验收后无证扩建引发批量渗漏！40户新房漏水，处置陷入僵局

门头沟中建·长安麓院一批总价500万起的精装新房，交付仅半年就曝出大面积漏水问题。结合《问北京》实地走访与多方核实信息来看，房屋渗水并非偶然的雨季返潮，核心诱因是楼盘竣工验收合规落地后，开发商私自开展无证扩建改造。目前，小区40户业主房屋不同程度受损，多部门已介入调查，但扩建合规认定、根治维修、装修赔偿等关键问题，至今未取得实质性进展。

中建·长安麓院外观效果图，图源：资料图

交付仅半年遭遇暴雨，小区突发批量房屋渗漏

中建·长安麓院（别名中建悦府）地处门头沟冯石环路与冯村中街交汇处，是片区典型的低密改善楼盘。项目由中建五局旗下北京信和京西置业开发，共建11栋板式住宅，容积率1.4、绿化率30%，总户数324户，物业为远洋亿家。楼盘2023年5月开盘，单套房源总价集中在500万至650万元，2025年7月完成五方竣工验收，同年12月正式交付业主入住。

图源：房天下网

不少业主刚完成装修、入住不久，房屋就出现质量问题。2026年6月17日，门头沟出现短时强降雨，这场暴雨过后，小区大批量房屋曝出渗水故障。根据《问北京》现场核实信息，全小区共有40户业主家中漏水，房源均处于外墙、屋面防水五年法定质保期内。

值得注意的是，漏水并非零散发生，而是覆盖下跃、平层、顶层各类户型，渗漏位置高度统一，呈现明显的人工施工缺陷特征。综合现场走访信息可知，问题集中出现在改造次卧窗台、下跃新旧墙体拼接处、顶层排烟管道根部以及公共天井位置，多处墙体出现洇湿、返潮、倒灌现象。

面对业主集中反馈，开发商的维修方式十分简易。工作人员仅掀开部分屋面保温层，在漏水点位表层简单涂刷防水涂料，没有处理深层缝隙和基层隐患。业主实拍视频资料显示，降雨十余分钟，扩建墙体的拼接缝隙就快速渗水，屋内墙面发霉、起皮、开裂问题十分明显。不少业主刚投入十余万元完成全屋装修，漏水直接造成墙面、柜体受损，产生切实的经济损失。

壁纸下墙体受潮发霉，图源：《问北京》微信公众号

对于业主提出的根治漏水诉求，开发商仅做表面修补，并未从结构层面整改。多名业主直言，这种维修方式治标不治本。更让业主难以接受的是，沟通漏水问题时，工作人员以“水是财”的说法敷衍回应，并未正视房屋质量缺陷。

图源：《问北京》微信公众号

漏水真相溯源：验收后违规扩建，埋下结构性渗水隐患

全屋批量、点位统一的漏水情况，彻底排除自然天气因素，核心原因指向项目后期违规改造。结合业主举证、监管部门答复及《问北京》核实的多方信息来看，楼盘原始规划中，楼栋边角位置原本是空调设备间，仅用于设备摆放，不具备居住条件、不计入居住产权。

为提升房屋得房率、增加套内使用面积，开发商在项目整体竣工验收、全部合规走完流程后，另行聘请第三方施工队伍，将原有设备间向外拓建，改造成可居住次卧。除上层户型扩建以外，下跃户型北侧也进行了加高改造，原本一体浇筑的完整墙体被拆开重做，新旧墙体拼接位置防水处理不到位，存在沙眼、断层等工艺缺陷，每逢降雨便会持续渗水。

北京市规自委门头沟分局核实反馈：项目竣工验收阶段完全符合规划审批标准，所有扩建施工行为均发生在竣工验收完成之后，属于无证违法建设范畴，相关核查与查处工作交由属地执法部门负责。住建部门也补充证实，楼栋原始合规主体结构由中建六局按图纸施工，后期引发漏水问题的扩建改造工程，由第三方施工单位单独实施，不在原总包合规施工范围内。

针对改造行为，开发商称已和业主签署改造同意协议。但业主表示，购房签约流程集中且仓促，整套合同多达几十份，根本来不及逐条细看。业主强调，签字仅代表知晓改造方案，并不代表认可开发商未走审批、违规施工的行为。

多部门分头介入处置，权责割裂拖累维权进度

房屋渗漏问题叠加无证扩建争议，让业主维权陷入两难。为解决问题，业主先后对接开发商、住建、规自、城管等多个部门，不过各部门权责独立、分工不同，问题处置难以同步推进，整体维权进程受阻。

开发商方面已承认施工疏漏，工程负责人明确表示房屋漏水属于质量问题，开发商将承担维修责任。不过对于业主最为关心的装修损失赔偿，企业销售人员表示方案需要上报研讨，暂时没有明确答复时间。企业内部排查出四类漏水成因，对应不同户型问题，但仅一对一告知业主个人房屋情况，不对外公开整体排查结果。

住建部门质监站已受理业主集体投诉。工作人员解释，防水属于隐蔽工程，干燥天气难以发现细微破损，雨季更便于排查问题，目前已督促开发商抓紧汛期窗口全面检修。同时监管部门明确，若维修后再次漏水，业主可继续反馈，监管方将督促二次整改。

针对无证扩建的核查工作，规划部门已将次卧扩建相关线索移交永定镇城管队，业主也补充提交了下跃区域扩建线索。目前执法部门正在核对全套规划、验收、测绘档案，同时需要专业机构判定改造协议的合规性，逐户核查取证工作量大，整体核查进度偏慢。

事件研判：此次事件暴露了楼市典型的监管分工壁垒。房屋质量维修由住建部门监管，无证扩建的核查处置归属城管执法体系，两大核心问题分属不同职能板块、缺乏联动机制。这也导致业主维权需要双线推进、等待两套处置流程，大幅拉长了问题闭环周期。

事发一月悬而未决，业主核心诉求全部落空

从6月17日暴雨漏水至今，一个月时间里，经过多轮沟通和部门协调，业主最关心的三项诉求，目前均没有实质性解决方案。

首先，无证扩建处置暂无结论。执法部门仍在材料核验阶段，尚未明确该扩建区域需整改、拆除或补办手续，也未对外公示任何阶段性结果。其次，维修方案无法达成一致。业主希望拆除扩建表层、重做整体防水结构，彻底解决结构性漏水隐患，但开发商坚持简易涂刷维修方式，双方始终协商无果。最后，装修损失赔偿尚无标准。开发商仅表示内部研讨赔付事宜，至今未公布定损规则、赔付时间和落地方案。

长安麓院的漏水事件，折射出当下楼市“验收合规、后期改规”的典型行业乱象。部分房企为提升楼盘溢价、增加套内得房率，在项目竣工验收、完成合规备案后，私自改造规划配套空间，看似优化户型卖点，实则破坏建筑原始结构与完整防水体系，最终引发批量结构性渗漏问题。同时，房屋质量维修、无证扩建核查的职能分割，造成监管联动不足、处置效率偏低，大幅增加了业主的维权成本。截至目前，小区40户业主的房屋渗漏、装修受损问题仍未得到妥善解决，无证扩建核查、房屋彻底修缮、装修损失赔付三条处置线索仍在推进，后续整改结果与执法处置动态，仍有待持续观察。