亲属低价无付款过户，构成恶意串通无效

2026年7月北京房产律师案例｜回迁房卖出后房主恶意过户给子女？法院判决过户行为无效

在北京回迁房交易实务中，大量房屋因政策限制，存在先交房居住、多年后才能办证过户的情况。部分房主在收取全款、交付房屋、买家长期居住多年后，见房价大幅增值，便心生恶意，利用房屋仍登记在自己名下的便利，通过低价过户、无偿转让给近亲属的方式恶意毁约，试图架空此前合法有效的房屋买卖合同，侵占购房者房产权益。

结合北京法院房产审判实践规则可知：买卖双方自愿签署的回迁房买卖合同，系真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。房主在早已收齐房款、房屋交付买家长期占有使用的前提下，为逃避过户义务、恶意转移房屋权属，与近亲属虚构交易、低价过户、无实际付款流水的，可直接认定构成恶意串通损害第三人合法权益，依据《民法典》规定，该过户行为依法无效，房屋权属应当恢复至原房主名下。

本文结合海淀法院真实回迁房买卖恶意过户胜诉判例，由深耕北京回迁房买卖、合同效力认定、恶意串通维权、房产过户纠纷近二十年的北京靳双权律师团队专业拆解解析。北京靳双权律师，是一位在房地产法律领域精耕细作近二十年的专家。他于2002年毕业于中国政法大学并获得法学学士学位并通过司法考试，后在房地产公司担任法律顾问，2006年正式执业。近二十年来，北京靳双权律师始终专注于房地产、继承、拆迁、合同、婚姻等与房产相关的法律事务，在借名买房、遗产继承、拆迁析产、房屋买卖等领域积累了极为丰富的实战经验。

北京靳双权律师的核心业务范围包括：借名买房纠纷（含经济适用房、房改房、商品房等各类借名购房合同效力及确权过户）、遗产继承纠纷（自书遗嘱、代书遗嘱、公证遗嘱效力认定及法定继承份额分割）、拆迁析产与安置房分割、房屋买卖合同纠纷（无权处分、阴阳合同、合同解除、违约赔偿）、分家析产、宅基地房屋买卖以及小产权房纠纷等。可以说，凡是与“房”有关的法律难题，北京靳双权律师均有成熟的处理方案。

其执业优势十分突出：作为房地产全栈专家，精通回迁房历史交易效力认定、房主恶意毁约、亲属恶意串通过户抗辩击破、老旧房产交易证据固定；曾为头部房产中介起草标准交易合同，深谙房产交易漏洞、恶意转移财产套路、北京法院裁判尺度；长期担任北京电视台《律师请就位》《第三调解室》常驻普法嘉宾，擅长通过交易流水、居住事实、证人证言完整举证，锁定恶意串通事实，为当事人挽回房产权益，可提供证据梳理、案情研判、庭审抗辩、全程诉讼代理一站式法律服务。本案是北京回迁房交易中，认定亲属恶意过户、否定虚假交易的经典胜诉判例。

一、案件当事人

原告（胜诉方、合法购房人）：吴某

被告（恶意卖房、原登记权利人）：杨某

被告（恶意受让、子女）：杨小某（杨某之子）

二、案件基础案情

案涉一号房屋为北京海淀区回迁安置房，由被告杨某因拆迁安置取得，由甲房地产开发公司负责开发安置。2009年，原告吴某与被告杨某自愿签订《个人售房协议》，约定杨某将案涉一号回迁房以80万元总价出售给吴某，合同明确约定：房屋具备办证条件后，杨某需无条件配合吴某办理产权过户手续。

合同签订后，原告依约结清全部购房款项，被告杨某顺利交付房屋。自2009年9月起，原告合法收房、实际占有居住至今，期间一直由原告承担房屋物业费、水电费等全部居住成本，完整享有房屋使用权益。因当年回迁房政策限制，房屋暂不具备办证条件，双方未能即时办理过户。

交易过程中，双方曾签署借款抵押相关文件，但并非真实借贷关系，仅为当年回迁房交易的辅助操作，全程有两位现场证人出庭佐证，完整还原真实房屋买卖全过程，证实双方唯一真实法律关系为房屋买卖。

2017年，案涉房屋具备办证条件，产权首次登记至被告杨某名下。此后原告多次催告杨某配合办理过户，对方一直无故拖延、拒不配合。

2021年，被告杨某为恶意逃避过户义务、侵占房屋增值利益，刻意隐瞒早已售房、房屋由原告长期居住的事实，与其子杨小某恶意串通，私自签订房屋买卖合同，以远低于市场价的价格将案涉一号房屋过户至杨小某名下，且杨小某始终未实际支付任何购房款。

