辽宁
2026年7月济南楼市真实行情彻底浮出水面，全市二手房挂牌量已经逼近10万套，整体去化周期长达27个月。但市场并没有出现统一涨跌，而是走出极端分化行情，核心优质房源价格坚挺，远郊普通房源持续缩水，政策红利、置换市场也出现明显的冷热偏差，如今的济南房产早已进入完全不同的置业逻辑。
历下区楼市是整个市场最真实的缩影，目前该区二手房挂牌量从1万套上涨至1.6万套，房源数量大幅增加，但甸柳、胜利大街等顶级学区次新房丝毫没有降价，近三个月挂牌价基本没有松动，楼层优质的房源反而逆势反价2%-3%。反观同片区没有学区加持的老破小，议价空间高达8%-12%，大量业主为快速出手，愿意主动承担交易税费，同一片区两种行情形成鲜明对比。
远郊市场更是暗藏诸多风险。长清、章丘不少楼盘推出的工抵房，并非正规特价房源，而是开发商抵押抵债房源，对外以备案价7至8折出售，部分项目还推出最长三年首付分期。但这类房源大多无法正常网签，潜藏产权纠纷。如今远郊二手房去化周期普遍超过36个月，对比2023年房价高点，挂牌价普遍下跌20%-25%，即便大幅降价，依旧很难找到接盘买家。
公积金新政同样出现受益偏差，济南公积金最高240万贷款额度，看似利好刚需，但90%普通购房者达不到申请条件。只有高层次人才、多子女家庭可以享受满额贷款，普通双职工家庭最高只能贷款130万。这项政策很难拉动远郊刚需楼盘，反而让核心区改善盘公积金使用率环比上涨40%，改善群体成为政策最大受益者。
置换市场的堵点同样制约着楼市流通。目前6成二手房业主只接受全款过户，大量想卖旧买新的改善群体被卡住。市场流通效率差距明显，历下核心区次新房成交周期仅45至60天，而远郊刚需房源成交时间要多出一倍。从库存结构来看，优质学区房去化周期仅8个月，远郊房源去化超过三年，供需差距进一步拉开房价韧性。
十万套二手房的库存，拆分之后才是楼市真相。如今济南买房早已不再闭眼入手，只有稀缺的地段、配套、资源才能守住资产价值，缺乏核心优势的房产正在不断挤掉泡沫。这种结构性分化，也意味着济南楼市正式告别普涨时代，未来房产价值只会更加两极化。
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