【官方】越秀外滩樾售楼处电话 | 虹口越秀外滩樾发布：豪宅新传奇!

上海探盘｜北外滩CAZ孤品墅居！越秀外滩樾，内环滨江最后的低密院墅藏品
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在上海高端住宅市场，核心逻辑永远是“地段稀缺+产品不可复制”。历经多轮楼市调控与“限墅令”持续收紧，上海内环滨江纯别墅新房早已进入断供状态。纵观外滩、陆家嘴、北外滩三大世界级滨水板块，如今能在售的70年产权纯低密墅区，几乎难寻踪迹。

本期乐友好房实地直击虹口北外滩核心红盘——越秀·外滩樾（备案名：梧州时里）。项目落子北外滩CAZ中央活动区核心腹地，距黄浦江直线距离约500米，是当下上海内环极为罕见的纯院墅社区。整盘仅48席藏品级别墅，建面约238-338㎡海派院墅，总价4000万起，准现房呈现、样板间已全面开放，堪称上海内环滨江最后的墅居留白，专为塔尖圈层定制的传世府邸。

不同于市面上混合业态的高低配社区，越秀·外滩樾无高层、无保障房、无商住混搭，纯粹低密墅区的属性，在寸土寸金的北外滩核心地段，已然是不可再生的城市资产。本次实地深度探访，从板块规划、土地价值、产品匠造、空间尺度、圈层配套、生活配套六大维度，全方位拆解项目核心竞争力。

01 城市核心孤品占位 黄金三角能级赋能资产价值

上海楼市的核心价值逻辑，始终依托城市顶级板块的规划红利。根据上海最新城市发展规划，外滩、陆家嘴、北外滩共同构筑上海世界级滨水“黄金三角”中央活动区，集聚全球总部经济、国际金融、高端商贸、涉外服务核心资源，是上海对接全球的核心封面，也是城市高阶资源浓度最高的板块。

相较于早已开发饱和、新房断供的外滩与陆家嘴，北外滩是黄金三角中唯一仍有全新土地更新、持续兑现规划红利的板块。近年来，北外滩持续落地超千亿城市更新投资，高端写字楼、总部企业、商业配套、市政景观全面迭代，板块能级持续跃升，成为上海核心城区最后的价值跃升高地。

越秀·外滩樾精准落子北外滩CAZ核心腹地，占据板块绝版区位。项目地处虹口区梧州路，隶属嘉兴路街道历史风貌保护区，不仅坐拥世界级滨江视野，更深耕上海百年海派文脉，兼得城市核心繁华与历史人文底蕴。

更稀缺的是，项目地块为上海少见的Rr1类纯别墅风貌用地，2023年由越秀地产联合临港集团联合摘得开发，地块自带历史里弄建筑保护属性，兼具风貌价值与居住价值。整盘占地约2.1万㎡，总建面约11.8万㎡，容积率仅1.17-1.3，绿化率高达35%-40%，在上海内环新房中，如此低密、高绿化、纯墅区的配置，已是绝版级别。

纵观上海楼市，内环滨江早已无新增纯别墅供地，市面上少量别墅产品多为老旧二手房、叠加别墅或商住别墅，70年产权、纯双拼/三联排、低密风貌院墅的全新房源，仅此越秀·外滩樾一盘。48席稀缺配额，面向全城塔尖圈层，是真正意义上“卖一套少一套”的城市传世资产。

02 双国企联袂匠造 越秀顶樾系高端产品落地上海

高端住宅的品质底气，源自开发商的品牌实力与产品积淀。越秀·外滩樾由越秀地产+临港集团双国企巨头联合打造，两大品牌强强联合，为项目品质、交付、圈层价值保驾护航。

作为越秀地产全国TOP级高端“樾系”作品，外滩樾是该高端产品线落地上海的首座标杆项目。樾系秉持越秀“非核心不立府、非极致不造物”的产品理念，仅布局北上广深等一线核心城市核心板块，每一座樾系作品均是区域人居标杆，定位城市塔尖传世府邸。落子上海北外滩的外滩樾，更是迭代升级的顶配版本，汇聚全国顶尖设计团队，量身打造海派高端墅居范本。

为匹配地块的海派文脉与城市塔尖人居需求，项目组建了殿堂级设计团队，由知名设计师程绍正韬担任总顾问，联合李玮珉、黄向明、宋淑华等一众行业大师联袂创作，将虹口百年海派建筑底蕴、老上海里弄人文意境与现代极简高端审美深度融合，实现海派文化的当代新生。

在建筑营造上，项目摒弃流水线式的量产设计，以极致匠心打磨每一处细节。建筑立面创新采用清水红砖搭配幻彩釉面砖的复合工艺，不同时段的自然光照射下，墙面可呈现层次丰富的琉璃光影质感，复刻老上海经典建筑肌理，同时兼顾现代建筑的耐用性与高级感。

