固原楼市深度分析（7月20日）

488亿GDP与25亿投资的反差，一座西北副中心城市的调整逻辑

一、引言：当“宁夏副中心”遇见“投资37%的下跌”

在宁夏五个地级市中，固原是一个特殊的存在。

它是宁夏唯一的非沿黄城市，地处西安、兰州、银川三省会城市构成的三角地带中心；它是陕甘宁革命老区振兴规划中心城市，被定位为宁夏副中心城市和生态文旅特色市；2025年全市GDP达488.07亿元，同比增长5.6%，增速比全区高0.3个百分点。

但另一组数据同样刺眼：2025年固原市房地产开发投资25.20亿元，同比下降37.4%；商品房销售面积50.99万平方米，下降18.2%。2026年1—4月，商品房销售面积7.70万平方米，降幅扩大至47.1%。

经济在增长，楼市在调整。 这种反差，正是理解固原楼市的关键钥匙。本文将从经济底色、人口逻辑、市场真相、房价结构、政策应对五个维度，剖析这座西北副中心城市的楼市逻辑。

二、宏观底色：488亿GDP的“结构性真相”

2025年，固原市实现地区生产总值488.07亿元，按不变价格计算，同比增长5.6%。分产业看，第一产业增加值91.02亿元（增长6.9%），第二产业109.02亿元（增长5.0%），第三产业288.03亿元（增长5.3%），三次产业结构为18.7：22.3：59。

第三产业占GDP近六成——这是一个典型的“服务业主导型”经济体。但深入观察会发现，这份经济成绩单的成色并不均匀：

· 规上工业增加值下降1.2% ——工业在萎缩；

· 固定资产投资增长8.6% ——投资驱动力仍在；

· 城镇居民人均可支配收入39803元，增长5.3%；

· 金融机构存款余额762.41亿元，增长10.3%。

488亿元的体量，在全国地级市中排名靠后。但真正值得关注的是：人均GDP仅42915元，城镇居民收入39803元——以当前固原房价约5800元/平方米计算，一个城镇家庭一年的可支配收入，仅能购买约7平方米的住房。购买力与房价之间的张力，是理解固原楼市需求端的核心线索。

三、人口逻辑：113万人的“收缩”与“集聚”

2025年末，固原市常住人口113.38万人，比上年末减少0.7万人。其中城镇常住人口54.29万人，增加0.73万人；乡村人口59.09万人，减少1.43万人。城镇化率47.88%，提高0.93个百分点。

这是理解固原楼市的人口密码：总人口在减少，但城镇人口在增加。

拉长时间线看：2015年至2025年，固原常住人口减少了2.72万人。每年减少约2700人，流失速度并不算快，但趋势是确定的。出生率13.02‰、死亡率8.39‰，自然增长率4.63‰——自然增长尚在正区间，这是固原区别于东北收缩城市的关键特征。

人口结构正在发生“城乡位移” ：乡村人口加速向城镇转移（每年1.4万人进城），城镇人口持续增加。这种“内部城镇化”为城区楼市提供了源源不断的刚需支撑——固原楼市的逻辑不是“没人买房”，而是“买房的人从农村搬到了城里” 。

四、市场真相：投资与销售的“双降”与“分化”

固原楼市的数据，呈现出清晰的“双降”格局：

2025年全年：

· 房地产开发投资25.20亿元，下降37.4%；

· 商品房销售面积50.99万平方米，下降18.2%；

· 商品房销售额27.35亿元，下降15.9%。

2026年1—4月：

· 商品房销售面积7.70万平方米，降幅扩大至47.1%；

· 商品房销售额3.69亿元，下降53.5%。

投资与销售同步萎缩，但降幅在扩大。 在宁夏五市中，固原的投资降幅（37.4%）仅次于吴忠（41.4%），高于银川（20.6%）和中卫（25.8%）。

但“双降”并非全貌。 固原市住房和城乡建设局披露，目前全市新建商品房平均去化率达60%、去化周期12个月，部分优质楼盘去化周期仅8个月左右。市场整体承压，但优质项目仍有较强的去化能力——这不是需求的消失，而是需求的“挑剔化”。

2025年“双节”期间（10月1日至7日），全市商品房销售面积达2990平方米，销售金额1722万元。政策刺激下的脉冲式回暖依然存在，只是持续性有待验证。

五、房价迷局：从4387元到8592元的“光谱”

固原的房价，在宁夏五市中处于中等水平。

年度趋势：固原房价从2019年的4387元/平方米，上涨至2022年的6457元/平方米，此后逐步回落——2023年6215元、2024年5954元、2025年5741元。“先涨后跌”，2022年见顶，此后连续三年回落。

2026年走势：房价呈现温和回升态势。1月5621元，3月5629元，4月5805元，5月5919元，6月5999元，7月6057元。安居客数据显示2026年固原房价5835元/平方米；房天下数据显示6月新房参考均价5619元/平方米、二手房5889元/平方米。

