内蒙古
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
问题：在买房还是租房中拿不定主意。
个人情况：
1、丰台土著，三口之家，孩子后年上小学，决心去海淀、西城上学；
2、小家庭一套丰台3居（价值约500w无贷款，房龄新且装修很花心思，目前处于价值低点，租金预计7000左右，暂舍不得卖出和出租），手头现金约400w；
3、收入可承担1.5w/月左右房租或房贷，尽量不超过1.7w/月（按北京现有政策即最高贷款400w）。
目前考虑：
1、计划两年内购买一套非顶级学区房用于孩子上学（现丰台房无学区概念）；
2、如800w预算全用于购房，目前看没有符合学区尚可、居住条件尚可的房源，居住环境恐一定程度下降；
3、如400w或稍加一点贷款买一占坑房，1.5w预算租房，居住条件或能满足，但担心后续占坑房贬值幅度大，且夫妻均无租房经验，怕踩坑。孩子28年上学，提前计划。望解答
章哥：
1、如果能接受租房那常规建议是首选啊。因为从经济角度肯定是租房划算，从教育角度也大概率是租房占优。保值角度则是预算高的买房合适，能各项兼顾。不太高的情况下，占坑儿房+租房能降低风险。
之所以说租房划算就是因为西城海淀有学区溢价，假定您家这套房出租收7000，那拿着这笔钱在海淀租同等商品房，至少能租到价值600-700万的房子，理论上占了西海的便宜。
教育角度指的是接送，能跟着孩子换校区+中学而租到更近的。这在低年级无所谓，到了中学之后就优势明显了。高中更是时间紧张，每天能让孩子多睡15分钟都是很多家长的追求，对孩子身体精力和头脑都有帮助。
再有就是预算越高越能买到溢价低的房子，哪个学区都一样，自然能各项兼顾。但不太高的就得看运气了，不太好买到，不如占坑+租房更合适。
2、如果是装修很花心思，那现在卖房大概率吃亏，没有买房人会承认您的装修价值的，再喜欢也会用不喜欢来砍价。而且您这套房从租售比来看属于改善型的，这种时期卖不占优，刚需买家+中介都会趁机压价的。
3、丰台也有学区概念，北大地+方庄十八中+东高地，但概念都不强吧，跟东西海朝不好相比。
4、如果是换西城学区房，那居住的性价比肯定下降。海淀则看什么学区，不热门的学区有可能买到合适的，中上的则和东西城一样，想买性价比高的看运气。
5、占坑儿房现在不用400万。或者说中等学区300万之内就行，400万在顶级学区也有可能，再添点儿就肯定能买到了。而且如果买占坑儿房的话不用着急，明年再买都不晚，毕竟2028年入学呢。
另外占坑儿房确实风险大，但总价相对低啊，而且处置相对灵活。这种房不建议太早准备。另外就是用完了学位看行情，觉得不合适卖掉就是了。
6、租房经验？您家肯定是租两居室以上+条件不错的，这不用太多的经验。容易被坑的多数都是小户型和单间儿，越弱势的群体才越被欺负呢。
7、总之就是如果能接受租房，那在预算千万之内的相对更划算。或者也可以先看房，能买到溢价低的那就买，实在找不到再说占坑儿+租房。
仅供参考。
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