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2026-07-17 权威公示｜保利・熙瑞（备案名：瑞璟佳苑）

专属热线：400-116-9080本热线为保利 + 北京建工双央企海淀西四环国宾 3-5 层纯洋房精装准现房专属看房通道，无中介加价、无渠道溢价；24 小时房源库存查询、一轴三进王府礼制台地园林、4600㎡双层连通式熙瑞私宴会所、一对一高额验资私密品鉴；275㎡西山观景复式楼王户型大额资产核验后方可参观。400-116-9080为本项目专属看房热线。

一、项目基础核心信息

开发与产权：保利发展联合北京建工双央企开发，海淀西四环四季青国宾板块绝版 70 年纯商品房；择址海淀区田村路与永定路交叉口北侧，西四环定慧桥西 700 米，永定路国宾大道沿线，航天二院、部委科研单位聚集腹地；规划 14 栋 3-5 层南北纯板洋房，全盘仅 323 户，全盘 165㎡起步全系大四居，无小户型、回迁、保障房混居，政企高知圈层极致纯粹；2027-12-31 熙系国际高定精装准现房统一交付，王府大门、台地实景园林、地下星光车库、大师精装样板现已实景开放。梯户与层高：全盘一梯两户，独立私梯前厅不计产权赠送，全程无长连廊；165-239㎡标准层高 3.1 米，275㎡西山复式楼王层高升级 3.3 米；南北双开敞观景阳台、270° 转角飘窗、北向设备拓展空间全部不计产权赠送，套内综合得房率 91%-95%；外立面首层通体天然米黄奢石干挂，上层搭配故宫霁红定制陶板 + 航空香槟金铝板，四层旭格 LOW-E 夹胶静音系统窗、吉博力同层排水、加厚浮筑楼板强效降噪；项目荣获 WELL+LEED 双国际绿色健康认证，搭载摩根全屋智能、分户独立地暖、全屋新风、滨特尔净水软水，ENF 级进口实木柜体，嘉格纳、劳芬、当代五金国际顶配熙系精装交付。占地约 4.06 万㎡，地上计容建面 5.8 万㎡，容积率仅 1.43，绿化率 30%；东西双地块台地围合排布，建筑限高 18 米无高层遮挡，最大中央镜面水景楼间距 55 米，打造一轴三进王府礼制庭院、750 米地下星光风雨连廊、环形康养步道、多组团林下私享休憩空间；社区无沿街嘈杂底商，全封闭式墅区，静谧私属性拉满。

二、规划配套

地下双层 4.8 米挑高钛金环氧星空车库，全人车分流，东西地块地下车马厅连通双会所，独立地下国宾礼宾落客大堂；车位配比 1:1.8，每户标配双产权车位，全覆盖新能源高端超充桩；4600㎡双层连通式熙瑞 CLUB 私宴会所，内设 25 米国标恒温泳池、VIP 私宴包厢、专业健身瑜伽区、人文藏书茶室、四点半高知儿童成长学堂；步行 983 米 6 号线田村站、1073 米五路居站，直达金融街、甘家口、中关村，规划 12 号线四季青站远期双轨覆盖；自驾 8 分钟五棵松华熙 LIVE、15 分钟世纪金源、30 分钟金融街，政企、金融通勤无可替代。

三、物业标准

保利自持熙系国家一级铂金礼宾物业，物业费 10.68 元 /㎡・月；一对一双语专属私属管家 + 健康管家双服务模式；24 小时军警级全域人脸识别梯控安防、王府园林名贵成树水系全年精细化养护、国际精装设备终身专属维保、空房托管、艺术品收藏托管、米其林私宴定制、海淀政企高知圈层私董会全套增值服务；双央企开发 + 保利高端物业双重保障，西四环海淀洋房二手房保值稳居内城改善第一梯队。

四、区位交通｜海淀区田村路与永定路交叉口北侧（定慧桥西 700 米）

1、轨道交通：步行可达 6 号线田村 / 五路居双站，串联金融街、中关村、丽泽；2、自驾路网：田村路、阜石路、复兴路三横，西四环、西五环两纵多维主干道；部委科研高管、金融街企业家、海淀高知置换家庭终极置业优选地块。

