苏新服务再割肉 金邻公寓2.31亿元转投华润有巢

观点网 苏新服务经历了第二次亏本割肉。

三个月前透露的出售事项在近期落下帷幕，苏新服务位于苏州市的工业物业最终以底价2.31亿元出售给华润有巢。

因经营不善被苏新服务放在了资产处置、盘活的篮子里，被剥离的金邻公寓，命运与三年前苏新服务的养老产业线苏高新怡养如出一辙。

“专注主业”的口号喊了三年有余，苏新服务仍陷盈利难题。个位数增长不足以修复往期大幅下跌的利润，公司自2025年下半年开始又迎来人事变动期。

刮骨

苏新服务持有金邻公寓已经十四年。

金邻公寓位于苏州市何山路365号，地块用途指定为工业用地，苏新服务于2012年以划拨方式取得土地使用权。物业地盘面积约5.48万平方米，总建筑面积7.81万平方米。

据了解，该物业包含11幢建筑物，其中包括10幢宿舍楼，每幢建筑面积为7114.14平方米，合共提供1598个房间。此外，还有一幢约6917平方米的独立综合配套楼，为整个园区提供必要的后勤与设施支持。

4月29日，苏新服务宣布将通过苏州交易中心公开招标出售金邻公寓，出售底价定为2.31亿元。

值得注意的是，金邻公寓出售价格参考了独立估值师按资产基础法作出的估值厘定。苏新服务截至2025年末净资产数额为约8.88亿元，金邻公寓的转让标价约达苏新服务净资产的26%。选择忍痛割肉出手，更多为了及时止损。

根据公告，随着金邻公寓使用年限增加，物业自然老化现象逐步显现，从而对出租运营造成一定影响。

归根结底，“没那么赚钱了”才是苏新服务选择出售金邻公寓的直接原因。

截至2025年末，金邻公寓除税前纯利为341.1万元，同比下降25%；除税后纯利为9.52万元，同比下降24.9%。

苏新服务表示，出售事项既是盘活存量资产的积极举措，亦将为集团带来较为可观的现金流入，从而优化资源分配，能够集中资源深耕主业。

不过，苏新服务在挂牌之初预计按底价计算公司可以确认10万元收益，但受到税款支付、成交价与账面差额等影响，最终这笔买卖预期将确认亏损230万元。

本着剥离低效益资产，同时收获现金回血的目的，最终却以亏损告终的出售事项，苏新服务在2023年也曾经历过一次。

2020年12月，苏新服务与养老服务公司苏州康养集团合作，投资成立了苏高新怡养，业务涉足养老服务、专业护理及医养结合服务等领域。

按照当时的考量，苏新服务成立苏高新怡养旨在扩大及丰富其增值服务--由于自身对于关联开发业务依赖度比较高，期待能有更多额外的收益。

但苏高新怡养并没有如成立前的可行性报告写得那般，财务状况将在运营第三年达到收支平衡。

2021、2022年度，苏高新怡养分别录得除税后亏损603万元、410.7万元。截至2022年底，该公司的未经审核资产净值为975.18万元。

于是在2023年2月，苏新服务向苏州康养集团及母公司苏高新集团转让苏高新怡养的49%股权，最终投标价为580.81万元。

这与苏新服务成立苏高新怡养所投资的980万元相比，亏损了400万元。

疗伤

比起长久的盈利之痛，对于苏新服务而言，或许这笔割肉让利的亏本买卖不得不做。

截至2025年12月31日，苏新服务现金及现金等价物约为3.9亿元，其中包括3.16亿元人民币计值以及8250万港元以港币计值。期末上市所得款项未动用部分为4071万港元，分别规划用于战略收购、扩大及丰富增值服务。

出售金邻公寓所得的2.31亿元将被用于核心业务拓展及补充运营资金，苏新服务急于补充流动资金以发展业务，最终仍要归结于盈利问题。

2023年是苏新服务上市第二年，也是业绩最好的一年，年内收入增加35.7%至7.25亿元，毛利增加18.9%至1.47亿元，利润同比增加23.1%至8010万元。

2024年苏新服务便陷入了增收不增利，总收入仍然保持着双位数增幅，而年内利润却减少17.4%至6620万元，业务毛利率也正同步下降。

将“开疆拓土”写进年报中，苏新服务在业务扩张上投注了大部分心力。其中，对独立第三方所开发业务的中标率为49.1%，中标数为26个，较2023年的18个增加了6个。

流动资金随着业务规模扩大而消耗，苏新服务的总毛利率下降2.8个百分点至17.5%。再加上失去了美邻青年公寓拆迁所得的一次性补偿以及成功上市获得的政府奖励，苏新服务的收入与利润增长跑输了成本攀升速度。

进入2025年，苏新服务的利润仍然没有恢复至2023年的水平，营收增速也慢了下来。

据其年报，期内录得总收益9.72亿元，同比微增5.2%；毛利为1.71亿元，同比增加5.4%；利润为6870万元，同比回升3.8%。

得益于规模扩张，苏新服务2025年总合约面积同比增加16%至2970万平方米，在管建筑面积增长62.1至2760万平方米，主业城市服务板块收益也同比增加10.9%至6.21亿元。

毛利率与2024年数据持平，则主要由于销售成本增速与收入增速持平，这意味着苏新服务业务规模正在扩张，但新增项目却无法支撑公司盈利端的增长。

而苏新服务仍然将业务扩张作为第一经营目标，虽然业务已实现江苏省内全覆盖，但向长三角区域延伸布局的同时，需要足够资金维持现有项目运作以及向外招投标。

在手现金不断减少的情况下，苏新服务只能“节衣缩食”出清低效项目，或者适当砍掉主业之外不那么赚钱的项目，换取足够的资金支撑向外拓展。

值得注意的是，在利润下跌第二年，陪伴着苏新服务上市并掌公司董事长、总经理、执行董事三重权柄的崔晓冬因工作安排辞任执行董事兼董事长。

随后获选上任公司董事长的，则是母公司苏高新集团总经理助理王华。

换帅之后，苏新服务向外走的野心并没有改变，只是通过盘活存量资产“输血”主业并非长久之计，如何在稳步扩张的同时修复主业“造血”能力才是最该回答的问题。

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