日本楼市崩盘后，为何房价越便宜，人们反而越不敢买？

哈喽，今天小李又来唠点国际事。

日本房地产泡沫破裂以后，房价已经跌了那么多，为什么普通人没有蜂拥入场，像捡便宜一样把房子买走？

答案并不是一句“日本人不爱买房”就能解释。

更接近现实的说法是：有人想抄，却不知道哪里是底；有人看见价格便宜，却拿不到贷款；更多人亲历过资产缩水和收入停滞，已经不愿再把几十年的人生押在一套房子上。

日本楼市最残酷的真相

日本楼市最让人后怕的地方，不是某一年跌得特别狠，而是下跌和低迷持续得太久。

日本股市在1989年年底见顶，全国平均地价大致在1990年前后达到高位。到了1991年，东京、大阪、名古屋三大都市圈的地价转入下跌，地方区域随后也开始调整。换句话说，这不是一天之内完成的崩盘，而是一场从资产价格、银行体系一路传导到就业和收入的漫长收缩。(国土交通省1)

先看第一段明显的下跌。

1991年，日本全国新建公寓平均价格达到4488万日元。到1995年，这一数字降至3546万日元，四年跌去约21%。需要特别说明，这组数字是全国均价，不是东京单独的房价。东京及首都圈在泡沫高点时的价格更高，波动也更加剧烈。

站在1995年的时间点看，跌幅已经不小。很多人自然会产生一种判断：都跌成这样了，还能跌到哪里去？

问题恰恰出在这里。资产市场最爱给人制造一种错觉——价格从高点跌了很多，就等于风险已经释放完毕。

可“跌得便宜”和“跌到底部”是两回事，前者只需要和过去比较，后者却要等整个经济周期走完才能确认。

1997年，亚洲金融危机冲击地区经济，日本自身的金融体系也在这一时期集中暴露问题。北海道拓殖银行、山一证券等大型金融机构相继倒下，市场信用快速收紧。

1998年，日本长期信用银行和日本债券信用银行也出现危机。所谓“抄底资金”，不是嘴上喊一句就会从银行账户里自动长出来，银行一旦开始惜贷，普通家庭即使看中房子，也未必能够顺利融资。

进入21世纪初，一些房地产指标曾经企稳，核心城市也出现局部回暖。但2008年全球金融危机再次打击资产价格和市场信心。

因此，把日本楼市简单概括成三段持续48个月、60个月和48个月的整齐下跌，并不严谨。真实市场没有那么规矩，更接近“下跌、盘整、短暂修复、再次受挫”的反复过程。真正残酷的不是每一轮都直线向下，而是投资者刚觉得熬到头，新的冲击又来了。

如果把观察对象从新建公寓均价换成长期地价指数，这种煎熬更明显。

日本统计局公布的市街地价格指数显示，全国全用途地价指数从1991年的147.8降至2013年的52.7，按同一口径计算，累计下降约64%；六大城市全用途指数则从285.3降到67.8，降幅约76%。六大城市指东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪和神户。

这才是“抄底”最危险的地方。

你在下跌第五年看到的是黄金坑，在第十年回头看，可能只是半山腰。等到第二十年，房子也许没有继续大跌，但持有者的工资、年龄和还贷能力已经完全不是当年的状态。底部是历史图表上的一个点，可对身处其中的人来说，它从来不会提前亮灯提醒。

