楼市快报||2026年上半年北京房地产市场分析

来源：市场资讯

（来源：国策评估）

2026年上半年，房地产行业整体处于L型深度筑底阶段，不存在全面复苏，极致结构性分化是唯一主线；新房供给持续收缩，二手房成为住宅交易基本盘；房产金融属性全面弱化，回归居住与地段价值定价。坚守“房住不炒”，不搞大水漫灌、不重启大规模棚改货币化、不全面放开限购，政策目标从拉动经济增长转向保交付、防风险、激活置换、建设保障房、盘活存量房产。依托保障性住房再贷款，推进存量商品房收购转化为保租房、人才房，重构“商品房+保障房+租赁房”二元住房体系。

一、房地产市场政策

1、限购方面

非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。 对二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房。

2、限价方面

在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施。

3、限售方面

企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

4、限贷方面

银行业金融机构不再区分首套住房和二套住房的利率定价机制，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例不低于25%。

5、人才政策方面

针对青年人才提供公租房或保租房作为青年公寓，给予租金梯度折扣优惠；对重点产业体系内应届毕业生提供每月1000元、最长2年的安居补贴；对创新创业赛事优胜者及创业青年提供定向配租和安居补贴。

二、土地市场

（一）土地供应

2026年1-6月，北京共推出各类用地规划建筑面积431.57万㎡，同比上升29.8%；北京共推出各类用地共55宗，同比上升52.8%。

2026年1-6月北京市土地市场推出情况

2026年1-6月，成交规划建筑面积355.17万㎡，同比下降13.3%；成交各类宗地共52宗，同比上升18.2%；成交楼面均价14908(元/m²)，同比下降43.7%。

（二）土地成交

2026年1-6月,北京成交楼面均价为14908元/㎡，同比下降43.7%；平均溢价率为2.4%，较去年同期下降4.3个百分点；各类用地出让金达529.48亿元，同比下降51.2%；2026年1-6月，成交规划建筑面积355.17万㎡，同比下降13.3%。

2026年1-6月北京市土地市场成交情况

三、房地产市场

（一）住宅市场（不含保障性住房）

1、商品住宅供应情况

2026年1-6月，北京商品住宅（不含保障性住房）月均新批上市面积为26.95万㎡，同比下降43.8%。

2026年1-6月,朝阳区、昌平区、顺义区等区域为北京商品住宅（不含保障性住房）供应主力区域，共供应85.02万㎡，占城市供应面积的52.6%。其中，新批上市面积同比增长的区域有石景山区、密云区、顺义区等，同比分别增长169.9%、114.5%、28.4%；新批上市面积同比下降的区域有海淀区、东城区、通州区等，同比分别下降89.9%、81.4%、64.3%。

2026年1-6月北京商品住宅（不含保障性住房）分区域新批上市面积情况

2026年1-6月，北京共开盘6个项目，较去年同期减少23个，同比下降79.31%；合计推出房源3218套，较去年同期减少6361套，同比下降66.41%。去化方面，北京开盘项目平均去化率约为58.2%，较去年同期下降4.7个百分点。

2、新建商品住宅——成交价格

2026年1-6月，北京新建住宅价格累计上涨0.40%，涨幅较去年同期收窄1.50个百分点。

2026年1-6月,西城区、东城区、海淀区等区域为北京商品住宅（不含保障性住房）成交均价最高区域。其中，成交均价同比上涨的区域有顺义区、朝阳区、昌平区等，同比分别上涨25.3%、4.2%、3.2%；成交均价同比下跌的区域有密云区、怀柔区、东城区等，同比分别下跌24.4%、19.8%、15.3%。

2026年1-6月北京市商品住宅分区域成交均价情况

3、新建商品住宅——成交规模

2026年1-6月，北京商品住宅（不含保障性住房）成交面积为228.8万㎡，同比增长0.7%；商品住宅（不含保障性住房）成交套数为18516套，同比增长1.4%。

2026年1-6月,昌平区、通州区、丰台区等区域为北京商品住宅（不含保障性住房）成交主力区域，共成交90.43万㎡，占城市成交面积的39.5%。其中，成交面积同比增长的区域有平谷区、西城区、石景山区等，同比分别增长73.5%、73.3%、52.7%；成交面积同比下降的区域有东城区、海淀区、房山区等，同比分别下降47.3%、46.9%、43.0%。

2026年1-6月北京市商品住宅分区域成交面积情况

4、二手房

2026年1-5月，北京商品住宅成交面积为629.1万㎡，同比下降6.6%；商品住宅成交套数为71374套，同比下降2.9%。

2026年1-5月,朝阳区、海淀区、丰台区等区域为北京商品住宅成交主力区域，共成交33574套，占城市成交套数的47.0%。成交套数同比下降的区域有平谷区、石景山区、房山区等，同比分别下降67.7%、66.3%、66.2%。

（二）商业市场

2026年1-6月，北京商业月均新批上市面积为4万㎡，同比增长15.2%。2026年1-6月,北京商业成交均价为19196元/㎡，同比下跌17.6%。2026年1-6月，北京商业成交面积为17.3万㎡，同比下降42.8%；商业成交套数为884套，同比增长21.9%。

2026年1-6月,石景山区、通州区、丰台区等区域为北京商业成交主力区域，共成交8.22万㎡，占城市成交面积的47.6%。其中，成交面积同比增长的区域有密云区、延庆区、丰台区等，同比分别增长576.3%、492.3%、189.2%；成交面积同比下降的区域有顺义区、朝阳区、平谷区等，同比分别下降89.8%、89.2%、88.0%。

2026年1-6月北京市商业分区域成交面积情况

（三）办公市场

2026年1-6月，北京写字楼月均新批上市面积为2.33万㎡，同比下降66.4%。2026年1-6月,北京写字楼成交均价为33879元/㎡，同比上涨60.7%。2026年1-6月，北京写字楼成交面积为20.2万㎡，同比下降33.6%；写字楼成交套数为833套，同比下降66.6%。

2026年1-6月,西城区、石景山区、平谷区等区域为北京写字楼成交主力区域，共成交13.47万㎡，占城市成交面积的66.8%。其中，成交面积同比增长的区域有平谷区、门头沟区、丰台区等，同比分别增长2460.7%、591.2%、402.4%；成交面积同比下降的区域有朝阳区、密云区、昌平区等，同比分别下降93.3%、90.1%、84.7%。

2026年1-6月北京市办公分区域成交面积情况

四、小结

2026年上半年，二手住宅成交均价总体保持平稳，成交结构总体稳定，短期北京二手房成交仍将维持中高位运行，库存低位或将延续，随着存量房源持续去化，后续挂牌量进一步下行空间有限。在楼市“托而不举、稳字当头”的调控基调下，预计全年整体保持成交平稳、价格结构性分化、库存逐步触底企稳的运行态势。

（国策北京分公司 王晓飞）

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