龙湖，狸猫换太子

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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北京顺义楼市，又一个新盘入场了。

7月17日，龙湖宸裕终于领取了预售许可证，22栋住宅楼、559套房源，一次性入市。

距离它公示报规图，过去了213天；如果从拿地之日算，更长达506天。

原因，是要给它的兄弟龙湖宸翰，留出足够的去化时间。两者都是龙湖的代建楼盘。

后者2025年9月13日取得预售证，正式开盘的日子为9月24日。

截至目前，龙湖宸翰供应524套，网签399套，成交均价4.04万元/平，网签金额19.03亿元。

近10个月时间，去化率达到了76.15%，在当下的北京楼市，算很不错的战绩。

此时龙湖宸裕续弦，也就水到渠成了。

不过，在价格上，龙湖宸裕野心凸显——预售价4.47-4.53万元/平米。

它的最低预售价格，要比龙湖宸翰高出4000多元/平米，主要体现在小户型身上。

将龙湖宸翰的网签拆细了看，它的三居户型卖得太好了——供应294套，网签280套。

其中99平米户型供应110套，网签109套；118平米供应176套，网签163套。

目前所剩房源，集中在四居户型中——138和165平米，存量仍有111套，去化率刚刚过半。

有了这些数据对比，龙湖宸裕在小户型产品上涨价，也就不难理解了。

日照间距曲线达标

在体量上，龙湖宸裕和宸翰旗鼓相当。

前者占地3.62万平米，地上建面6.7万㎡；后者占地3.6公顷，地上建面6.64万㎡。容积率都是1.8。

只不过，宸翰地块进深大、方正；宸裕面宽大、西北角有幼儿园。

由于受幼儿园的挤压，宸裕的实际楼体密度会大于宸翰。

宸裕规划了22栋楼，除了第7栋和第8栋、剩余20栋全部采用设计手法曲线达标日照。

反观宸翰采用非常规设计手法的楼栋，占比不足一半。

有关塔群，宸裕应用最为广泛，举一个例子：

龙湖宸裕南边第一排有3对楼，分别是17#和18#，为11F；19#和20#，为11F；21#和22#，为8F。

它们在设计上，有一个共同的手法，两两之间留了约2米的宽度。它们在计算日照时，都是按塔楼参数。

此外，第1栋和第二栋、第3栋和第4栋，皆为板连塔设计，也是为了减少实际楼间距，让日照曲线达标。

简单来说，龙湖宸裕的日照都是达标的，但实际居住感受是，楼间距太密了。体感上，它要稍逊于宸翰。

取消花池背后

产品规划上，龙湖宸裕也基本沿袭了龙湖宸翰的主力户型。

它共分4款户型：99平米、120平米、139平米和189平米。具体分配比例为：

99平米202套，占比36.14%；120平米231套，占比41.32%；139平米110套，占比19.68%；189平米16套，占比2.86%。

龙湖宸裕产品的亮点有：

1、189平米为全景舱户型，在顺义楼市，除了它外，另一个拥有全景舱户型的项目，是懋源郦橒薹；

2、120平米较龙湖宸翰118平米，从三居升级为四居。

赠送尺度上，与龙湖宸翰比，取消了南向花池，但99平和120平在北向上，多了一处挑空+设备平台组合。这如同"狸猫换太子"。

如此一来，整体得房率上，二者旗鼓相当，龙湖宸裕最高得房率，依旧突破了100%。

关于龙湖宸裕如何选房，花姐特意参照一房一价表，做了简要分析，仅供参考。

一、99平米三室两厅两卫

分布在8#、13-14#、17-22#，整体在小区的南边和西边。

该户型为纯洋房户型，最高11层，最低7层。

所有楼栋的一二层，价格一致，预售价分别为4.339万元/平和4.439万元/平，价差1000元/平。

顶层与次顶层之间的价差，为1500-2100元/平，主要差别在于，根据层数从低到搞，逐渐递增。

中间楼层差价300-500元/平，底层逻辑和顶层次顶层一致。

对99平米户型的选房攻略，花姐的建议为：

1、若从位置方面考虑，可优选13#和14#一单元，不临街噪音较小。且该栋楼为7层洋房，产权得房率80.51%，为该面积段较高。

2、性价比最强的户型，为8#一单元10层，与顶层价格居然一致，比9层足足便宜了1800元/平。

3、剩余楼栋中，17-18#、20-22#性价比较强，虽为11层洋房，但实际的产权得房率，与14#和8#之间，相差不到两个点。

二、120平米四室两厅两卫

分布在1#、4#、7#、9#、12#、15-16#、10#一单元，以及11#二单元。

除了1#、9#为临街楼栋外，其余均不临街。

该户型分为洋房户型和小高层户型。其中1#、4#、12#为洋房户型，一套定价体系；其余楼栋层数在16-17层，另一套定价体系。

小高层户型，从顶层至13层的价格，依次递减，导致最贵户型位于12层，预售价4.639万元/平；一二层价差600元/平；其余中间楼层差价300元/平。

洋房户型中，除1#外楼栋，顶层和次顶层价差2100元/平，一二层价差1000元/平，中间楼栋则为300元/平。

1#比较特殊，次顶层居然比9层还便宜190元/平，它的顶层和次顶之间的差价，为1610元/平。

产权得房率方面，120平米的小高层户型在74.3%至75.75%，比洋房户型少了约4-8个百分点。

120平米的选房攻略，花姐建议为：

1、小高层户型，优选15-16#和11#西户，非临街楼栋，前后享受的绿地空间较大；其次为10#东户；7#和9#主要面临噪音困扰，前者北边为幼儿园，后者临街。

2、洋房户型，则优选12#，11#洋房的产权得房率，居然达到了82.24%，在同类户型中，堪称优秀。其次为4#，主要问题是紧挨幼儿园。

3、从楼层方面看，小高层性价比最高的，为次顶层；洋房则为1#次顶层。

三、139平米四室两厅两卫

分布在2-3#、6#、5#和10#西户，以及11#东户。

该户型也分为洋房和小高层户型。2#8层，3#6层，剩余则均为17层建筑。定价逻辑和120平一致。

整体看，139平户型占据了龙湖宸裕最好的位置，全部位于小区中央位置。

和120平米一样，它的小高层户型价格，也是从顶层至13层，依次递减，12层为最贵房源，预售价也为4.639万元/平。

小高层顶层与次顶层价差1800元/平；10-11#一二层价差600元/平，其余楼栋为300元/平；中间楼层价差300元/平。

洋房户型，2#顶层与次顶层价差2000元/平，3#1500元/平；一二层价差1000元/平；中间楼层价差500元/平。

令人诧异的是，龙湖宸裕139平洋房户型的产权得房率，居然只比小高层户型，高出不到2个百分点。这令其性价比，大打折扣。

139平米户型的选房攻略，花姐建议为：

1、优选6#和5#西户。位于小区正中央，其中5#西户的产权得房率76.7%，几乎与3#持平。

2、其次则为10#西户和11#东户，最后考虑2#和3#。核心原因，产权得房率相差不多，但价格方面，中间层的差价为300元/平，比2#和3#少了200元/平。

四、189平米四室两厅三卫

189平米为龙湖宸裕唯一的全景舱户型，位于5#东单元，只有16套。

由于没有其他可对标楼栋，选房方面只能比较楼层的优劣。

该户型的定价逻辑，和120平和139平小高层一致，从顶层至13层，价格依次递减。

这让最具性价比的楼层，为次顶层，依次为15、14、13层。

毕竟，作为全景舱户型，核心就是要欣赏到远处的风景，如果层数过低，特点就发挥不出了。

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