西安官方亮剑！28家房产中介被查，学区房虚假宣传重罚

2026年7月17日，西安市住建局重磅发布2026年二季度房地产经纪机构违规处理公示，一次性点名通报28家违规房产中介机构，涵盖21世纪不动产、住商不动产等知名连锁品牌，以及大量本土中小型中介与自媒体卖房账号。

此次查处直击楼市痛点，以学区房虚假宣传、制造购房焦虑、未备案经营三大违规行为为核心，开出“扣分+整改+暂停网签”组合罚单，力度空前、震慑全域。这是西安今年以来规模最大、覆盖面最广、靶向最精准的楼市整顿行动，既是对乱象的重拳清零，更是对购房者权益的硬核守护。

一、28家机构集体翻车！四大违规套路全曝光

本次通报的28家违规机构，遍布碑林、曲江、未央、高新等西安核心城区，既有线下实体门店，也有活跃在抖音、小红书的自媒体“网红中介”，违规行为高度集中，套路一模一样，全是购房者高频踩坑的重灾区。

1. 学区房虚假宣传：“百分百上学”成最大骗局

这是本次查处最突出、占比最高的违规行为，也是无数家长买房的核心痛点。28家机构中，超20家存在学区/学位虚假宣传，话术高度统一：

• 口头承诺“百分百能上名校”“确定能上重点”，用绝对化话术打包票；

• 自媒体账号批量发布短视频，虚构“名校指标房”“书包房”，刻意绑定热门学区抬高房价；

• 片面解读招生政策，隐瞒学区划分每年变动、学位紧张、落户年限要求等关键信息，诱导家长高价接盘。

典型案例：西安佰泽置业第二分公司（住商不动产），运营“西安老曹探房”等自媒体账号，批量发布学区房虚假短视频，宣称房源配套名校指标，靠“学位噱头”收割流量、哄抬房价，严重扰乱市场秩序。

2. 未备案无证经营：“黑中介”遍地，出事就跑路

28家机构中，多家未按规定办理网签备案、无资质经营，属于典型的“黑中介”：

• 门店未公示备案二维码、营业执照、收费标准，合规资质全无；

• 从业人员无实名登记卡，无证上岗，身份模糊，出问题后立刻失联；

• 游离在监管之外，随意收费、挪用交易资金、签订霸王合同，购房者维权无门。

3. 制造购房焦虑：煽动恐慌、哄抬房价、恶意压价

部分机构为促成交，刻意制造市场焦虑，双向收割买卖双方：

• 自媒体账号发布“学区收紧、房价必涨”“再不买就来不及”等煽动性内容，渲染恐慌情绪；

• 刻意夸大房源稀缺性，串通房东哄抬挂牌价，或恶意压低业主报价，赚取差价；

• 剪辑拼凑虚假市场信息，编造“抢房热潮”“日光盘”假象，误导购房者盲目决策。

4. 虚假房源+违规引流：信息造假、套路层出不穷

• 发布虚假房源图片、虚构户型、谎报面积，用低价“钓鱼引流”，到店后再推荐高价房；

• 片面解读楼市政策，歪曲限购、贷款、税费规则，误导购房者判断；

• 蹭炒教育热点、歪曲学区划分，煽动网民情绪、挑动对立，借势引流牟利。

二、官方零容忍！重罚清单+硬核监管，动真格了

针对28家机构的违规行为，西安市住建局依据《房地产经纪管理办法》《西安市房地产经纪信用信息管理办法》，开出“顶格处罚套餐”，绝不姑息。

1. 处罚措施：三大重拳，直接断生路

• 扣除信用分：每家违规机构扣除5—20分信用分，信用档案记污点，评分过低将被清出市场；

• 责令限期整改：暂停违规业务，限期15天整改，整改不到位直接吊销资质；

• 暂停网签权限：全部28家机构被暂停存量房网签平台使用，无法办理交易过户，直接切断收入来源；

• 列入重点监管：长期跟踪、高频检查，一旦再犯，从重处罚、清退离场。

2. 监管升级：全链条闭环，堵死违规漏洞

此次查处不是“一阵风”，而是常态化、全链条监管的开始：

• 线上线下同步查：线下门店全覆盖检查，线上抖音、小红书、视频号等自媒体账号全面筛查，违规账号直接封禁、限流；

• 信用联动惩戒：中介信用分与网签权限、备案资格、工商登记挂钩，“一处违规、处处受限”；

• 部门联合执法：住建、市场监管、网信、公安多部门联动，严查虚假宣传、价格欺诈、合同诈骗，涉嫌犯罪直接移送公安机关。

3. 官方提醒：买房必做“双核”，避开所有陷阱

西安市住建局郑重提醒广大购房者，买房前务必做好“双核核验”，守住钱袋子：

• 一核机构资质：查看门店是否公示备案二维码、营业执照、收费标准；登录“西安市房地产经纪信用信息平台”，查询机构信用评分、投诉记录，优先选高评分、无投诉的正规中介；

