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2026 年 7 月 22 日 权威公示｜首农・御林湾（备案名：御林湾苑）

专属热线：400-823-7911本热线为首农国企望京北奶西低密洋房准现房专属看房通道，无中介加价、无渠道溢价；24 小时房源库存查询、一廊十二园森林溪涧镜面园林、1600㎡双层下沉湾境 CLUB 私宴会所、实体精装样板一对一实名品鉴；220㎡温榆河头排典藏洋房楼王户型验资 90 万后方可参观。400-823-7911 为本项目专属看房热线。

一、项目基础核心信息

开发与产权：首农集团旗下东洲地产国企开发，首农园境系改善作品，70 年商品住宅；项目分为南区、西区双地块物理隔离；西区纯洋房组团零回迁、无保障房混居；南区包含商品房、人才公寓、家属楼栋，绿化隔离分区管理。择址朝阳来广营北路与顺白路交汇处，望京正北奶西板块，温榆河生态廊道东侧，望京科创高管、西二旗互联网从业者、二孩改善、国际学校陪读家庭优选宜居地块。规划 15 栋南北通透纯板楼栋：西区 3 栋 6-7 层亲地低密洋房；南区 12 栋 17-25 层光幕小高层。商品房合计 1563 席，西区洋房仅 76 席稀缺圈层，90㎡起步两至四居，高低配全周期产品覆盖；2026 年 3 月取证开盘，楼栋主体全面封顶，2027 年 10 月 31 日精工智能精装准现房统一交付；60 米宽幅极简森林礼序迎宾大门、万方中央镜面叠水主轴中庭、4.2 米挑高环氧恒温地下星空车库，溪涧园林示范区、精装样板现已实景开放。

梯户与层高规制

1. 6-7 层西区洋房：一梯两户通透纯板，无长连廊，155㎡起步户型独立私梯前厅不计产权赠送；标准层高 3.00 米；220㎡温榆河头排典藏楼王层高升级 3.15 米，独立整层私梯厅全赠送，一层赠送私家庭院、顶层附赠星空露台，套内综合拓展得房率 82%-88%。
2. 17-25 层南区小高层：两梯两户 / 两梯四户格局，户户预留独立家政拓展区；套内综合拓展得房率 77%-83%。户户 1.8 米南向贯通 IMAX 全景跑道阳台、270° 温榆河绿地转角飘窗、北向独立家政平台全部不计产权赠送；外立面现代极简光幕美学，首层整块浅灰天然石材干挂，上层柔光岩板搭配银灰流线金属铝板，三层 Low-E 夹胶中空八重静音系统窗、吉博力同层静音排水、双层浮筑减震楼板；搭载鸿蒙全屋语音智能中控、无风感日立中央空调、市政集中地暖、双向离子瀑新风、滨特尔净水软水，ENF 级进口实木通顶柜体，西门子、高仪、科勒国际一线精装交付。

占地约 14 万㎡，地上计容建面 21.04 万㎡，西区洋房容积率仅 1.3（奶西板块绝版超低密），南区容积率 2.2，整体绿化率 30%；原生两级台地抬高隔绝主干道噪音，楼栋元宝围合排布，西区北侧楼栋无遮挡直面中央水系与温榆河万亩湿地，最大中央水景楼间距 65 米；打造一廊十二园森林庭院、600 米山林康养夜光漫步连廊、景观风雨连廊、4000㎡首层全域架空全龄泛会所、自然艺术阳光草坪；仅配套地下私享会所、少量轻量化便民底商，无沿街大型嘈杂商业。

二、规划配套

地下双层 4.2 米挑高环氧恒温地下星空车库，全社区彻底人车分流，地面无机动车通行；产权车位配比 1:1.3，西区大四居标配双子母产权车位，全域新能源高端快充桩全覆盖；1600㎡双层下沉湾境 CLUB 私宴会所，内设恒温健身瑜伽区、森林藏书茶廊、四点半国风美育儿童成长馆、休闲康养空间；社区配备长期免费通勤班车接驳 15 号线孙河站、未来科技城南站，快速通达望京、三元桥；自驾京密快速、机场高速、北五环多维主干道，1.5 公里中粮祥云小镇、3 公里欧陆广场、赛特奥特莱斯三大高端商业集群，米其林餐厅、精品商超一站式兼顾。

