广西
在阿里拍卖平台上，南宁市江南区沙井大道以东一宗国有建设用地正在进行变卖程序。该地块此前已两次在平台上架拍卖，均以流拍告终。目前进入变卖阶段，起拍价已调整为9231.3528万元。该地块评估价值约为1.648亿元，当前变卖价相当于评估价的5.6折。截至发稿，变卖期剩余13天，累计围观次数达2626次，有28人设置了提醒，但尚未有竞买人报名参与。
▲图源阿里法拍
一、地块基本情况
该地块位于南宁市江南区沙井大道以东，毗邻融晟天河·海悦城（极地海洋世界）。土地面积约85亩（合56947.48平方米），属于中等以上规模地块。土地权属原为广西旺达房地产开发投资有限公司，因债务纠纷由南宁市中级人民法院依法进行司法变卖。
土地证载用途为批发零售用地与商务金融（办公）用地，为纯商业办公性质。土地使用权期限自2008年起至2048年5月30日止，目前剩余年限约22.5年。根据评估报告，地块现状部分为空地、水塘，其余区域现由中铁二局仓库及汽车市场临时停车场占用，且宗地内存在未迁改的电塔及线路，整体属于尚未开发的“生地”。
该地块规划条件如下：整体容积率为2.07，地上容积率为1.803；计容总建筑面积为117856.90平方米，其中地上建筑面积102700平方米，包括零售商业54618平方米、商务金融（办公）48082平方米；地下计容商业建筑面积15156.90平方米；绿地率为29.17%，建筑密度为30.74%。当前市场环境下，以商业与办公为主的业态组合面临一定的去化压力。
▲图源阿里法拍
二、潜在成本与风险分析
尽管变卖价格具有吸引力，但竞买人需注意其中隐含的附加成本。该地块曾与南宁市自然资源局签订协议，约定土地用途可调整为城镇住宅与零售商业用地。然而，相关土地出让价款尚未缴纳。根据2024年3月11日核定，土地出让价款为8110480元；截至2025年10月30日，滞纳金已累计达4371548.72元，且该费用仍在持续计算中，具体金额以自然资源局核算为准。
法院在变卖公告中明确说明：本次变卖价格不包含土地用途变更所产生的出让金及相关费用，法院不负责办理用途变更手续。竞得人如申请调整规划，需自行承担全部出让金、违约金及教育设施配建等费用。因此，实际取得成本将显著高于变卖价格。
此外，该地块存在开工延期问题。根据补充协议，项目应于2024年6月24日前开工，2027年6月24日前竣工，但截至评估勘查日仍未动工。延期开工的违约金为土地出让价款总额（66628552元）的0.1%/日，约合每日6.6万元，累计上限不超过土地价款总额的3%（约200万元）。该笔费用同样需由竞得人承担。
地块现状中的仓库、停车场及电塔线路虽承诺搬迁，但具体迁改时间与费用尚未明确，预计将由新权利人负责处理。
▲图源阿里法拍
三、市场价值评估
该地块曾于今年4月及5月两次拍卖，起拍价均高于1亿元，均因无人报名而流拍。本次变卖价格虽已下调至9231万元，但截至目前仍无人报名。
若考虑土地价款、规划调整费用、违约金及场地整理等支出，预计总成本将超过1.15亿元。以地上计容面积102700平方米计算，楼面地价约为1120元/平方米。与近年来沙井片区住宅用地2000–3000元/平方米的楼面价相比，具有一定价格优势，利润空间理论上较为可观。
然而，沙井片区当前二手房价格普遍在5000–6000元/平方米区间，新建商品住宅去化速度较慢。此外，地块涉及的水塘填埋、高压线迁改、场地清理等工作均需投入资金，且未来市场走势存在不确定性。
▲图源阿里法拍
四、结论
总体而言，该地块适合资金充裕、熟悉南宁市规划流程、具备风险处置能力的开发企业。竞得人需妥善处理前期遗留问题，并承担相应的规划调整与开发成本。在目前市场环境下，能否成功出让尚待观察。变卖期剩余13天，是否会有竞买人参与，仍有待市场进一步反应。
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