比账面亏损更深的影响，是一代人的购房心理被重新塑造。

泡沫年代的日本同样相信土地稀缺、核心城市永远上涨。企业囤地，银行扩张信贷，普通家庭担心今天不买、明天更贵。

东京皇居土地价值堪比整个美国加利福尼亚州房地产的说法，也是在那种狂热氛围中广泛流传的估值比喻，并非皇居真的可以出售。

狂欢时，人人都觉得自己买的是资产；泡沫破裂以后，人们才发现，资产价格可以缩水，贷款本金却不会跟着打折。

用一个简化算例就能看明白这种压力：一名35岁的上班族，年收入600万日元，拿出500万日元作为首付，通过35年贷款买下一套总价4500万日元的房子。

15年以后，他已经50岁，房屋市值若降至2000万日元，收入又没有明显增加，卖房可能仍不足以覆盖剩余债务。

等他退休后收入下降，贷款却可能继续还到70岁。对这样的家庭而言，房价下跌不是一条新闻，而是消费、养老、换工作甚至婚姻选择都要围绕债务重新安排。

当然，这个算例不能代表所有日本家庭。日本在泡沫时期的家庭部门整体资产状况，并没有后来一些房地产危机国家那么脆弱，企业部门的去杠杆才是资产负债表衰退的主要特征。

但家庭目睹企业裁员、工资停滞和金融机构危机后，风险偏好下降，是合乎现实的反应。

泡沫破裂后，日本企业减少投资，把现金优先用于偿债和修复资产负债表；银行则背负大量不良贷款，信贷审查趋严。企业不愿借，银行不敢贷，居民对长期债务更加谨慎，三者互相强化，形成了典型的低需求循环。

这背后的利益逻辑并不复杂。房价上涨时，负债能够放大收益；价格长期下行时，同样的负债会放大损失。市场里没有免费的杠杆，只有在不同周期中表现完全相反的杠杆。

持有成本同样不能忽视。

日本在1992年开始实施地价税，法定税率原则上为0.3%，首个年度为0.2%；1996年后税率降至0.15%，1998年起暂停征收。除此之外，房产还涉及固定资产税、管理费、修缮费和建筑折旧。

房价不涨时，这些费用不会消失，反而会一年年从现金流中扣除。

于是，房子在一些家庭眼中不再是“放着就升值”的储蓄罐，而是一项需要持续维护、可能不断折旧的耐用品。价格便宜并不自动等于值得买，关键还要看租金收益、人口流向、就业机会和未来接盘需求。

如果用三代人的经历来理解这种变化，脉络会更清楚。不过，这只是一种分析框架，不代表每个日本人都作出相同选择。

第一代是20世纪50年代和60年代出生的人。他们年轻时经历泡沫扩张，中年面对资产缩水，对房产风险最敏感。在他们那里，存款虽然收益不高，却意味着确定性。

第二代是70年代和80年代出生的人。许多人进入职场时正赶上经济低迷、非正式就业增加和工资增长乏力，又亲眼看到上一代承受房贷压力。

买房对他们而言，不再是必然的人生仪式，而是一笔必须反复计算的长期交易。

第三代是90年代和21世纪初出生的人。他们成长时，“房价永远上涨”早已不是社会共识。

租住、推迟结婚、与父母同住，都不再显得不可理解。既然就业地点可能变化，人口又向少数都市集中，为什么一定要用35年债务锁定一套未必升值的房子？

但说“日本人彻底放弃买房”同样过头了。日本一直有人购房，东京等核心区域后来也明显复苏。

2013年前后，东京、名古屋等部分地区的住宅和商业地价开始转强，地方市场的恢复则更晚，区域分化越来越明显。日本真正没有出现的，是全民相信“跌多了就必涨”的集体抄底潮。

所以，日本泡沫破裂后的教训，不是房子永远不能买，也不是所有下跌都没有尽头。

真正的提醒是：资产价格的底部，必须和收入、信贷、人口、租金及市场预期一起观察。只看跌幅，很容易把半山腰当成谷底；只看低利率，也可能忽略收入停滞和流动性风险。

市场最终会找到底部，但人的工作年限和偿债能力不会无限延长。投资者可以等周期，普通家庭却还要生活、养老和承担每月账单。

下行周期里，最难回答的从来不是“已经跌了多少”，而是“还要用多少年，才能重新建立信心”。

日本用二十多年说明了一件事：真正让市场见底的，往往不是某一次猛烈下跌，而是旧有的上涨信仰被慢慢消耗，价格重新回到收入、人口和实际需求能够支撑的位置。