重磅！合肥再添一商业街区~

最近合肥商业端的动态，密集到有点看不过来。

五里墩老厂区改造的"i岛"刚亮相，庐阳原苏宁广场传来华润接手的消息，红四方地块商业案名疑似露出，东部新中心银泰签约落地，新站龙湖天街已进场清表，政务区还有个神剑·科科里在做城市更新。短短一个月，从老城到城北、城东、新站、政务，几大板块的商业拼图都在动。

对住在周边的居民来说，这些是日常配套；对做城市研究或招商的人来说，这几条消息串起来，能看到合肥这几年的商业逻辑——不再单押一个市中心，而是按片区人口和产业，分别落不同的运营方和产品线。

NO.1丨壹　

老城更新的两条路径：i岛与神剑·科科里

先说五里墩。

蜀山区五里墩片区的1986科创园，原来是一片工业遗存，现在的做法是"留改拆"并举、以留为主，不做大拆大建，走微改造、精提升。园区里刚启幕的"i岛"商业街区，就是把原有废弃车库空间改出来的——策展、体验工坊、演艺场地、屋顶星空露台，叠在一起做复合功能。

数据上，i岛服务周边约2万+科创从业人员、10万+居民，补的是情绪消费、夜间经济、社群互动这几块短板，也是"15分钟生活圈"和完整社区的一个载体。首批签了欢动足球公园、詹之队青训、航小小3D打印、雅梦美学，覆盖运动社群、科技体验、生活美学。1986科创园的整体定位是把最好的资源留给青年、留给科创、留给市民，i岛承担的是"从园区配套到城市节点"的升级。

“i岛”商业街区项目规划效果图

同一逻辑下，政务区的神剑·科科里（K·CORE）也值得提一句。它是政务区首个纯正的非标开放式商业街区，央企背景的安徽神剑科技全资开发，依托自有老厂区地块做城市更新，国企自持、核心地块改造。总体量8万㎡，商业总体量5万㎡，走"科技+潮玩"的路线。

这两条项目放一起看，共性很清楚：都不是平地起高楼，而是把存量工业/老厂区用地，按"科创+商业+社区"重新捏一遍。i岛贴的是五里墩老城区+科创人群，科科里贴的是政务区+科技潮玩。对政府端来说，这类项目不用新增大量建设用地，又能把青年和科创留住，是这几年城市更新政策里比较鼓励的方向。

NO.2丨贰　

华润在合肥的两条新线：庐阳万象城与红四方「万象天鹅湾」

第一个是庐阳区原苏宁广场。该项目所在区域居民已等待多年，合肥庐阳华润商业运营有限公司已完成工商注册，原苏宁广场正式转入华润运营管理阶段。关于最终产品线定位，目前有“合肥·庐阳万象城”和“庐阳万象天地”两种说法，具体级别仍需等待华润官方确认。若将万象城、万象天鹅湾、万象天地三条产品线一并计算，华润在合肥的商业产品线密度确实在持续提升。

合肥楼市航拍图

第二个是政务区红四方地块。根据现有信息，该地块拟命名“万象天鹅湾”，定位为“潮流奢场”，对标深圳万象龙华的产品标准。深圳万象龙华属于“枢纽+商业+公园+总部办公”的综合型商业生态，计划引入超过380个品牌，涵盖国际高端化妆品、一线奢侈品牌、沉浸式体验业态及区域首店，空间设计采用层叠退台、艺术中庭、下沉广场等形式。若红四方项目参照此思路推进，政务区现有的银泰、奥体商圈之外，将新增一个以重奢和首店为主要方向的商业项目。

综合来看，华润在合肥的商业策略较为清晰：既有项目如合肥万象城保持既有运营节奏，新项目则根据地段属性和客群结构进行产品线区分。城北原苏宁广场走万象城或万象天地路线，红四方则定位为新一代城市封面级别的万象天鹅湾。对合肥而言，这一策略的好处在于不同板块能够匹配差异化的消费层级，潜在挑战则是各项目运营压力将有所分化。红四方项目能否支撑起重奢定位，最终还需观察后续入驻品牌阵容及周边消费力的实际表现。

NO.3丨叁　

城东与城北外围：银泰进东部新中心、龙湖天街落新站

最后两块在外围，但对外围片区来说分量不轻。

一个是东部新中心银泰。6月25日，瑶海区人民政府、合肥东部新中心建设管理办公室和浙江银泰投资有限公司正式签约，官媒发了稿，基本是板上钉钉。签约现场聊了选址、规划指标、建设方案、运营模式，方向是文商旅融合，给东部新中心补商业配套。银泰在合肥已有银泰中心、银泰城几条线，这次进东部新中心，选的是瑶海的老工业区更新盘，后续选址还没公示，但按东部新中心这几年的推地节奏，应该不会拖太久。

合肥楼市航拍图

另一个是新站龙湖天街。位置在新站高新区文忠路与东方大道交口东南角，总建筑体量约26万㎡，其中商业面积约13.8万㎡（含地下商业约2万㎡），集高端购物、品质生活、休闲娱乐、商务办公于一体。建设单位已经进场清表，同步做土方开挖和基坑支护，计划2028年上半年商业综合体提前开业。新站这边过去商业供给偏弱，龙湖进来之后，文忠路沿线的居住盘会先感受到配套变化。

合肥这一轮商业供给的地理分布挺均衡：城北（庐阳华润）、政务（红四方华润）、城东（东部新中心银泰）、新站（龙湖天街）、老城（五里墩i岛、政务科科里）。每条线对应的运营方和产品线都不一样，基本是按片区人口量级和产业属性在配，而不是过去那种"全市押一个CBD"的搞法。

NO.4|肆

结语

回顾来看，这一批商业项目（i岛、庐阳华润系、红四方万象天鹅湾、东部新中心银泰、新站龙湖天街，以及政务区神剑·科科里）呈现出几个共同特征：

一是更新类项目占比较高。i岛和神剑·科科里均依托老厂区或存量用地进行改造，契合近年来城市更新政策导向，属于非新建类的存量活化项目。

二是运营主体多元化。华润、银泰、龙湖及地方国企各自承接不同板块，产品线相互错位，避免了同质化竞争。

三是时间节点相对集中。多数项目计划在2026年下半年至2028年上半年之间陆续投运，未来两年合肥商业将进入一轮集中兑现期。

对于周边居民而言，配套设施的落地意味着生活便利度的提升；对于招商和研究机构而言，本轮商业布局中有两个关键变量值得持续跟踪：一是红四方万象天鹅湾最终确定的品牌阵容，将直接影响政务区能否实现消费层级的进一步提升；二是东部新中心银泰的具体选址与体量规模，将在很大程度上决定城东板块商业发展的整体上限。

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