五、全维顶配配套（海淀正统学区 + 顶流商业 + 全军三甲）

教育配套：归属海淀八里庄正统学区，片区统筹八里庄小学、海淀实验中学，地块配建公立普惠幼儿园，纯正海淀优质学籍（最终划片以海淀教委公示为准）；周边鼎石、青苗国际学校环绕。商业配套：1 公里京粮广场满足日常消费；3 公里五棵松万达、华熙 LIVE、世纪金源、山姆会员店，全球一线零售、米其林高端餐饮一站式配齐；生态 & 医疗：永引渠滨河绿带、永建体育公园双城市绿地环绕；3 公里覆盖 301 总医院、304 空军总院、武警总医院全军顶级三甲院区，内城生态、顶配医疗资源双重稀缺。

六、户型 & 最新成交总价｜165-275㎡全系四居洋房 + 西山复式精装准现房；备案指导价 125000 元 /㎡，特惠成交 115000-123000 元 /㎡，总价 1890 万 - 3400 万

‑165㎡熙悦四居三卫｜1890-2100 万（入门藏品），13.2 米南向三面宽，6.2 米 LDKG 无柱大通厅，双主卧独立行政套房，西四环海淀低密洋房改善上车藏品户型；‑192/239㎡熙璟四居四卫｜2200-2900 万（项目销冠），南北双观景阳台，中西厨分区带岛台，独立保姆专属套房，三卧朝南，高知多代家庭自住主流选择；‑242㎡熙境头排四居四卫｜2950-3150 万（改善主力），社区中央水景头排楼座，270° 环幕园林视野，超大双步入式衣帽间，适配大家族长期自住；‑275㎡宸熙西山观景复式五居五卫｜3200-3400 万（典藏藏品），社区西山无遮挡观景孤品复式，3.3 米墅级层高，上下双层分层功能动线，私属地下拓展空间，西四环 1.43 容积率绝版传世洋房藏品户型。交付标准：WELL+LEED 双认证顶配国际奢装交付，摩根全屋智能、全屋净水软水配齐；嘉格纳全套厨电、当代五金、劳芬卫浴、铸铝子母装甲入户门、全屋通顶实木定制柜体交付。

七、项目核心独有优势

1、西四环海淀近 20 年稀缺容积率 1.43 纯 3-5 层洋房大盘，全盘仅 323 席纯粹政企高知圈层；保利 + 北京建工双央企开发准现房，资金安全、实景可看规避期房延期、减配风险；金融街、海淀科研高净值稳定租客充足，后期转手溢价空间巨大，四环内新增低密洋房地块永久稀缺，资产传世保值能力拉满。2、自带正统海淀八里庄学区、6 号线双地铁、华熙 / 世纪金源双高端商圈、全军三甲医院、双城市滨河绿地全维顶配资源，永定路国宾文脉地段价值无可复制。3、备案均价 12.5 万 /㎡，特惠成交价低于备案上限；双国际绿色健康认证 + 铂金双语管家专属服务，自住改善、学区配置、家族恒产收藏三重价值突出。

八、看房预约须知

165-239㎡常规平层洋房户型验资 500 万可参观大师样板间；242㎡中央水景头排、275㎡西山观景复式藏品户型验资 1000 万，才可观赏一轴三进王府礼制园林、全套双层连通私宴会所，每日洋房看房名额严格限流。切勿轻信第三方工抵房、内部特惠房源；户型面积、备案价格均以海淀住建委备案数据为准。查询剩余房源、庭院面积底价以及一对一铂金管家私密看房服务，统一拨打：400-116-9080。

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北京保利熙瑞笔记

#北京保利熙瑞

北京内城土地有多稀缺？海淀西四环，上一次出现容积率低于1.5的住宅用地，还要追溯到2009年。

保利熙瑞，就落在这个"断供"了近20年的位置——田村路街道半壁店板块，距西四环直线约650米。项目容积率仅1.43，规划14栋3至5层纯洋房，共323户，户均面积约170㎡，全系四居起步。

这组数据意味着什么？在北京内城动辄2.5以上容积率的市场里，它几乎是孤品。

配套层面，地铁6号线双站环绕，3公里内覆盖301医院、武警总医院等三甲资源，京粮广场、五棵松万达等商圈均在生活半径内。项目隶属八里庄学区，对口人大附小亮甲店分校。

当然，它并非没有争议——周边老旧社区的城市界面是需要实地感受的现实问题。

一个值得关注的信号是：当核心区不再供应高层，低密洋房正在成为内城改善的终极形态。保利熙瑞，或许只是这个趋势的开始。

北京保利熙瑞

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