白等5年！温州这批业主亏大了

本文来源：瓯柑楼市

日前，瑞安华峰科创园正式投用。园区为商办双子楼布局，分别规划商务办公楼与智选假日酒店。智选假日作为洲际集团旗下中高端入门级酒店品牌，此次落地填补瑞安本地国际连锁酒店布局空白，成为城市配套建设一大突破。

华峰科创园

据悉，瑞安早在 2022 年便与洲际酒店签约引入智选假日酒店项目，最初规划选址于飞云江南岸瑞安新外滩地块。时隔数年，瑞安新外滩地块对应酒店建筑始终未能动工，该酒店项目最终调整落地至华峰科创园。

瑞安新外滩效果示意图

瑞安新外滩地块占地约 264 亩，沿飞云江形成总长约 2 公里狭长带状区域。规划定位综合大盘，除住宅产品外，同步配置商业、旅馆、商务、教育、文化、体育等多元功能，是瑞安推进拥江发展、提升飞云江南岸城市建设水平的重点项目。

对于该片区购房者而言，酒店、商业等配套是提升居住品质的关键要素。但项目当前开发进度严重不及预期，仅部分住宅地块启动建设，各类商业配套建设严重滞后，对南岸城市化推进与居民日常生活均造成不利影响。

瑞安新外滩已交付住宅

截至目前，瑞安新外滩仅完成西北侧两个住宅地块交付，同步建成沿线滨江景观带。两片已交付住宅东南侧规划多栋商业建筑与两幢高层公寓，作为片区核心商业配套，也是飞云江沿岸重点打造城市界面。

实地走访可见，相关商业主体建筑虽大体完工，但迟迟未完成交付，整体处于空置状态，此前签约入驻的六大金融机构均未落地。

商业建筑现状

商业建筑群东南、靠近平瑞塘河的江河汇地块，原规划布局多栋住宅、商办地标及文体配套，当年签约的智选假日酒店便规划建设于该商办地标内。如今整片地块长期闲置，住宅、商办主楼、文体设施全部暂缓开工，原定酒店规划自然无法落地。连贯的滨江景观带也在此处出现断层，整体规划蓝图未能兑现。

地块现状

梳理项目开发现状，这座规划综合性大盘，目前仅有部分住宅、主体完工但未运营的商业建筑落地，剩余住宅、商业、文体配套全部搁置。已建成商业楼宇长期无法投入运营，难以发挥配套赋能板块发展的作用，项目实际交付内容仅有住宅。

该项目2021年正式开工，五年过去配套建设近乎停滞，暴露出开发推进中的诸多问题。飞云江南岸本身城市化基础薄弱，单一住宅交付、配套全面缺位，大幅折损片区居住价值与发展潜力。

滨江景观带局部现状

作为瑞安拓展城区、优化城市功能、塑造江岸城市形象的核心项目，瑞安新外滩规划落地不及预期，背后存在多重开发层面因素。2021 年金地以 7473 元 /㎡楼面价，从金茂、龙湖手中竞得该地块，高地价为项目后续运营埋下隐患。地块虽坐拥一线江景，但紧邻城郊结合部，周边环境短板明显，难以吸引改善型购房群体。

瑞安新外滩进展示意图

受高地价影响，2022 年 3 月瑞安新外滩一期房源开盘均价约 16000 元 /㎡，较周边金茂悦高出约 5000 元 /㎡。同时项目一线江景房源为最大化观江视野，设计东北至西南朝向户型，与本地居住习惯、居住舒适度存在明显冲突。长期以来项目去化表现不佳，截至7月20日中午12时市房地产市场信息网数据，项目仍有 450 余套房源库存。当前小区二手房挂牌价仅一万出头，较开盘均价缩水近三分之一。

瑞安新外滩局部

即便西北侧住宅地块已交付成为现房，受周边环境、商业配套缺失、规划项目搁置等多重因素制约，房源销售难度进一步加大。住宅库存高企、去化受阻，开发商缺乏持续投入开发剩余地块的动力，原定商办地标、文体设施以及签约酒店全部停滞搁置。

瑞安新外滩的住宅

瑞安新外滩地处飞云江南岸，与北岸老城区一江相隔，拥有稀缺江景资源，具备不错的板块发展潜力，但地块潜力不等同于成熟宜居片区。仅落地住宅、缺乏完善商业配套，难以形成成熟居住氛围。唯有完整落地并运营各类商业配套，打造便捷宜居的生活环境，才能激活板块价值，吸引中产及高净值人群定居，带动南岸片区持续发展。

瑞安新外滩的住宅

瑞安当初在飞云江南岸布局完善商业配套、搭配江景住宅，意在依托优质配套吸引优质开发主体，释放地块潜力、完善城市格局。如今项目仅交付住宅，商业楼宇建成空置、多幅规划地块闲置搁置，片区原有发展潜力未能得到释放。对于已购房市民而言，当初置业时期待的完善生活配套、城市发展红利均未兑现，入住后仍身处配套不足的城郊片区，居住体验大打折扣。

飞云江南岸

业内与市民普遍呼吁，开发企业金地需加快现有商业建筑收尾验收工作，尽早投入运营；同步启动东南侧闲置地块开发，兑现地块原有规划与购房业主相关配套承诺。若瑞安新外滩长期无法完整落地全部规划业态，持续出现配套搁置、交付滞后等问题，企业或将在瑞安乃至整个温州市场损失市场口碑与公众信用。

瑞安新外滩局部

瑞安新外滩局部

城市江岸板块的发展离不开住宅与商业配套协同推进，单一住宅开发难以支撑片区长期发展。瑞安新外滩的建设现状也为城市综合大盘开发敲响警钟，房企需兼顾短期住宅销售与长期配套落地，守住规划承诺，才能真正实现板块价值提升、保障购房者合法权益，助力区域城市化高质量推进。