厦门十五五规划出炉，拆迁有没有到你家？

最近这段时间，厦门本地业主、城中村住户、老旧小区居民讨论最多的话题，就是刚刚正式落地的厦门十五五规划纲要。很多人一看到规划文件里提到“城市更新、片区改造、城中村提质”，第一反应就是打听拆迁、征收、旧改的消息。朋友圈、业主群、房产交流圈里，到处都在问：这次新一轮规划，自家房子会不会拆？片区会不会纳入征迁范围？岛内老城区、岛外新城，哪些地方迎来改造机会？

过去很长一段时间，大家对城市建设的印象，就是大规模征地、成片拆迁、推倒重建。很多厦门人已经习惯用“拆不拆”来判断一片区域的发展红利。但这一轮十五五规划，传递出来的城建思路，和大家印象里的模式已经完全不一样。如果还抱着“只要划入更新片区，就等于马上拆迁”的想法，很容易产生误解。我们就用大白话，把厦门十五五规划里的拆迁、城市更新逻辑讲清楚，分岛内、岛外各个片区逐一梳理，同时告诉普通居民，怎么判断自己家会不会涉及征收。

先说说顶层的大变化。根据厦门市政府发布的十五五规划官方文件，未来五年，厦门正式告别粗放式大拆大建的时代，转向内涵式存量更新发展模式。简单翻译一下就是：不再为了商业开发进行大面积连片拆迁，拆迁只会集中在三类区域：存在安全隐患的危旧房屋、重大交通和产业公益项目需要的用地、城市重点连片更新片区。其余大部分老旧小区、老街区、城中村，采用的是整治提升、微改造、风貌保留的方式，并不是整体拆除。

福建省同步印发的十五五城市更新规划也明确，城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式，优先解决房屋安全、市政配套短板，而不是一刀切全部征收拆迁。这一点，是所有厦门居民看懂旧改和拆迁的前提。不要看到“城市更新”四个字，就默认等待拆迁，不同片区的改造方式，有着本质区别。

我们先从岛内思明、湖里两大核心区说起，这里是大家最关心拆迁动态的区域。

思明老城区作为厦门城市根脉，是十五五城市更新的重点板块。官方划定了27个重点更新片区、60个鼓励更新片区，覆盖中山路、同文顶、将军祠、沙坡尾、曾厝埯、厦港片区等老牌城区。其中中山路定位升级为国际级文旅商圈，改造以历史风貌保护、商业业态升级、智慧街区打造为主，骑楼历史建筑严格保留，不会大面积拆迁，主要做外立面翻新、市政管网升级、步行街配套优化，引入入境友好型商业配套，完善多语种服务、离境退税点位，走的是活化利用路线，而非整体征迁。

同文顶片区同样遵循风貌保护原则，在保留闽南古厝、老街巷肌理的基础上，优化社区公共空间、增加便民商业、口袋公园，属于老城微更新。而将军祠片区是思明为数不多采用拆整结合模式的片区，厦禾路沿线低效旧厂房、老旧楼栋纳入成片改造范围，规划新建住宅、社区服务中心、文化公共配套，局部区域会涉及征收，但并非整条街区全部拆迁，采取局部拆除、局部保留改造的方式推进。

莲前西林片区，是思明岛内关注度很高的城中村。在村庄空间管控规划里，西林被划入阶段性禁建范围，暂停私人新建、翻建住宅，为后续城中村连片改造预留条件。这个信号意味着片区已经进入前期筹备阶段，但禁建不等于立刻拆迁。按照十五五城中村治理要求，西林会先完成环境整治、管线改造、道路梳理，再根据片区资金平衡、安置方案确定具体的征收时序，周期通常会拉长到三到五年。

湖里区的更新重心，集中在高崎片区、殿前、东渡、滨北超级总部片区。高崎机场搬迁之后，整片区域被纳入十五五市级新门户规划，定位总部经济、科创会展、临港商务融合区。这片区域体量很大，分为产业用地、居住用地、生态绿地，靠近原机场跑道的产业地块，会根据重大项目落地节奏分批征地；周边成熟居民区以老旧小区改造、市政道路完善为主，不会大规模拆迁。殿前、寨上、枋湖等城中村，以现代化治理提升为主，整治缆线、道路、排污系统，增设社区公园和便民配套，以“留改”为主，只有少量低效工业用地会被征收。

看完岛内，我们再把视线放到岛外四区，岛外也是十五五跨岛发展的核心主战场，征地拆迁大多围绕产业新城、骨干路网、民生配套展开。

集美区的改造重点集中在马銮湾新城、软件园三期、集美老城区、董任村一带。马銮湾作为环湾综合服务中心，十五五继续完善生物医药、集成电路产业配套，新建学校、医院、商圈和居住社区，产业预留用地、道路规划用地会按需征收成熟村庄边缘地块，成熟居住片区以小区改造、社区提质为主。集美董任村纳入村庄管控名单，管控目的是服务片区整体规划，短期以环境提升为主，没有成片拆迁的明确时间表。集美老城区的老旧小区，优先推进加装电梯、雨污分流、小区绿化升级，属于普惠性民生改造。

