热点评论 | 杭州、武汉7月21日土拍市场观察

来源：市场资讯

（来源：克而瑞研究中心 克而瑞地产研究）

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同日不同温：两城土拍表现分化显著

2026年7月21日，杭州、武汉两座重点城市同日开启集中土地出让。同处行业深度调整期、同为长江经济带核心节点城市，两城当日的土拍成绩单却呈现出戏剧性的反差。

杭州当日出让4宗涉宅用地，总起始价31.19亿元，最终总成交39.84亿元。其中3宗触发高溢价（溢价率均超30%），1宗底价成交，板块极致分化。更值得关注的是，4宗地块的竞得方全部为浙系本土房企，滨江集团一日之内连下两城，成为最大赢家。热门地块50轮激烈举牌，主城改善与刚需地块争夺白热化。

反观武汉，当日合计出让9宗地块，虽然全部成交，但总成交金额仅14.58亿元。其中4宗涉宅用地全部以底价收官，涉宅总成交11.28亿元，无一宗触发竞价；另有商服、停车场等5宗非住宅地块。住宅市场情绪整体偏弱，公用配套类小体量地块反而出现高溢价，冷热错位特征鲜明。

同日不同温的背后，是两座城市在产业能级、人口购买力、去化确定性上的分化，也是当前土地市场“确定性为王”逻辑的集中投射。

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杭州：本土民企主导下的结构性高热

1. 当日成交：4宗地块冷热分化显著

7月21日杭州出让的4宗涉宅用地，清晰勾勒出“核心高热、外围趋冷”的分界线。

数据来源：深度智联。

热度最高的是拱墅区康桥单元（运河新城）56号地块，由滨江集团旗下杭州滨曼经过50轮竞价，以18.10亿元竞得，成交楼面价22666元/平方米，溢价率高达39.22%。该地块临近地铁4号线、15号线平安桥站，周边配套有育才大城北学校、邵逸夫大运河院区，改善属性突出，成为当日绝对焦点。

上城区长睦单元55号地块同样被滨江集团收入囊中，经30轮竞价以5.66亿元成交，楼面价13740元/平方米、溢价率34.47%，主城近郊刚需板块表现稳健。滨江同日连拿两宗，深耕主城的姿态尽显。

值得注意的是，钱塘区元成单元（下沙）57号地块由天阳地产（杭州天墅置业）经43轮竞价以7.57亿元竞得，楼面价11763元/平方米、溢价率38.39%。这是天阳首次布局下沙，周边刚需楼盘热销、摇号活跃，属于快周转优质地块，印证了成熟刚需板块同样受追捧。

与之形成鲜明对照的是钱塘区江海之城单元58号地块，由浙江英冠控股以8.51亿元底价拿下，楼面价7380元/平方米，溢价率0%。钱塘外围板块房企预期谨慎，成为当日的冷热分界线。

从拿地主体看，4宗地块全部由浙系本土房企（滨江、天阳、英冠）竞得，外来房企与央国企当日集体缺席，“本土民企主导”的当日特征十分突出。

2. 中期趋势：供地收缩与核心地块竞争加剧

杭州当日的结构性高热并非孤立现象。克而瑞数据显示，杭州2026年1—7月汇总溢价率达34.67%，整体维持高位。其中6月成交放量，成交15幅、成交总价217.75亿元、溢价率41.12%，进入结构性高热阶段。

图 1 2026年1—7月杭州市涉宅土地成交总价及溢价率月度走势

注：数据截至7月21日，统计口径为纯住宅、商住、综合，招拍挂土地，下同。

数据来源：CRIC。

这一格局的形成，与杭州“缩量提质”的供地策略密切相关。杭州2026年商品住宅用地计划供应量较2025年计划同比下降约21.6%，供应不仅在总量上做减法，结构上更向核心区域倾斜，优质宅地引发争抢。房企投资逻辑已彻底转向“确定性为王”，资金只愿意投向产业基础扎实、配套成熟、去化确定性极高的资产。杭州“核心高热、外围趋冷”的三级分化格局由此愈发清晰。

从企业深耕维度看，2026年上半年，滨江集团以128.03亿元、8宗地稳居榜首，绿城中国以111.10亿元居次，本土双雄主导格局鲜明。结合滨江集团业绩观察，其2025年杭州土地市场占有率约33%、土储杭州占比高达79%，“选对一座城、深耕一座城”的战略，正是其在当日一举拿下两宗地块的底气所在。