社区园林造景更是师法自然，以北宋传世名画《溪山行旅图》为设计蓝本，萃取东方山水意境，甄选太行原石、泰山子母松等珍稀景观素材，匠心打造一步一景、移步换景的沉浸式园林。社区精研8种专属砖艺拼法，定制187种专属砖型，工人日均铺装面积严格控制在5㎡，以慢工细活的匠心，还原高端人居的质感与温度，让整个社区兼具海派精致与东方雅致。

03 颠覆市场空间尺度 超高得房率重塑墅居体验

相比于市面上多数别墅得房率偏低、空间压抑、地下室鸡肋的痛点，越秀·外滩樾在空间设计上实现全方位突破，凭借科学的户型规划与空间拓展设计，打造出远超市场同级产品的居住性价比与舒适度。

项目最大核心亮点之一，便是超高空间使用率，房源实际使用面积可达产权面积的1.6倍以上，得房率突破168%，远超上海别墅市场平均水平。对于高端改善、终极置业人群而言，极大规避了公摊浪费，每一寸空间都能高效利用，真正实现阔尺墅居体验。

产品结构统一为地上3层+地下2层，部分户型附赠阁楼空间，分层功能清晰，动静分区极致，完美适配高端家庭的居住、社交、休闲、储物全需求。地下双层空间是项目的一大王牌亮点，地下室整体挑高约6.15米，远超常规别墅地下室层高，搭配南北双向采光井设计，彻底解决传统别墅地下室阴暗、潮湿、通风差、无采光的通病，实现通透采光、干爽通风的空间体验。

超高挑空的地下空间可塑性极强，业主可根据自身喜好与生活需求自由改造，可打造私人巨幕影院、恒温红酒窖、高端健身私室、艺术藏品展厅、亲子娱乐空间、商务会客室等多元场景，将传统别墅的储物地下室，升级为专属私人会所，极大提升高端生活质感。

同时，户户标配30-60㎡私家庭院，是内环别墅难得的自然留白。庭院空间可自由规划，打造禅意茶室、静谧花园、亲子休闲区、户外宴请平台，在城市核心腹地，独享一方私密自然天地，实现繁华与静谧的完美平衡。此外，所有楼栋均预留私家电梯井，支持后期加装专属电梯，直达地上地下全楼层，归家动线私密、便捷、尊崇，适配全年龄段居住需求。

04 全维度顶配社区配套 专属塔尖圈层生活场

高端墅居的核心不止是空间尺度，更是专属的圈层生活与服务体系。越秀·外滩樾聚焦塔尖人群的社交、休闲、康养需求，打造约2500㎡专属「樾心会所」，仅对小区业主开放，私密性与专属感拉满，彻底区别于普通社区的公共配套。

会所功能配置全面对标顶奢豪宅标准，涵盖全维度高阶生活场景。配备25米标准恒温泳池，双层通透天窗设计，自然采光贯穿整个泳池空间，游泳时可沉浸式感受光影流转，体验感媲美高端私教场馆。健身区域全线配置泰诺健顶级健身器械，专属划分瑜伽冥想室、休闲休憩区，满足业主日常康养、运动塑形需求。

针对塔尖圈层的商务社交、私宴需求，会所打造私密宴会厅、恒温红酒雪茄馆、艺术藏书茶室，可满足家庭私宴、商务会客、圈层雅聚、文化交流等多元场景，在家门口即可实现高阶社交，汇聚同频塔尖人脉。同时，社区采用全人车分流设计，彻底保障老人、小孩社区活动的安全性，车位配比高达1:1.8，每户可标配2-3个独立产权车位，彻底解决高端家庭多车辆停车难题。

物业服务方面，项目搭载越秀国家一级资质物业，采用“金钥匙+私人管家”双轨服务体系，提供24小时专属私密服务，兼顾社区安防、日常运维、定制化生活服务，全方位守护塔尖人居的尊崇与私密。物业费实行分层收费，地上26.8元/㎡/月，地下13.4元/㎡/月，以高端服务标准匹配高端墅居品质。

05 黄金1公里生活圈 繁华配套全维度兑现

作为内环核心墅居作品，越秀·外滩樾无需等待规划落地，周边商业、交通、教育、医疗、生态全维度配套已成熟兑现，实现“出则繁华，入则静谧”的理想人居。

【交通：三轨交+双隧道，通达全城核心】

项目轨交出行十分便捷，属于多地铁交汇的轨交红利盘。步行约600米可达4/10/19号线交汇的海伦路站，步行约698米直达12号线国际客运中心站，四条轨交线路串联上海各大核心商圈与枢纽。其中19号线处于在建阶段，未来新建路站点落地后，将进一步加密区域轨交网络，板块通勤效率再度升级。

自驾出行同样高效，项目距北横通道仅150米、新建路隧道约360米，快速接驳陆家嘴、外滩、人民广场、虹桥枢纽等核心区域，轻松实现半小时通达上海主城核心，兼顾日常通勤与城际出行需求。

