楼市，特殊信号！

好久没写楼市专题了，这几天楼市信号，有点密集，重点解读一下。

先是国务院正式批复了《扩大消费"十五五"规划》，这份文件是关于消费的，但里面三处重点提到了房地产。

一份消费规划，专门拿出三处讲楼市，这个信号很特别。

翻译一下就是：

高层已经彻底明确了，房地产对消费的影响，是绕不过去的。

事实就是这样，因为不止是买房，还有买房之后的建材装修、家居家电、金融物业、人力劳务等等。可以说80%的大件消费，都跟房子有关。

所以这次的思路跟以前完全不一样。房子的身份被重新定义了，直接从投资品变成了“大宗耐用消费品”。

根据这个定义，规划文件给出了一整套提振方案，拆得很细。

比如政策要彻底放开，把购房决策权交给城市基本面，只要大家买房，怎么搞都可以。

再比如，公积金制度也要大改。灵活就业人员、个体工商户可以自愿缴存公积金，除了买房，还能提取用于旧房翻新、家装改造、物业费缴纳、长租公寓租金抵扣。贷款额度提高，跨省异地贷款全面打通。

还有，要多建好房子。把改善型住房定位为新房消费的核心增量抓手，物业也要升级。社区养老、托育、家政、维修、快递寄存、社区团购，把小区物业从基础管护变成社区消费入口。

整套方案看下来，逻辑很清楚。

以前只盯着新房买卖，现在新房加存量改造加租房加物业，全场景创造消费。中央定大方向，城市自主调控，不搞全国一刀切。

但问题来了，过去楼市火爆，是因为房子有金融属性，但如果现在只定义为消费属性的话，有没有足够的理由，让居民进入楼市买房？

其次，如果单纯只定义为消费品的话，那么是否能足够有性价比？

当然这个性价比，指的不是让房价继续下跌，而是房贷利率是否能继续降一降。人们买了房子，更应该是在装修、置办家具家电、物业服务等地方进行消费。而不是把钱都给了银行。

所以我觉得，利率还得继续降才行。而且不仅是新增房贷利率，存量房贷利率也得降，减轻居民债务，才能有更多的空间用于消费。

最后我觉得如果想让大家在房子层面，放心消费。房子必须是保值的，谁都不愿意，今天花了半辈子积蓄买了一套房，明天就跌了几年的收入。

而保值的基础是，经济上行，通胀上行，利率下行。

其次是如何面对资源不均现象。

我们来看当下的楼市真实情况。7月15日，统计局发布了6月份70个大中城市的房价数据。有几个数字值得关注。

新建商品住宅销售价格环比上涨的城市，有20个。比上个月多了4个，是2025年5月以来最多的一次。

20个城市房价环比上涨，放在两年前是不可想象的。那时候70个城市里，上涨的能有5个就不错了。

一线城市继续领涨。北京、上海、深圳的新房价格环比都在涨，上海涨幅最大。一线城市的需求韧性确实强，只要政策稍微松一松，成交量和价格就会有反应。

二三线城市的情况就复杂了。环比下降或持平的城市还是多数，但降幅在收窄。同比来看，一二三线城市的降幅都在继续收窄。

收窄，意味着跌得没那么狠了。不是在涨，而是在跌的过程中慢慢刹车。

这个状态，用一个词来形容就是"磨底"。

底在哪里，没人知道。但至少下跌的速度在放缓，个别城市开始企稳甚至回升。

总之就是，一线城市复苏，二线城市触底，三四线城市还在磨底，但整体依旧缺乏上涨的动力。K型分化太明显。

其实我觉得一二线城市已经不用怎么着急了，但三四线城市该如何救场，是一个重要问题，因为这些城市量大，人口多，但房屋消费能力却很弱，不是不想买，是买不起……

到这时候，脑海里仿佛有两种声音。

你买房啊，消费就好了，经济就好了，你就有钱了。

经济先好啊，我们有钱了，才能买房，消费就好了。

看懂这句话，就理解了上面的数据。

为什么一线城市楼市不错。因为一线城市经济先好的，赚钱的产业多，人们有钱了，买房了，消费好了，实现了内循环。

而低能级城市，产业弱，全靠房地产拉动，买不起，不买，更买不起，陷入了负循环。

这就是两极市场。

那么对于低能级城市，如果想让大家买房怎么办呢？

答案就是有人帮忙提前消费，比如上面提到的，降低利率，还有增发消费券，对可能性较大的地方，财政转移引入大量产业项目，提高产业和就业水平等等。

如果产业实在很弱，给多少政策都很难焕发生机。

那么就只能拖而不举，把重要资源投入到主要的城市群中，做大城市群，驱动人口再红利效应，激发消费潜力。

总之，无论如何，要行动起来，而且是要给真金白银的支持，钱是最重要的，政策只是辅助。

说实话，现在又到了最重要的关口，你不刺激房地产，房地产就会拖累你。

上半年GDP增长4.7%，二季度单季只有4.3%，是2022年四季度以来最低。经济下行压力加大，而房地产是拖后腿最严重的一个板块。上半年房地产开发投资又下降了18%。

18%的降幅，已经持续了好几年。房地产产业链条极长，从上游的钢铁水泥，到下游的家电装修，再到地方政府的土地财政，一荣俱荣一损俱损。

大家都知道是K型分化经济，但科技为主导的车头，动力再强，都很难牵动庞大的，以房地产为核心的传统车躯。毕竟列车后面，坐着的才是大多数。

总之，这次政策的方向是对的，从需求端发力，支持刚需和改善，同时完善长效机制，稳定市场预期。

但这都取决于后续政策的力度和持续性。

如果下半年有更多的刺激政策出台，比如降息、降首付、放松限购、加大保障房建设，给楼市注入庞大的资金，那楼市企稳的速度可能会超预期。

但如果政策力度不够，或者执行层面打了折扣，那磨底的过程可能会更长。

不管怎样，有一点是确定的：高层对楼市的态度，正在回转。房地产虽然没了创富效应，但依旧是消费不可或缺的核心。

这个转变，比任何单个政策都重要。

因为政策可以随时调整，但方向一旦定了，后续所有的政策工具都会围绕这个方向展开。

楼市的至暗时刻，可能正在过去。但天亮之前，还有一段路要走。

今天先聊到这里。