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武汉：国资托底下的理性回归

1. 当日成交：住宅用地全面底价，配套地块溢价突出

武汉7月21日当日出让的4宗涉宅用地，无一例外以底价成交，市场情绪的谨慎溢于言表。

汉阳区四新（江城大道沿线）P(2026)052地块由湖北天创以2.46亿元底价拿下，楼面价4730元/平方米，容积率3.0，属四新刚需板块。洪山区南湖（南李路/野芷湖）P(2026)053地块同样被湖北天创以3.70亿元底价竞得，楼面价6310元/平方米，容积率仅1.57，为南湖改善片区的低密地块。

本次关注度最高的宅地——武昌区白沙洲滨江（江国路－临江大道）P(2026)055地块，由武汉城投以4.99亿元底价竞得，楼面价7500元/平方米，容积率2.02，一线滨江。即便具备稀缺江景价值预期，依旧无人举牌。武昌区丁字桥片区P(2026)056地块则为小型地块，由武汉城建以0.13亿元底价竞得，楼面价7062元/平方米，位于主城成熟生活区。

从拿地主体看，仅湖北天创一家民企拿下汉阳、洪山两宗宅地，白沙洲滨江与丁字桥主城地块均由武汉城投、武汉城建两大本土平台托底，无外来房企参与竞争。

非住宅地块方面，武昌区万象城周边P(2026)057商务金融/商业用地由华润置地底价拿下，作为武昌滨江商业配套补充；黄陂前川商业、加油加气站等地块均由地方国企以底价获取；硚口区P(2026)058社会停车场用地成为全场最高溢价，历经28轮竞价、溢价率高达67.5%。住宅零溢价与配套地块激烈竞价形成“冷热错位”，反映资金偏好短平快配套项目、规避长周期住宅开发的心态。

2. 中期趋势：低位运行中局部回暖迹象初现

克而瑞数据显示，武汉2026年1—7月涉宅用地成交规模持续低位，多数月份溢价率为0%，1-7月汇总溢价率仅3.76%，楼板价处于低位，底价成交成为常态。

图2 2026年1—7月武汉市涉宅土地成交总价及溢价率月度走势

数据来源：CRIC。

从拿地主体来看，2026年上半年，车谷城发以8.10亿元、3宗地居首，蔡甸城投、汉阳控股、武汉洪投等地方国资平台均位列前排，且溢价率普遍为0%，“城投托底、民企谨慎”特征显著。

2026年上半年，武汉涉宅地块成交量价全面下滑，楼板价同比下降27.04%、环比下降33.32%，供地节奏放缓，上半年仅成交19幅，不过溢价率4.57%较2025年下半年的1.02%略有回升，说明在低价位下部分优质地块仍能吸引企业关注，市场处于理性回归阶段。

回望2025年末，武汉曾出现集中放量与个别高溢价现象。12月24日绿城中国以10.11%溢价拿下汉口球场街核心地块，此前更以54.36%高溢价拿下江岸区新兴街地块，刷新武汉次地王纪录。这些案例集中于江岸内环、汉口内环、青山一线滨江等绝版稀缺区位，印证了武汉热度呈“点状回暖、整体偏冷”的特征——能引发争抢的必须是拥有无法复制核心区位、稀缺景观和成熟配套的“硬通货”地块。

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结论：三级分化成常态，确定性成为投资准绳

杭州、武汉两城土拍表现差异本质，是城市基本面差异在土地市场的直接映射。

同处行业深度调整期，杭州依托强劲的产业基础、人口吸引力与购买力，叠加“缩量提质”的供地策略与本土民企的深耕，维持了结构性高热；武汉则受楼市去化压力、库存偏高影响，土地市场以国资托底、底价成交为主，仅在核心稀缺地块偶现溢价。

尽管温度迥异，两城却呈现出一致的共性规律：无论杭州还是武汉，都体现出“核心/优质地块受追捧、外围/普通地块遇冷”的结构性分化。杭州运河新城50轮激战与钱塘江海之城底价成交的对照，武汉白沙洲滨江宅地无人问津与硚口停车场28轮竞价的错位，本质上都是企业投资逻辑转向“确定性为王、重点捕捞”的结果。

展望后市，杭州核心板块预计延续高热，但随着理性回归，地价有望趋稳，无序追高的地王频出局面或将结束；武汉则有望在政策持续发力与优质地块入市带动下实现点状回暖，但整体修复仍需时间沉淀。

对行业而言，这一日两城的对照提供了清晰的启示：城市分化、板块分化、地块分化的“三级分化”已成为土地市场的常态。房企的投资决策不再是简单的规模博弈，而是对城市能级、板块价值与地块去化确定性的精准研判。谁能捕捞到真正具备去化确定性的优质资产，谁就能在深度调整期中守住安全垫、赢得穿越周期的底气。

附表：

数据来源：克而瑞监测。

数据来源：克而瑞监测。

IN THE END

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