海沧区的重心在新阳、海沧新城、临港产业片区。新阳工业区的老旧厂房，纳入低效用地盘活计划，部分不符合产业规划的旧厂房会进行收储改造，转型为科创产业园、小微创业空间；海沧生活区的老旧小区，纳入全市老旧小区改造大盘，以内部优化为主。临港片区的征地，主要服务港口配套、滨海生态修复项目，居民住宅区基本不涉及连片拆迁。

翔安区十五五的核心载体是翔安新城、临空经济片区、翔安海洋高新产业园。临空经济片区承接新机场上下游产业，大片规划产业用地会分批次完成征地，用来布局航空配套、高端制造企业。新圩桂林村进入村庄管控清单，作为片区远期储备用地，现阶段以乡村人居环境整治为主。翔安南部新城的成熟商品房片区，几乎没有拆迁计划，重点补齐教育、医疗、商圈等公共服务。

同安区的征地集中在同翔高新城板块。同翔高新城是厦门国家级先进制造业基地，布局新能源、新材料、集成电路龙头企业，洪塘镇郭山村等村庄，因为产业道路、园区配套项目，已经陆续发布征地公告，征收范围严格限定在项目红线内，不会整片村落一次性拆迁。同安老城区以古城风貌保护、老旧小区改造、溪流生态治理为主，拆迁规模控制在危旧房、零散低效地块。

讲到这里，很多业主最关心的问题来了：普通人怎么判断自己家，在十五五期间会不会遇到拆迁？我们整理了几个可以自行对照判断的实用方法，不用盲目打听小道消息。

第一，区分“城市重点更新片区”和“征收拆迁片区”。被划入重点更新片区，只代表这片区域要提质升级，模式分为拆除、改造、保留三类。只有列入年度土地征收成片开发方案、发布征地预公告、禁建管控的村庄，才存在拆迁可能性；单纯的老旧小区、风貌街区更新，基本不会涉及住宅征收。

第二，看懂村庄禁建的意义。很多村子被划为阶段性禁建村，很多人直接理解为马上要拆。实际上，禁建是规划管控手段，防止私搭乱建增加未来改造成本，属于前期准备工作，从禁建到正式发布征收补偿方案，中间往往隔着两到三年，甚至更久，要以自然资源和规划局官方公告为准。

第三，分清公益征收和商业拆迁。十五五阶段，厦门的征地绝大多数服务于地铁新线路、快速路、学校医院、产业园区、防洪排涝等公益性、战略性项目。过去那种房企主导的大规模商业拆迁，在岛内已经大幅减少，岛外也只集中在新城产业板块。如果自家房子不在重大项目红线范围内，等待商业拆迁的概率非常低。

第四，关注房屋属性。C级、D级危旧住房，是优先纳入改造或征收的对象；框架结构、成套商品房小区，除非遇到重大线性工程穿越，基本不会纳入拆迁范围；预制板老旧楼房，优先做抗震加固、小区综合整治，以就地提升为主。

很多居民面对规划，容易陷入两种极端心态。一部分人过度期待拆迁，把所有旧改当成暴富机会，忽略了现在以微更新为主的政策方向；也有一部分人看到没有大规模拆迁，就觉得片区没有发展潜力。其实，城市更新的意义，早就不只有拆迁补偿这一种红利。

对于没有迎来拆迁的片区居民来说，老旧小区改造可以加装电梯、优化小区环境、完善管网配套，居住舒适度直接提升；城中村整治之后，环境整洁度、租房品质、片区整体面貌都会变好，房产的长期保值性得到支撑；老城风貌活化之后，商圈人气、文旅价值提升，周边居住氛围和配套也会持续完善。

十五五规划带给厦门的变化，是从“造新城”转向“养好老城、做强岛外新城”，追求居住均衡、配套均衡、产城融合。拆迁只是城市建设里的一小部分，完善一刻钟便民生活圈、加密口袋公园、补齐教育医疗资源、打通环湾交通路网，才是覆盖更多普通人的民生福利。

在这里也要提醒大家，网上流传的片区拆迁图、民间版本征迁名单，大多属于猜测和网传，不具备法律效力。想要查询自家地块规划、征收动态，唯一权威渠道是厦门市自然资源和规划局官网、各区政府官方发布的征地预公告、成片开发方案。不要轻信自媒体流传的拆迁时间表，避免被不实信息误导，产生过高期待或者不必要的焦虑。

未来五年，厦门的城市面貌会稳步迭代，有人遇上片区征收，有人迎来小区焕新，有人享受新城配套落地。不管是哪种方式，城市建设最终的落脚点，都是提升普通市民的宜居体验。理性看待拆迁预期，客观看待城市更新，才能看懂属于自己片区的长期价值。

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免责声明

本文基于厦门十五五公开规划文件做民生解读，不作为征收拆迁法律依据，最终征迁范围以政府官方正式公告为准。