重磅！房价又一关键指标，悄悄拐头了

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闲暇刷手机，总能刷到两种完全对立的楼市论调，看得普通人心里七上八下。

一部分人满心悲观，只要看到房企收缩布局、小城房源降价出售的消息，就笃定全国房价还会持续走弱，眼下入市买房只会被套；另一部分人还停留在过去的市场记忆里，总盼着强力刺激政策落地，幻想所有城市房价同步走高，手里的房子能快速增值。

其实两种看法，都只盯着市场的局部碎片，很难看清全貌。与其被短视频碎片化的观点带着走，不如看看七月中旬央行、国家统计局同步放出的官方统计。商品房库存、居民住房贷款两组关键数据同步出现转向，一个很明确的信号已经浮出水面：此前单边下跌的市场行情正在收尾，但全城普涨的时代，再也回不去了。

楼市冷暖，供给端库存、居民购房信贷是最直观的参照，今年六月，这两组数据同时出现了难得的积极变化。

先说说库存的变化。统计局公布的数据显示，到六月末，全国商品房待售面积76315万平方米，同比小幅下降0.9%。这是长达五十一个月以来，库存第一次同比收窄，并且已经连续四个月稳步回落。细分来看，交付未满三年的新房库存降幅达到3.5%，消化速度远高于整体房源，新入市的房子去化节奏明显加快。

城市之间的差距也一下子拉开。杭州、合肥核心城区新房去化周期不到一年，上海、成都、宁波这类热门城市，库存消化周期稳定控制在二十个月以内，供需平衡度持续好转。背后的原因也很好理解，今年土地出让规模大幅缩减，房企开工意愿持续降低，主动减少新房供给，从源头缓解了多年积累的房源过剩问题。

大家关注度最高的房贷数据，六月也迎来转机。央行月度信贷记录清晰可见，上半年前三个月住房贷款稳步增长，四、五月连续两个月信贷收缩，分别减少3408亿、571亿，直到六月重新回暖，当月新增1584亿居民房贷。

不少人会疑惑，贷款回升，是提前还贷的人变少了，还是真正买房的人多了？全国商品房销售额给出了答案。四月成交总额5738亿，五月小幅涨到6366亿，六月直接冲到8579亿，环比涨幅超三成。成交规模大幅攀升，足以说明，真实自住购房需求才是信贷回暖的核心原因。

当然，单月数据回暖，不能直接等同于市场彻底反转。每年七八月都是传统看房淡季，高温会大幅降低线下看房意愿，只有接下来两个月的数据能够稳住，市场企稳才算真正落地。我们现在能确定的只有一点：此前市场快速下跌的最难熬阶段，已经过去了。

供需基本面慢慢修复，房价的变化也随之显现。六月七十大中城市房价数据，把当下市场分层的特点展现得淋漓尽致。

一线城市回暖最为扎实，新建住宅价格环比微涨0.1%，上海、广州、深圳均有小幅上涨，仅北京小幅回落；二手房行情更稳，连续四个月价格环比上行。交易数据同样能佐证热度，北京六月二手房网签1.66万套，创下近五年同期新高；上海上半年二手房成交总量，稳居近五年高位。

二线城市终于止住跌势，新房价格由跌转平，这是近一年来第一次出现这样的变化；三线城市虽仍在调整，但下跌幅度持续收窄，市场压力有所缓解。当月房价上涨的城市扩充至二十个，也是近一年来回暖范围最广的一个月。

实地跑盘就能直观感受到市场的冷热割裂。深圳核心片区高端住宅去化顺畅，深圳湾优质楼盘开盘近乎售罄，高端房源成交总额百亿级别；上海、杭州核心地块竞拍竞争激烈，优质土地溢价居高不下。反观人口持续流出的小城，以及一二线城市的远郊新区，二手房挂牌量居高不下，看房人流稀少，土地出让时常底价成交甚至流拍。一边火热、一边冷清，这种分化会成为楼市长期常态。

市场走出持续调整周期，并非短期偶然，几重现实因素，共同托举着市场慢慢筑底。

全国各地楼市支持政策持续落地，截至六月底，全年出台的地产优化政策超五百项，光是公积金相关调整政策就有两百五十余项。放开限购、下调房贷利率、收购存量商品房改保障房等举措，全部围绕普通人自住需求，实实在在降低买房成本。

房企也主动调整发展思路，不再遍地拿地扩张，把资金集中在核心城市群优质地块。短期开工收缩会影响地产投资，但拉长周期看，过剩房源会逐步消化，供需关系慢慢回归平衡。

再看人口流动的长期趋势，我国城镇化仍有提升空间，人口、产业资源持续向长三角、粤港澳等核心城市群汇聚，源源不断的人口流入，为核心城市住房需求提供长期支撑。另外今年房价统计更换了全新基准年份，优化房源统计权重，剔除流通性差的老旧房源，数据也能更客观地反映真实市场。

伴随着一系列好转数据落地，业内专业人士的判断也渐渐达成统一，楼市单边深度下跌的阶段，已经宣告结束。

财经评论员李庚南提到，现在市场整体是温和修复、分化明显的状态，一线企稳趋势清晰，但多数小城还需要漫长筑底，人口流动的规律决定，全国同步涨跌的行情不会再出现。

广东省住房政策研究中心的李宇嘉也分析，新房开工收缩看似利空，实则有利于消化存量房源，叠加二手房交易持续升温，下半年市场整体修复的大方向不会改变。易居研究院严跃进也提到，依靠供给收缩库存持续回落，部分前期深度调整的小城，房价已经出现小幅回升。

海外头部投行也更新了研判，摩根士丹利、高盛相继发布观点，国内地产市场已经临近底部，核心城市房产价值会率先修复。土地市场资金流向也印证了这一点，资金持续涌向一线、强二线城市优质地块，资本用实际选择表达了对核心城市基本面的认可。

不过即便数据持续向好，也有两点现实，我们必须客观看清。

首先，全面普涨没有任何现实基础。顶层调控思路十分清晰，不会出台大规模刺激政策，所有扶持政策只保障合理自住需求，严控炒房空间。全国住房总量早已充足，小城、远郊房源过剩问题还需要时间消化，居民收入恢复速度平缓，根本支撑不起全域房价同步上涨。

其次，楼市不存在系统性崩盘的隐患。当前房贷利率处在历史低位，大幅减轻居民月供压力；多地试点收购闲置商品房转为保障房，双向稳定市场预期。充足的政策调控工具，能够牢牢守住市场底线，不会出现深度下跌。

综合所有信息不难看清，接下来楼市只会走出缓慢、波浪式、区域分化的修复行情，不存在短期快速反转。配套完善的核心城区房产会稳步企稳，人口流出区域、城市远郊房源，仍会经历一段调整期。

房企收缩规模、精简业务，从来不是房地产行业走到尽头，而是行业告别过去高杠杆粗放扩张，正式迈入看重居住价值的新阶段。

库存、房贷、房价多重指标同步转向，已经释放出市场筑底完成的清晰信号，楼市长期稳中向好是大势。我们不必执着于“买房暴富”的旧幻想，也不用陷入“楼市崩盘”的极端焦虑，回归房子居住的本质，才能看懂市场真正的长期走向。