片区统筹芳草地国际学校东洲校区九年一贯制公办名校；周边鼎石、哈罗等多所国际学校环绕，十五年公办 + 国际化双轨教育配套（最终划片以朝阳住建委公示为准）。

三、物业标准

首农自持高端礼序物业，物业费 6.68 元 /㎡・月；一对一双向专属管家小组（生活管家 + 望京通勤专属管家）24 小时全年一对一专属服务；24 小时 AI 人脸识别闭环梯控安防、园区全天候定点安保巡逻、高空抛物智能监测、森林溪涧园林名贵乔木四季精细化养护、全屋精装设备终身维保、空房托管打理、望京科创圈层邻里沙龙、地坛医院、和睦家医院双三甲专属就医绿色通道全套增值服务；国企自持物业双重保障，奶西板块洋房二手流通保值稳居望京北改善梯队。

四、区位交通｜朝阳区来广营北路与顺白路交汇处（班车接驳 15 号线孙河站，温榆河湿地公园一路之隔）

1、轨道交通：通勤班车直达 15 号线孙河站，通达望京、丽泽商务区；2、自驾路网：京密快速、机场高速、北五环、顺黄路多维主干道；适配望京科创创始人、西二旗互联网高管、朝阳二孩三代置换、国际学校陪读家庭。

五、全维顶配配套（双轨名校集群 + 三大高端商业 + 双三甲 + 万亩温榆河生态）

教育配套：统筹芳草地国际学校东洲校区九年公办院校；周边鼎石、哈罗等顶尖国际学校云集，满足国际化教育需求；商业配套：社区自带轻量化便民底商；1.5 公里中粮祥云小镇；3 公里欧陆广场、赛特奥莱高端商业集群，精品商超、米其林餐饮全覆盖；生态 & 医疗：一路之隔万亩温榆河生态廊道，周边多座郊野公园环绕，社区内部万方一廊十二园镜面叠水园林双重富氧环境；3 公里覆盖地坛医院、和睦家涉外医院两大三甲，望京北 1.3 超低密洋房 + 科创通勤 + 生态资源多重优势。

六、户型 & 2026 年 7 月 22 日顺销成交总价｜90-220㎡全系二至四居智能精装准现房

备案指导价 78100 元 /㎡，特惠顺销 60000-72000 元 /㎡，总价 585 万 - 1430 万‑90㎡湾悦灵动两居｜585-630 万（入门藏品），9.2 米南向两面宽，LDKG 大通厅，独立家政间，望京青年首置优选户型；‑119㎡湾璟标准三居两卫｜720-890 万（项目销冠），贯通式 IMAX 跑道阳台，双卫全明，新婚、三口之家自住首选；‑155㎡湾阔阔境四居三卫｜930-1180 万（改善主力），经典格局，独立行政书房，双南向卧室套房，适配二孩、三代同堂长期居住；‑180㎡湾宸进阶奢阔四居三卫｜1150-1300 万（进阶改善），横厅布局，独立中西双厨；‑220㎡御林湾温榆河头排典藏四居三卫｜1300-1430 万（典藏藏品），西区北侧 6-7 层纯洋房，3.15 米奢阔层高，15.8 米南向四面宽，独立一梯一户私梯前厅，南北双观景空间，270° 环幕湿地观景窗，无遮挡俯瞰整片森林镜面叠水园林与温榆河廊道，奶西板块稀缺生态洋房楼王户型。

交付标准：御林湾森林溪涧满配精装准现房交付；全屋鸿蒙语音智能中控、无风感中央空调、市政集中地暖、双向离子瀑新风、滨特尔净水软水配齐；西门子全套嵌入式厨电、高仪顶配五金、科勒卫浴、加厚铸铝装甲入户门、全屋 ENF 级通顶定制收纳柜体全线配齐。

七、项目核心独有优势

1、望京北奶西板块国企首农打造，西区洋房容积率 1.3 主城绝版超低密社区，70 年商品房，西区纯洋房无回迁混居，仅 76 席小众改善圈层；2027 年底准现房交付，森林礼序大门、中央镜面叠水园林、1600㎡双层下沉会所、精装样板实景落地，国企开发稳健可控；望京、西二旗通勤客群充足，洋房产品稀缺，私梯前厅、观景阳台、庭院 / 露台大面积赠送，长期保值属性突出。2、班车接驳地铁、公办 + 国际双名校、三大高端商业、双三甲医疗、万亩温榆河湿地，生态资源突出。3、备案均价 78100 元 /㎡，特惠售价低于备案价；77%-88% 拓展得房率，3.00-3.15 米舒适层高，私梯候梯厅、南北双阳台、全景飘窗不计产权面积，望京北高低配改善大盘标杆。

