北京
来源：市场资讯
（来源：奔腾融媒 新闻广播）
房屋出租18年，房东收房时发现房屋格局、墙面都被改动，全屋多处出现霉变，灶台、木地板等也都有不同程度的损坏。房东要求租客将房屋“恢复原状”，双方争执不下，房东一纸诉状将租客告上了法庭。“恢复原状”的边界在哪里？法院会支持房东的诉求吗？
典型案例
2006年6月，张先生与刘女士签订房屋租赁合同，租期一年，保证金11600元。合同约定，承租人应按交接时的房屋现状使用，重新装修或变更原有设施须征得出租人同意，租赁期满要恢复原状。
入住后，张先生将白墙刷成黄色，并将三室结构改造为四室。一年期满后，双方未再签订书面合同，但张先生继续居住，刘女士继续收租，租金每年口头协商上调，其他合同条款延续，形成事实上的不定期租赁关系，直至租客2024年7月交房。
交接时，刘女士发现房屋受损严重，要求张先生将房屋恢复“原状”。因协商未果，刘女士诉至法院，索赔房屋修复费14万余元、房屋空置损失10万余元，并支付逾期付租违约金5000元。
张先生辩称，房屋改造经过刘女士许可；墙体发霉系外墙渗水所致，与其无关；除一间卧室地板系办公椅滑轮磨损外，其余损坏均属自然损耗，不同意恢复“原状”。空置损失源于市场行情及房东自身原因，并反诉要求房东退还保证金。
法院审理认为，根据合同约定，张先生在返还房屋时应恢复原状。关于变更房屋结构和墙体颜色的问题，张先生未能提供刘女士同意的证据，该部分费用应由张先生负担。针对墙体渗水、地板和灶台损坏，刘女士未能举证损坏系使用不当造成。房屋出租使用18年，正常使用中不可避免会产生自然损耗。
最终，上海市长宁区人民法院判令张先生支付修复费与空置损失合计6万余元，刘女士返还保证金6600元，目前判决已生效。
“恢复原状”≠“恢复如新”
这是本案最核心的法律逻辑。
民法典规定，承租人经出租人同意对租赁物进行改善增设他物的，租赁期届满时，当事人可以约定处理方式。本案合同明确约定恢复原状，所以张先生改颜色、改结构的部分得恢复。
但“恢复原状”不是“恢复如新”。房子住了18年，墙壁不白了、地板有划痕、灶台旧了——这是自然损耗，不是破坏。承租人按照约定的方法使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
因此，房东要求18年老房子的灶台“换新”、地板“换新”，法院没有支持。
内蒙古广播电视台《法治直播间》温馨提示：
广大公众在订立房屋租赁合同时，双方应对返还房屋时的状态进行明确约定，若需“恢复原状”，应对租赁之初交付的“原状”留存证据。
承租人若要对房屋进行装修改造或更换家具、家电等设施设备，应及时与出租人沟通，在协商一致的前提下进行改造、更换，并对合同到期后改造或更换部分的归属进行明确约定。
租赁期间，承租人应以合理方式妥善使用房屋，若发生漏水、电路老化等情形，应及时保留证据并向出租人反馈，若出租人未在合理期限内维修，承租人可以自行维修，再向出租人追偿维修费用，避免损失扩大。
相关法律法规
《中华人民共和国民法典》
第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第七百三十三条 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
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