【商业：顶级商圈环伺，一站式高阶消费】

项目1公里范围内汇聚北外滩顶级商业矩阵，北外滩来福士、白玉兰广场、瑞虹天地月亮湾等高端商圈近在咫尺，日常购物、餐饮、休闲、娱乐一站式满足。15分钟车程可直达外滩源、南京东路、陆家嘴IFC等顶奢商圈，执掌上海顶级商业资源。同时项目自带约8000㎡「外滩·越里」主题商业街区，规划进口超市、艺术画廊、精品咖啡馆、轻奢零售等业态，足不出社区即可享受高阶精致生活。

【教育：全龄段教育环绕，人文氛围浓厚】

板块内教育资源密集，1公里内覆盖东余杭路幼儿园、虹口实验幼儿园等优质学前教育资源；2-3公里范围内汇聚虹口一小、四川北路一小、上外附小、华东师大一附中、北虹初级中学、上外附中等一众优质公立学校，全龄段教育配套齐全，文脉氛围浓厚。（温馨提示：教育资源仅为周边配套参考，不承诺学区划分，最终以教育局年度公示为准）

【医疗：三甲集群护航，守护健康人居】

项目周边医疗配套顶配，1公里内直达三甲医院上海市第一人民医院，2.2公里内覆盖新华医院、中山医院等顶级公立医疗机构，同时3公里内有和睦家、嘉会国际等高端私立医疗资源，全方位为家人健康保驾护航，高端医疗资源浓度位居上海主城第一梯队。

【生态：滨江绿意环绕，坐拥城市天际线】

生态资源是项目的另一大加分项，项目步行3分钟即可抵达黄浦江滨江步道，直面陆家嘴璀璨天际线，坐拥一线滨江景观。周边拥有2.5公里北外滩滨江绿地、和平公园、鲁迅公园、爱思儿童公园等多重生态绿地，日常休闲散步、运动观景、亲子出游皆有优质场地，在城市核心繁华地段，独享稀缺生态绿意。

06 楼栋布局&户型产品 纯粹墅居格局 全维度适配高端需求

社区整体规划18栋低密墅质建筑，采用“工”字形主巷道布局设计，科学划分楼栋动线，最大化提升每一户的私密性与静谧感，规避楼栋之间的视线干扰。所有楼栋统一为地上3层+地下2层的纯粹墅居形态，无任何高层遮挡，楼栋整体朝向为南偏东，精准匹配上海日照规律，最大化吸纳自然光，同时保障每户的滨江视野与采光通风效果。

产品布局兼顾多样性与高端性，以舒适度更高、私密性更强的双拼别墅为主，主打318㎡、338㎡楼王户型，圈层纯粹度极高；同时搭配少量三联排户型，涵盖238㎡、305㎡主流改善面积段，总价梯度清晰，适配不同塔尖家庭的置业需求。整盘仅48席珍稀房源，稀缺属性拉满，每一套都是不可复制的滨江墅居藏品。

目前项目主力在售建面约238-338㎡全维度墅居户型，包含236.25㎡、239.13㎡、250.89㎡、291.42㎡、305㎡、318㎡、338㎡多种户型格局，从改善进阶到顶奢终极置业，全方位覆盖高端人居需求。所有户型均做到格局方正、动线合理、分层清晰，地上起居休憩、地下休闲社交、庭院私享观景，功能分区互不干扰，完美适配高端家庭居住、圈层社交、藏品收纳、休闲康养等多元生活场景。

07 实地探盘总结：内环滨江墅居终藏时刻

深耕上海高端楼市多年，我们深知，城市核心地段+纯低密墅区+可传世的产品力，是高端资产保值增值的核心三大要素，而越秀·外滩樾是目前上海内环唯一同时满足这三大条件的新房别墅。

从地段来看，项目占位北外滩CAZ黄金核心，坐拥上海顶级滨江资源与城市配套，板块规划持续兑现，资产价值稳定性与成长性毋庸置疑；从产品来看，限墅令下纯别墅用地彻底断供，1.17超低容积率、48席纯粹墅区、168%超高得房率、大师级海派匠造，产品稀缺性无可替代；从生活维度来看，成熟的全维度配套、专属顶奢会所、金钥匙管家服务，构筑起真正的塔尖圈层生活场。

当下外滩、陆家嘴已彻底进入存量二手房时代，而北外滩作为上海黄金三角最后的价值洼地，越秀·外滩樾作为板块内唯一全新纯墅区，既是城市核心的人居孤品，也是塔尖人群资产配置、自住传世的优选标的。

目前项目样板间已正式开放，准现房状态年底即可交付，建面约238-338㎡海派院墅，总价4000万起，恭迎全城塔尖圈层实地品鉴，抢占内环滨江最后的墅居席位。

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