“光谱”依然宽阔：

· 高端楼盘：光耀和玺二手房挂牌价高达8592元/平方米；

· 品质新盘：唐城·尚书府5900元/平方米，丽景城B区5400元/平方米；

· 普通二手房：泰和家园周边约5674元/平方米；

· 老旧小区：市人民医院家属院4222元/平方米。

固原房价的核心特征是：整体从峰值回落，2026年出现温和反弹苗头，但内部严重分化。 5800元/平方米的均价，掩盖了从4222元到8592元的巨大跨度。2022年6457元的峰值短期内难以突破，但连续三年下跌后，市场正在寻找底部。

六、政策应对：八部门联手的“组合拳”

面对楼市的持续调整，固原市政府打出了一套“组合拳”。

2025年：补贴试水

自2024年11月1日至2025年12月31日，在固原市区购买新建商品房（住宅130平方米及以上）可申请1.5万元/套的购房补贴。首批300万元购房补贴已到账。

2026年：全面升级

2026年4月15日，固原市住房和城乡建设局等8部门联合印发《固原市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》。核心措施包括：

购房补贴：130平方米以下每套1万元，130平方米及以上每套1.5万元，三孩及以上家庭每套2万元。补贴期限至2027年12月31日。

个税退税：2026年1月1日至2027年12月31日期间，出售自有住房后1年内重新购房，可享受个税退税优惠。

公积金新政：放宽贷款政策。

“好房子”建设：围绕“安全耐久、功能舒适、环境宜居、绿色低碳、智慧便利”五大准则，推动房地产市场向品质化转型。

此外，固原还创新推出商品房预售“一件事”集成服务改革，审批时限由5个工作日压缩至2个自然日，效率提升60%。

政策思路清晰：用补贴“托底”、用退税“激活”、用品质“升级”。 但问题是——在销售面积下降47%的背景下，1—2万元的补贴能撬动多大的需求？

七、土地市场：冷清背后的“供应收缩”

土地市场是楼市的“先导指标”。固原的土地市场同样冷清。

2025年，固原市本级计划供应国有建设用地总量481.046公顷。但实际成交并不活跃——固地(G)[2025]-08号地块流拍。2026年，固地（G）〔2026〕—7号、8号地块为仓储用地，住宅用地供应进一步收缩。

供应端的主动收缩，是开发商对市场预期的直接反映。 在投资下降37%、销售下降18%的背景下，土地市场的冷清是合乎逻辑的。固原正在从“增量扩张”转向“存量消化” ——新建商品房平均去化周期12个月，尚在合理区间，但趋势值得警惕。

八、总结与展望：调整期的“三个确定性”

固原楼市的核心矛盾，可以概括为一句话：经济在增长，人口在城镇化，但楼市在调整——调整的深度和时长，取决于政策与市场的博弈。

三个“确定性”支撑着固原楼市的底线：

第一，城镇化仍在推进。 每年1.4万乡村人口进城，城镇化率每年提升近1个百分点。城区住房的刚需“基本盘”并未崩塌。

第二，政策托底力度在加大。 从1.5万补贴到2万补贴，从单一补贴到“补贴+退税+公积金”组合拳，政策端的决心明确。

第三，房价已处于相对低位。 从2022年6457元的高点回落至5800元左右，跌幅约10%。在宁夏五市中，固原房价低于银川（6596元）和吴忠（6503元），高于中卫（5293元）和石嘴山（4331元）——价格已经回到了2020—2021年的水平，进一步大幅下跌的空间有限。

但风险同样不容忽视：

第一，销售降幅仍在扩大。 2026年1—4月销售面积下降47.1%，比2025年全年的18.2%恶化明显。市场的“惯性下行”尚未止住。

第二，开发商信心不足。 投资下降37%、土地流拍——供给端的收缩意味着未来新增供应将减少，但同时也反映了开发商对市场的悲观预期。

第三，购买力瓶颈。 城镇居民年收入39803元，一套100平方米的住房约58万元，房价收入比约为14.6倍。在西北地区，这个比例已不算低。

展望2026年下半年及更远的未来：

· 房价将维持“稳中微升” ——5800—6000元/平方米是短期合理区间，突破6200元的动力不足；

· 销售有望边际改善 ——随着购房补贴和退税政策持续发力，“金九银十”可能带来阶段性回暖；

· 投资仍将承压 ——37%的降幅难以短期逆转，开发商的投资决策将滞后于销售复苏；

· 分化进一步加剧 ——优质楼盘与老旧小区、原州区与县域之间的价差可能继续拉大。

对于购房者而言，如果你是本地刚需或改善型需求，当前5800元/平方米左右的均价、1—2万元的购房补贴、宽松的公积金政策，构成了近年来较为友好的置业窗口；如果你是投资者——请审慎。固原楼市的逻辑是“居住+城镇化”而非“投资+投机”，房产的金融属性在这里相对有限。

固原楼市最大的启示，不在于它“跌了多少”，而在于它“为什么跌” 。这不是泡沫破裂，而是从2022年的阶段性高点向合理价值的回归。对于一个488亿GDP、113万人口、城镇化率仍在提升的西北城市来说，这种调整是痛苦的，但也是必要的。

这座城市不需要更多的房子，它需要的是更好的房子，和更稳的预期。