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4月30日，华润置地以57.71亿元底价摘得丰台区万泉寺B地块，折合起始楼面价约5.85万/㎡，这比4年前同板块的北京瑞府、端礼著等项目楼面地价低了1万+/㎡。

值得注意的是，重磅！北京土拍现 “降价潮”！：地价下降，是房价重塑，供需关系重构的重要前提，是房价触底的重要信号。

如方程国贤府、星寰时代、国贤府PARK等今年热销的楼盘，都是地价下降的结果。

之前地价下降的区域多数是郊区，而城市核心区的地价因为稀缺、拆迁成本高等问题，降价比较难。

但是，如果核心区出现了能降价的地价，并且因此实现了客户能接受的房价，核心区的新房是否也会销量起飞呢？

一、二环降地价

从石景山黄庄村地块返场后起拍价腰斩至22亿元（仅为去年的52折），到顺义高丽营地块重新上架后起拍价较3年前打9折，再到亦庄瀛海地块通过拆分调规、降低容积率实现地价回落，这些降价地块均远离核心环线，核心区始终保持着“土地稀缺、拆迁成本高、地价稳涨”的态势。

大家普遍认为，核心区土地资源极度稀缺，再加上拆迁安置成本高昂，即便市场下行，地价也不会出现明显松动。

而丰台区丽泽板块，率先打破了这一僵局。

华润此次拿下的万泉寺B地块（FT00-0613-0007地块）位置足够核心——地处丰台区太平桥街道，位于西南二环至三环之间，东临规划莲花河西路，南接规划金中都南路，西靠规划骆驼湾南路，北依规划柳村路，属于丽泽商务区核心腹地。

同时，它是金融街的直接辐射区，距离丽泽SOHO仅500多米，步行800米可达14号线、16号线丽泽商务区换乘站。14号线东西贯穿北京南部，连接北京南站、望京等重要节点；16号线直达中关村、西北旺等科技高地，未来还将引入大兴机场线，实现5轨交汇，出行高效便捷。

地块周边配套成熟，紧邻首创龙湖丽泽天街、西铁营万达广场，3公里生活半径内有佑安医院、丰台十二中，南侧约500米是在建中的北京第五实验学校，莲花河、滨水文化公园、金中都城墙遗址公园环绕，绿意盎然，是实打实的“二环白菜心”。

2022年，华润拿下北京瑞府地块时，楼面价约7.03万/㎡；附近的端礼著地块楼面价约7.2万/㎡，东侧亚林西的北京悦府楼面价约7.3万/㎡，君礼著地块楼面价也维持在7万/㎡左右。

算下来，万泉寺B地块的实际楼面价（考虑配建、规划要求所增加的成本），比这些丽泽区域内老项目楼面地价平均降幅超1万/㎡。

需要说明的是，中海丽金府的拿地价（约6.2万/㎡）属于个案，不能作为丽泽地价的普遍参考——该项目是中海以战略合作的方式，与丰台区政府整体洽谈，将丽金府与中海丽泽叁号院打包拿下的。

丽泽板块之所以能在二环边实现如此大的地价降幅，核心逻辑在于丰台区独特的供地优势——作为距离北京核心区最近、拆迁地块较多的区域，丰台区西南片区因丽泽商务区的建设，拆迁体量巨大，可供应土地资源充足。

加上当前楼市调整期，开发商拿地更为谨慎，政府顺势调整地价，让核心区地价回归至新的市场供需平衡水平，既符合市场规律，也贴合当下楼市调整的大趋势。

二、丽泽房价摸底

以万泉寺B地块当前的地价水平，华润打造的新项目完全具备热销潜力，而这股热销势头，将直接推动丽泽房价进入阶段摸底期。

首先，地价是房价的“成本底线”，二环地价下降1万+，直接给丽泽房价划定了清晰的摸底区间。

万泉寺B地块起始楼面价5.85万/㎡，叠加3.74亿元河道绿化带配建成本、景观互动、架空层建设、外立面高端材料等额外开发成本后，实际楼面价约6.23万/㎡。

也就是说，这个项目华润卖10万元/㎡左右，有很好的利润空间，即便低至9万元/㎡的价格，项目仍然可以盈利。

之前，房小评在丽金府项目带看中接触了大量客户，发现9-10万元/㎡的售价，可以完美衔接丽泽区域两大核心客群的购买力：

一是丽泽商务区、金融街的高收入人群，与他们的收入水平相匹配，地块周边端礼著次新二手房挂牌价约10.5万元/㎡，甚至可以形成新旧房子价格倒挂；

二是西城区“书包房”业主卖旧换新的置换需求，西城区二环内“书包房”多为老破小，业主手握核心学区资源，有较强的置换实力，他们追求核心地段的改善居住体验，“买完房手上还能剩点钱是当下最踏实的选择”。

从产品竞争力来看，华润将走出与丽金府截然不同的路线，通过产品创新实现突围，进一步放大热销概率，倒逼现有项目降价摸底。

作为深耕丽泽板块的央企，华润过去几年在这一豪宅带打造过北京瑞府、北京悦府、昆仑域等多个爆款豪宅，对市场、对业主需求拿捏精准，此次拿下万泉寺地块，大概率会再造内城爆款。

房小评认为，华润万泉寺项目打造会大概率会摒弃“重奢堆砌”的传统豪宅模式，以轻奢、简约为核心理念，聚焦新富裕人群和年轻人的居住需求，打造更具实用性、年轻化的产品。

结合地块容积率2.5、限高80米（局部90米）的要求，华润将优化空间布局，通过合理建筑排布，平衡密度与舒适度，最大化景观视野；控制总价在1100万-1800万元之间，精准匹配丽泽商务区及周边改善型客户需求，降低上车门槛。

同时，依托“四代宅+”的创新理念，响应“好房子”建设要求，将地下空间与双水系景观互动，打造公园上的社区，在架空层会所、层高、使用率等方面升级，通过大面积空间赠送、高窗墙比等方式，提升居住舒适度与得房率，既区别于丽金府的重奢定位，又贴合当下年轻改善客群的审美与需求，能够有效分流现有项目客群。

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