型设计相对老套，得房率约77%-88%。

三、 交通与配套

• 交通：无地铁直达，距离最近的17号线清河营站、13号线北苑站约3公里，需依赖电动车或自驾（通过来广营北路可快速上北五环，通勤望京较方便）。
• 商业：自带2.3万㎡社区商业（下沉广场+商业综合体），周边3公里内可享北苑龙湖天街、华贸天地等成熟商圈。

• 教育：一路之隔为芳草地国际学校（东洲校区）及国资中心幼儿园，周边有朝阳外国语学校（规划中）。
• 医疗：周边有朝阳区妇幼保健院（北部院区）、中日友好医院（规划中）等，距离较远。
• 生态：西侧紧邻30平方公里温榆河公园，生态资源较好。

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项目配套

• 御林湾位置图

“三横五纵四轨道”多维交通体系，直线距离约2公里近抵京承高速、约3公里快达五环路、距离13号线北苑站约2.6公里、14号线善各庄地铁站约2.8公里，加速链接望京、中关村、亚奥、国贸、首都机场等多个核心区，畅享高效通勤。

• 教育示意图

紧邻芳草地国际学校（东洲校区）、国资中心幼儿园，近邻朝阳外国语学校承办的优质学府(规划中)，周围还分布八十中温榆河分校，以及青苗、哈罗等16所国际学校，国内、国际多轨制优质教育。

• 商业示意图

项目北侧已有约2400㎡醇熟底商，已全面落成，畅享一站式便利生活。西侧龙湖北苑天街、华贸天地、城悦荟，南侧保利广场、华润万象汇，东侧马泉营奥特莱斯，更有望京万象汇、林奥CITY PARK购物中心、合生麒麟汇、望京凯德MALL等前沿潮流地标。

• 医疗示意图

约3公里北京爱瑞医院（规划中），近抵和睦家医院，2大国际私立医院护航。约2公里朝阳区妇幼保健院（北部院区），约3公里中日友好医院（规划中），以及航空总医院、地坛医院、清华长庚医院等5大公立医院，守护健康。

• AI医院项目

60亿打造AI旗舰医院，定位未来数字医疗样板，北京爱瑞医院（北京爱瑞国际医疗综合体），由抖音集团主导的国际化医院。项目位踞中关村朝阳园北区，占地11.37公顷，规划建设面积22.4万平方米，规划床位800张，预计将总投资约60亿元，将着重围绕国际化、AI智慧驱动和创新转化三大核心理念，建设集三级综合国际化医院、以字节跳动火山云平台为基座的AI医疗平台和精准医学临床转化中心于一体的国际化医疗综合体。“AI 赋能”是该医院的一大亮点，通过 AI 辅助诊断系统，能够提高疾病诊断的准确性和效率；利用大数据分析技术，可以为患者提供个性化的治疗方案。

• 城势优势

奶西板块，位踞朝阳科创轴芯，东近中关村朝阳园北区创新基因，南承望京核心区成熟势能，北接未来科学城战略要地，西联西二旗数字浪潮，坐享四大科创区交汇的圆芯之位，顺势崛起为城市新贵板块。周围汇聚阿里巴巴北京总部、美团、高德、58同城总部等4000余家科技企业，高端产业的聚集，持续吸引高端人才涌入，构建国际化科创精英圈，由此催生了高品质居住需求。

• 外立面效果图

奶西板块承接多重发展利好，先规划后开发，打造智慧生态住区，产业圈、生态圈、居住圈三圈共兴，构建宜居宜业新高地，价值可期。于此，御林湾以集大成之姿，将丰沛资源与高端生活理念深度融合，定义板块人居新高度，成为科创精英归心的必选之地。

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