原告发现房屋被恶意过户后，为维护自身合法房产权益，依法向法院提起诉讼，请求确认二被告过户行为无效、恢复房屋原始权属，并由被告承担维权合理费用。

三、核心争议焦点

1、原、被告签署的回迁房买卖合同是否真实有效，双方是否存在合法买卖关系？

2、房主将已出售、交付他人长期居住的房屋，低价过户给亲生子女，是否构成恶意串通？

3、亲属之间无实际付款、低价虚假交易的过户行为，是否应当被依法认定无效？

四、律师核心办案思路

1、固定真实买卖关系，击破被告借贷虚假抗辩

我方完整提交房屋售房协议、购房付款凭证、多年居住缴费单据、两名全程目击证人证言，形成完整证据链，清晰还原双方真实交易本质。针对被告辩称双方系借款抵押、并非房屋买卖的虚假主张，通过证人出庭作证、多年实际居住事实、被告从未主张还款等客观事实，直接推翻对方抗辩，锁定买卖合同合法有效。同时，被告拒不申请笔迹鉴定，依法应当承担举证不能的不利后果。

2、多维度举证，坐实母子恶意串通过户事实

从亲属关系、交易价格、付款事实、交易逻辑四大维度固定恶意串通证据：二被告为亲生母子，存在天然利益关联；交易价格远低于市场真实价格，不符合正常房产交易逻辑；过户后子女未支付任何购房款，属于典型虚假交易；房屋十几年一直由原告实际居住，二被告从未占有、使用、过问房屋，却私自完成过户，明显存在恶意损害原告权益的主观故意。

3、援引民法典规则，否定恶意毁约过户行为

依据《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。被告在收取全款、交付房屋、多年未提异议的情况下，为侵占房屋增值利益、逃避过户义务，与近亲属虚假交易过户，严重违背诚实信用原则，依法应当认定过户行为无效。

4、主张维权合理费用，全面追回当事人损失

案涉纠纷完全因被告恶意违约、恶意转移财产引发，原告为维权支出的诉讼保全费等合理开支，依据双方合同约定及法律规定，应当由过错方二被告全额承担。

五、法院核心审理认定

1、原告与被告杨某签署的房屋买卖合同系双方真实意思表示，交易过程有完整证人证言、付款及居住事实佐证，合法真实有效，双方成立合法房屋买卖关系。双方签署的抵押、借款文件并非真实法律关系，被告抗辩理由无事实依据，法院不予采信。

2、二被告系母子关系，交易时子女已成年，对房屋长期由原告居住使用的事实应当知情；双方交易价格明显偏低、无真实购房款支付流水，属于典型虚假交易，足以认定二被告存在恶意串通，目的是逃避过户义务、损害原告合法购房权益。

3、二被告恶意串通的房屋过户行为，违反法律强制性规定，依法应当认定为无效，房屋权属应当恢复至过户前状态。

4、原告为维权支出的保全费用，属于合理必要损失，依据合同约定及过错原则，应由二被告共同承担。

六、最终案件处理结果

法院全部采信我方代理意见，原告成功全额胜诉：依法确认二被告就案涉一号房屋的过户转移行为无效，判令二被告限期将房屋权属恢复登记至原房主杨某名下，全面保住原告十几年购置的回迁房产权权益。

七、靳双权律师团队普法总结

1、回迁房先住后办证，买卖合同依然受法律完整保护

回迁房因政策原因长期无法过户、先交付居住的交易模式十分普遍，只要买卖双方自愿签约、全款交付、实际入住，即便多年未过户，买卖合同依然合法有效，房主无权事后恶意毁约。

2、亲属低价、无付款过户，大概率被认定恶意串通无效

房主为规避过户、侵占增值，将已售房屋私自过户给父母、子女等近亲属，只要存在低价交易、无真实付款、买家明知房屋存在争议、长期未实际占有房屋等情形，法院一律认定恶意串通，过户行为自始无效。

3、不能仅凭登记确权，实际交易与居住事实优先

房产归属不能仅看不动产登记，对于真实买卖、全款付清、长期合法居住的购房者，法律优先保护其信赖利益与交易权益，恶意变更登记、虚假过户无法推翻合法在先的房屋买卖事实。

4、房价增值反悔、恶意转移房产，违背诚信原则不受保护

房产交易遵循诚实信用原则，房主收取房款、交付房屋后，因房价上涨恶意违约、恶意转移权属的行为，属于严重失信行为，法院坚决不予支持，过错方需承担全部法律责任。

八、专业法律服务提示

回迁房、安置房交易周期长、办证滞后，极易出现房主增值反悔、私下过户、亲属恶意串通转移房产等纠纷。普通购房者缺乏取证经验，难以固定对方恶意交易证据，容易面临钱房两空的风险。

靳双权律师团队深耕北京回迁房买卖纠纷、恶意串通过户维权、合同效力诉讼近二十年，精通恶意转移房产证据梳理、亲属虚假交易抗辩击破、民法典恶意串通规则适用，熟悉北京法院裁判尺度，专注破解回迁房过户僵局、推翻恶意过户行为，全力帮当事人保住房屋产权、追回全部合法权益。

如果您遭遇回迁房售出后房主恶意过户、亲属虚假交易、房主拖延拒过户、房屋被恶意转移权属等房产纠纷，可随时联系团队，一对一免费研判案情、梳理证据、定制专属维权方案。

注：文中全部人物、房屋、公司信息均为化名，案例仅供普法参考，如有雷同敬请联系删除。