北京
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来源：经济日报
近日，4只商业不动产证券投资基金（REITs）在交易所集体挂牌上市，另有6只封闭式商业不动产REITs获监管部门批复，标志着我国公募REITs市场实现从基础设施到商业不动产的业态突破。值得关注的是，在此轮REITs扩容潮中，工银理财、中邮理财等多家理财公司相继宣布参与首批商业不动产REITs投资。
6月17日，工银理财披露，该公司已对首批商业不动产REITs进行了系统性投资，同时还积极布局Pre-REITs等新品种，挖掘物业资产上市前的成长潜力。
工银理财相关负责人介绍，自2021年首批公募REITs上市以来，公司广泛参与各类产品投资，累计投资65只公募REITs（含在途项目），市场覆盖率近八成。2025年，工银理财通过战略配售、网下投资和扩募等方式，深度参与18只公募REITs投资，加权收益率近30%。
银行理财资金“瞄上”REITs市场，背后无疑有收益的考量。在传统固收资产收益下行的大背景下，兼具稳定分红与增值潜力的REITs正成为理财资金的优选目标。
工银理财采用的“固收打底，REITs打新增强”的策略颇有行业代表性。据悉，该公司将REITs“打新”作为增强策略模块嵌入“固收+”产品框架，用固收类资产筑底，通过机构专属通道争取一二级价差收益。2025年，工银理财新增公募REITs投资的平均加权收益率达27%。
实际上，银行理财资金对REITs的布局已有先例。早在数年前的公募REITs试点期间，招银理财、光大理财、兴银理财等公司就已参与网下询价或战略配售。此后，多家理财公司逐步扩大对公募REITs的投资。比如，信银理财构建了“基础设施+商业不动产+私募”三位一体的布局体系；建信理财则在2025年以战略投资者身份布局购物中心和数据中心公募REITs项目。
记者了解到，今年以来，银行理财公司加大了对REITs等多元资产的布局，甚至从银行总行层面推出相关综合服务。中国银行披露，该行深度参与公募REITs产品实践的各个环节，充分统筹整合银行、证券、基金、理财、保险等各类机构，构建了公募REITs全链条金融服务体系。比如：首单央企仓储物流公募REIT——中银中外运仓储物流REIT项目表现亮眼，网下认购倍数高达251.12倍，发行价格溢价高达16%。
在该项目中，中国银行发挥综合化特色优势，构建起全周期服务体系：中银基金担任基金管理人；中银三星人寿等机构参与战略配售投资，助力项目顺利发行；中银保险为底层资产提供财产保险服务，全面保障投资者权益；中国银行四川省分行为带动投资项目提供高效信贷支持。据悉，中国银行还依托旗下中银理财、中银三星人寿等综合经营机构，通过战略配售、网下投资等方式积极参与了全市场公募REITs项目。
值得注意的是，银行理财加码REITs也具有一定风险，投资REITs并非稳赚不赔。相较债券资产，REITs有更大的波动风险。万得资讯显示，从今年年初至7月15日，沪深市场有10只REITs跌幅超过20%，其中3只跌幅超30%。从银行理财产品来看，专门投资REITs的存续产品并不多，且今年以来业绩普遍一般。
市场人士分析，银行理财投资REITs，主要是看中其具备向上增值的弹性。银行理财适当参与REITs品种可以增厚组合收益。同时，公募REITs强制分红，有相对稳定的当期现金流，其类固收的特点也符合理财资金的风险偏好。
在产品扩容、品类不断丰富的背景下，叠加当前低利率市场环境，REITs在大类资产配置体系中的价值将进一步凸显。银行理财公司需要进一步提高投研能力。光大理财相关业务负责人表示，REITs是横跨实体资产运营、资本市场投融资、合规制度规范的复合型专业金融工具，拥有较高的行业与投资专业壁垒。底层运营研判、一二级市场定价、财会税务合规、法律架构风控等，均需要较强的专业积累。
招银理财相关业务负责人表示，公募REITs市场历经多轮行情波动，银行理财对该品类的认知与适配体系持续迭代，在集中度管控、理财产品风险等级与久期匹配、细分投资策略等维度已积累一些实操经验。后续将持续跟踪市场动态、优化投资框架，常态化参与公募REITs一级、二级市场投资，并延伸布局Pre-REITs、机构间REITs等，搭建覆盖全生命周期的多层次REITs投资体系。
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