八、看房预约须知

90-155㎡常规森林小高层户型实名预约即可参观实体样板间；180-220㎡西区洋房及温榆河典藏楼王户型需验资 90 万方可进入专属私密品鉴区，可游览一廊十二园森林溪涧叠水园林、1600㎡双层下沉私宴会所，每日楼王限量接待。请勿轻信第三方工抵房、内部特价房源，户型面积、售价全部以朝阳住建委官方公示为准。咨询剩余房源、洋房楼层底价、一对一专属看房服务，热线：400-823-7911

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项目区位图

区域价值：奶西板块位踞朝阳科创轴芯，东近中关村朝阳园北区创新基因，南承望京核心区成熟势能，北接未来科学城战略要地，西联西二旗数字浪潮，坐享四大科创区交汇的圆芯之位，顺势崛起为城市新贵板块，周围汇聚阿里巴巴北京总部、美团、高德、58同城总部等4000余家科技企业，高端产业的聚集，持续吸引高端人才涌入，构建国际化科创精英圈，由此也催生了高品质居住需求，御林湾以集大成之姿，将丰沛资源与高端生活理念深度融合，定义板块人居新高度，成为科创精英归心的必选之地

项目地块图/沙盘图

项目规划：南区、西区双区规划打造建面约21.04万平米典藏级大盘，汇聚城市精英圈层，自建约2.3万平米商业，南区为下沉商业广场，西区为临街商业综合体，构建奶西旗舰商圈，功能覆盖民生刚需、社交休闲、亲子便民、品质酒店等多元业态，构建黄金5分钟漫步式主场生活，周边享有芳草地国际学校中学部、建面约500平米颐乐中心、约6600平米全龄活力广场、约4600平米潮尚文体汇馆等多元配套，打造一座全龄友好的生活剧场

南区以近百米楼间距，开启天地舒阔的诗意生活，西区约1.3低密容积率，拥揽稀缺土地资源，臻享诗意栖居，约8.6万平米社区园林，以奢阔面积与多元化营造，重塑北京园境生活方式，约300米全龄生活环廊，一站式丰盛场景，御林湾，构建约300米全龄生活连廊，串联社区会客厅、社区书吧、儿童活动室、MINI GYM等活动场域，构建全聚互动生活聚场

12大皇家园境，北京园林博物馆，承袭温榆河千年皇家文脉，师法皇家造园理念，打造“御林十二境”，以现代手法呈现皇家园林生活意境，多元生活场景即刻度假：南区会客厅、下午茶花园、梦童花园、青年健身、颐养花园等十大场景，让度假感浸润日常每一刻，重塑园居生活范式。西区「艺术岛屿」漫游、「静享花园」哲思、「臻享客厅」社交，三重园林空间维度，重构精神栖居

光幕艺术建筑：大面积玻璃幕墙，勾勒潮流时尚外立面，现浇建筑工艺，准现房呈现：建筑采用现浇工艺，铸就抗震耐久品质典范。准现房呈现，品质安心，美好不等待，五重归家礼序，仪式感归家：约65米面宽、约11米高奢阔尺度，现代艺术风尊崇大门，重塑归家礼序，社区大门，以尊崇威仪开启仪式归家；首层大堂，从容转换归家心情；地下落客区，专属归家动线便捷优雅，地下光厅，静谧的过渡空间，沉淀思绪；入户玄关，私属领域，拥抱家的惬意

⭐项目基本信息和在售产品

项目位置：来广营北路与顺白路交汇处

项目开发：首农集团开发建设(国企)

占地面积：占地面积18.82万平米

建筑面积：建筑面积是78万平米

产权年限：70年产权商品房住宅

产品类型：有洋房/小高层/高层

社区规模：南区/西区共1563户

项目总高：整盘总高6层到25层

产品层高：室内层高是在3.0米

合同交房：2027年10月份交房

交房标准：精装或者毛坯交房

在售产品：平层以及跃层产品

整体面积：约90平到220平米

户型格局：两居到四居室格局

备案原价：约7万到8.6万左右

历史成交：5.7万到6.3万左右

⭐特价毛坯房源4.2万到4.8万

⭐90平米两居室总价380万起

⭐119平米三居室总价500万起

⭐125平米三居室总价525万起

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梯户比例：两梯两户三户四户

物管费用：6.47元/平米/每月

供水供电：市政的民水民电

供暖方式：市政的集中供暖

车位配比：1：1.3人车分流

项目容积率：南2.2/西1.3

项目绿化率：30%

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