华安张江产业园REIT二季报：可供分�...

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：净利润转负，可供分配金额同比降超10%

报告期内（2026年4月1日至6月30日），华安张江产业园REIT（基金代码：508000）主要财务指标呈现明显压力。本期净利润为-11,644,536.88元，由正转负；经营活动产生的现金流量净额24,127,251.66元，现金流分派率1.14%，年化现金流分派率4.82%。

可供分配金额方面，本期实现23,695,441.92元，单位可供分配金额0.0247元，较上年同期下降超过10%。基金管理人解释，主要原因是不动产项目运营表现下降及租赁调整导致按直线法应记收入较合同法确认收入调减较多，使得基金收入和EBITDA同比下降超10%。

单位：人民币元

项目本期金额上年同期金额（参考）同比变化净利润-11,644,536.88（未披露）经营活动现金流净额24,127,251.66（未披露）本期可供分配金额23,695,441.92（上年同期高于本期）下降超10%单位可供分配金额（上年同期高于本期）下降超10%

不动产项目运营：张江光大园出租率下滑12%，张润大厦剩余租期锐减35%

整体运营指标：出租率同比降5.27%，剩余租期缩短19天

报告期末，基金持有张江光大园和张润大厦两个产业园区项目，整体运营指标出现分化。期末可供出租面积维持86,337.32平方米不变，但实际出租面积从上年同期80,316.05平方米降至76,084.75平方米，期末出租率从93.03%降至88.12%，同比下降5.27个百分点。平均租金单价5.44元/平/天，同比微降0.60%。期末剩余租期从684天缩短至554天，同比大幅下降19.01%。

单位：平方米、%、元/平/天、天

指标本期（2026Q2）上年同期（2025Q2）同比变化期末可供出租面积86,337.3286,337.320.00%期末实际出租面积76,084.7580,316.05-5.27%期末出租率-5.27%平均租金单价5.445.48-0.60%期末剩余租期-19.01%

张江光大园：出租率跌破81%，租金收入降27%

作为首发项目，张江光大园本期运营压力显著。期末实际出租面积34,851.69平方米，较上年同期39,589.13平方米下降11.97%，出租率从91.66%降至80.69%。平均租金单价5.28元/平/天，同比下降3.12%。尽管剩余租期微增1.85%至658天，但收入端表现疲软：经营性租金收入11,832,966.97元，同比下降27.22%；物业管理费收入1,877,869.25元，同比下降15.13%；停车费收入244,708.97元，同比下降18.82%，导致营业收入合计同比减少25.65%。

单位：平方米、%、元/平/天、天

指标张江光大园（2026Q2）上年同期（2025Q2）同比变化期末实际出租面积34,851.6939,589.13-11.97%期末出租率-11.97%平均租金单价5.285.45-3.12%期末剩余租期1.85%

张润大厦：出租率逆势微增，剩余租期同比降35%

扩募项目张润大厦本期表现相对稳健，期末实际出租面积41,233.06平方米，同比增长1.24%，出租率从94.39%升至95.56%。平均租金单价5.44元/平/天，同比微降0.60%。但期末剩余租期从719天大幅降至466天，同比下降35.19%，基金管理人解释系2024-2025年初新签租约到期后自然减少所致。收入方面，经营性租金收入15,729,773.53元，同比下降3.48%，但停车费收入709,067.67元，同比增长27.85%，带动营业收入合计仅微降2.45%。

单位：平方米、%、元/平/天、天

指标张润大厦（2026Q2）上年同期（2025Q2）同比变化期末实际出租面积41,233.0640,726.921.24%期末出租率1.24%平均租金单价5.585.501.45%期末剩余租期-35.19%

收入与成本：整体营收降15%，EBITDA降16%

报告期内，不动产项目公司整体营业收入30,530,117.98元，同比下降14.73%；营业成本/费用4,262,702.44元，同比增长3.34%；EBITDA（息税折旧摊销前利润）26,474,393.77元，同比下降16.39%，收入端下滑幅度大于成本端增长，导致盈利水平承压。

分项目看，张江光大园营业成本/费用合计2,610,686.99元，同比增长9.30%，其中工程维保支出增长26.35%，其他成本/费用激增103.56%（主要系保洁易耗品支出时点变化，不具持续性）；张润大厦营业成本/费用1,652,015.45元，同比下降4.86%，主要因工程维保支出减少90.89%。

单位：人民币元

科目本期金额上年同期金额同比变化营业收入30,530,117.9835,805,219.97-14.73%营业成本/费用4,262,702.444,125,024.513.34%EBITDA26,474,393.7731,663,839.90-16.39%

资产负债与现金流：总负债降4%，经营现金流净额2413万元

报告期末，基金总资产2,827,496,184.49元，较上年末微降0.11%；总负债2,032,196,437.33元，较上年末下降3.96%，负债压力略有缓解。经营活动现金流方面，报告期内收入归集总金额43,288,380.70元，对外支出12,647,756.60元，分别较上年同期减少2.41%、14.21%，支出缩减幅度大于收入下滑，使得经营活动现金流净额保持正向。

单位：人民币元

科目报告期末金额上年末金额变动比例总资产2,827,496,184.492,830,615,748.82-0.11%总负债2,032,196,437.332,116,074,997.31-3.96%

投资组合：100%配置货币资金，无其他金融资产投资

报告期末，基金除持有不动产资产支持证券外，其他投资组合全部配置货币资金和结算备付金，金额42,663.99元，占比100%，无债券、资产支持证券等固定收益投资，也无买入返售金融资产。

单位：人民币元

项目金额占比（%）货币资金和结算备付金合计42,663.99合计42,663.99

份额变动：管理人持有份额稳定，占比0.91%

报告期内，基金管理人华安基金管理有限公司持有份额未发生变化，期初及期末均为8,768,690.00份，占报告期末基金总份额960,326,121.00份的0.91%。

单位：份

项目金额占比（%）报告期末管理人持有份额8,768,690.000.91报告期末基金总份额960,326,121.00

风险提示：区域市场波动或影响出租率与估值

基金管理人提示，所持两个不动产项目均位于上海市浦东新区张江板块，可能面临地方经济和区域市场负面变化风险。若区域租赁需求下降或租金水平承压，将直接影响项目出租率、续租能力及市场估值，进而对基金收益和净值产生不利影响。当前张江光大园出租率已跌破81%，张润大厦剩余租期大幅缩短，需警惕后续招商不及预期导致的收入进一步下滑。