北京
2026年1月8日，特朗普签署行政令，指示房利美和房地美动用账上2000亿美元现金储备，直接进场收购抵押贷款支持证券（MBS）。这招思路很直接：30年期房贷利率在10年期国债收益率基础上加一个利差，把利差打下来，利率就下来了。目标是把房贷压到6%以下。
到3月初，这套机械式干预见了效。房贷利率自2022年以来首次跌穿6%。紧接着6月伊朗初步停火，利率延续下行势头，春季楼市从僵持转向谨慎回暖。白宫似乎成功用政治资本换来了房贷市场的喘息窗口。
但7月美伊以三方交战再起，停火协议彻底破裂。整条逻辑链从根部被切断。7月13日，西得克萨斯中质原油(WTI)单日飙涨9.3%至每桶79.20美元，背景是此前一整个春天布伦特原油因霍尔木兹海峡关闭而持续站在100美元上方。7月20日，全美平均汽油价格重新突破每加仑4美元，单周涨幅3.8%。
油价上涨推高通胀预期，通胀预期推高国债收益率。10年期美债收益率目前报4.60%，过去一个月升了0.14个百分点，已逼近年中高点。房贷利率随之跳涨，7月13日触及战时峰值6.75%，随后在日度调查数据中落在6.54%至6.74%区间——截至7月21日，这是近一年来的最高水平。房地美官方周度数据显示，7月16日当周均值在6.55%。
购房者反应立竿见影。抵押贷款银行家协会(MBA)数据显示，当周申请量环比下降2.7%，已低于去年同期水平。MBA的Joel Kan直接点明原因：利率走高。
更深的隐忧来自政策后遗症。经济学家警告称，消耗掉两房这2000亿美元的现金缓冲，可能让整个住房金融体系在面对下一次下行周期时更脆弱。原本用来压利率的弹药打光了，但利率最终被一场千里之外的战争重新推上高位——这笔账比数字本身更难消化。
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