• 二核人员身份：从业人员必须佩戴实名登记卡，扫码核验从业资格，无证人员坚决不合作；

• 三核学区真伪：不相信中介口头承诺，直接登录教育局官网查询当年学区划分，实地核实、官方确认，避免被“名校噱头”忽悠。

三、乱象背后：学区房焦虑+流量诱惑，滋生灰色产业链

西安此次重拳整治，背后是长期存在的学区房乱象与自媒体卖房黑产，两者交织，滋生出一条“虚假宣传—流量变现—哄抬房价—收割家长”的灰色产业链。

1. 学区房焦虑：家长刚需，成违规重灾区

西安教育资源分布不均，名校学区房一直是家长争抢的硬通货，“为孩子上学买房”是无数家庭的核心需求。中介正是抓住家长“怕孩子输在起跑线”的焦虑，用“百分百名校”的虚假承诺精准收割，明知违规仍铤而走险，因为“好骗、好赚、流量大”。

2. 自媒体卖房：零成本、高收益，成违规新阵地

抖音、小红书等平台的“网红中介”，无需门店、无需资质、零成本运营，靠编造学区房故事、制造焦虑引流，粉丝变现、广告合作、交易提成三重收益，诱惑极大。加上AI生成内容门槛低，批量生产虚假短视频、图文，传播快、影响广、隐蔽性强，监管难度大，逐渐成为违规“重灾区”。

3. 市场趋冷：竞争加剧，违规成“生存手段”

近两年西安楼市降温，二手房挂牌量激增、成交放缓，中介竞争白热化。正规经营难赚钱，违规操作来钱快，部分机构为抢客户、促成交，不惜突破底线，用虚假宣传、低价引流、恶意承诺等违规手段争夺市场份额，最终形成“劣币驱逐良币”的恶性循环。

四、购房者必看！避坑指南+维权渠道，远离套路

面对层出不穷的中介套路，购房者尤其是刚需家长，一定要擦亮双眼、理性决策，牢记以下避坑要点，守住钱袋子：

1. 坚决不信口头承诺，一切以书面+官方为准

• 中介说“百分百上学”“确定名校”，直接拒绝，不相信任何口头保证；

• 学区、学位、落户年限、入学要求，全部以教育局当年官方文件为准，亲自查询、实地核实，不依赖中介信息；

• 所有承诺必须写进购房合同，明确违约责任，无书面承诺绝不交钱、不签约。

2. 选正规中介，拒绝“黑中介”和无证自媒体

• 优先选全国连锁、本地口碑好、信用评分高的正规中介，不找无资质、无门店、无实名登记的“三无中介”；

• 抖音、小红书上的“网红中介”“探房博主”，只看信息、不交易、不转账，不被短视频里的“名校故事”“低价房源”忽悠。

3. 交易资金走监管，不私下转账、不挪用房款

• 购房款、定金、中介费，全部走官方资金监管账户，不转给中介个人、不私下现金交易；

• 警惕“低价急售、内部房源、全款优惠”等诱惑，天上不会掉馅饼，陷阱往往藏在“便宜”里。

4. 遭遇违规，果断维权，举报渠道全公开

• 保留证据：聊天记录、短视频、宣传海报、合同、转账凭证全部留存，作为维权依据；

• 举报渠道：拨打西安市住建局投诉电话，或通过官方网站、微信公众号举报；也可向市场监管局、网信办、12345政务热线投诉，实名举报优先处理、全程保密。

五、写在最后：楼市乱象必清零，公平交易护民生

从28家机构集体被查，到线上线下全链条监管，西安此次亮剑，不仅是对学区房虚假宣传乱象的精准打击，更是对“房住不炒”定位的坚定践行，对购房者合法权益的硬核守护。

学区房焦虑不该被利用，楼市交易不该有套路，诚信经营、公平交易才是行业长久之道。此次整治释放明确信号：楼市不是法外之地，违规必被查、造假必重罚、焦虑必遏制，任何试图靠虚假宣传、制造焦虑牟利的行为，终将付出沉重代价。

对购房者而言，理性看待学区房、拒绝盲目焦虑、选择正规中介、做好资质核验、守住交易底线，才能避开套路、安心买房。相信在持续从严的监管下，西安楼市将逐步回归理性、走向规范，让每一笔交易都公平透明，让每一位购房者都安心踏实。