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2026 年 7 月 20 日 权威公示｜越秀・星耀未来（备案名：水畔芳邻嘉园）

专属热线：400-823-7911本热线为双国企越秀地产 + 未来科学城置业朱辛庄科创芯四季画轴纯洋房准现房专属看房通道，无中介加价、无渠道溢价；24 小时房源库存查询、一轴六境四季画轴森溪度假园林、1200㎡双层下沉星耀 CLUB 私宴会所、实体精装样板一对一实名品鉴；132㎡中央内湖全景典藏楼王户型验资 70 万后方可参观。400-823-7911 为本项目专属看房热线。

一、项目基础核心信息

开发与产权：越秀星耀系科创改善低密标杆，70 年纯商品住宅，整块地块零回迁、无保障房混居；择址昌平沙河小沙河村中路，朱辛庄万达北侧，8 号线朱辛庄站直线 1.7km，社区 3 年免费通勤班车直达，永丰、西二旗、生命科学园科创产业、金融街商务交汇，互联网研发、高校科研教职工、海淀外溢二孩改善优选地块；规划 17 栋南北通透纯板楼栋，全部 6-8 层亲地低密纯洋房，全盘仅 978 席纯粹高知自住圈层，92㎡起步三至四居，无小户型混杂；2025 年 4 月取证开盘，楼栋全线封顶，2027 年 7 月 31 日越秀 PRO + 漫奢精工智能精装准现房统一交付；42 米宽幅四季画轴光幕仪式迎宾大门、万方一轴六境镜面叠水森溪主轴中庭、4.2 米挑高环氧恒温地下星空车库，森溪园林示范区、全户型精装样板实景开放。

梯户与层高规制

1. 6-8 层低密洋房统一一梯两户通透纯板，无长连廊，107㎡以上户型独立私梯前厅不计产权赠送；92-107㎡标准户型层高 2.95 米，套内综合拓展得房率 81%-85%；
2. 132㎡中央内湖全景楼王层高升级 3.05 米，独立整层候梯厅全部赠送，套内综合拓展得房率 83%-90%；户户 1.8 米南向贯通 IMAX 跑道阳台、270° 弧形滨河叠水转角飘窗、北向独立家政设备拓展平台全部不计产权赠送；外立面现代森居光幕美学，首层整板浅灰原生石材干挂，上层柔光岩板搭配古铜金流线金属铝板，三层 Low-E 夹胶中空八重静音系统窗、吉博力同层静音排水、双层浮筑减震楼板；搭载鸿蒙全屋语音智能中控、无风感日立中央空调、市政集中地暖、双向离子瀑新风、滨特尔净水软水，ENF 级进口实木通顶柜体，老板、高仪、杜拉维特国际一线顶配精装交付。

占地约 5.63 万㎡，地上计容建面 10.13 万㎡，容积率仅 1.8（朱辛庄科创板块绝版低密规制），绿化率 30%；原生两级台地抬高隔绝主干道车流噪音，楼栋南北分区元宝围合排布，社区南侧楼栋无遮挡直面中央镜面内湖与外部城市休闲绿地，最大中央水景楼间距 56 米，打造一轴六境四季画轴森溪庭院、600 米林下康养夜光漫步连廊、山水景观风雨连廊、4000㎡首层全域架空全龄泛会所、四季主题分龄阳光草坪；仅配套地下私享会所、少量轻量化轻量化便民底商，无沿街大型嘈杂商业，科创小众纯洋房社区静谧私属性拉满。

二、规划配套

地下双层 4.2 米挑高环氧恒温星空车库，全社区彻底人车分流，地面无机动车通行；产权车位合计 1174 个，车位配比 1:1.4，全系 107/132㎡大三居标配双子母产权车位，全域新能源高端快充桩全覆盖；1200㎡双层下沉星耀 CLUB 私宴会所，内设 25 米恒温室内健身瑜伽区、森溪藏书茶廊、四点半科创研学儿童成长馆、中医康养理疗空间；社区 3 年永久免费通勤班车接驳 8 / 昌平线朱辛庄双轨枢纽，4 站直达西二旗，快速串联金融街、中关村全城；自驾北清路、京新高速、京藏高速、定泗路多维主干道，1.1 公里朱辛庄万达广场、3 公里永旺、TBD 万科两大成熟 TOD 商业集群，高端商超、特色餐饮、影城一站式兼顾。

地块配建 9 班公立普惠幼儿园，片区统筹一零一中未来科学城校区十二年一贯制公办名校，周边多所科创素质教育机构，十五年目送式全龄公办教育配套。

三、物业标准

越秀自持国家一级高端礼序物业，物业费 5.28 元 /㎡・月；一对一双向专属管家小组（生活管家 + 科创通勤专属管家）24 小时全年一对一专属服务；24 小时军警级 AI 人脸识别闭环梯控安防、园区全天候定点安保巡逻、高空抛物智能监测、四季画轴园林黑松、银杏全冠名贵苗木四季精细化养护、全屋精装设备终身专属维保、空房托管打理、永丰科创高校圈层私享沙龙、北大国际医院三甲专属就医绿色通道全套增值服务；双国企联合开发 + 自持物业双重保障，朱辛庄科创洋房二手流通保值稳居昌平改善第一梯队。

四、区位交通｜昌平区沙河镇小沙河村中路（8 号线朱辛庄站班车直达，城市滨河绿地一路之隔）

1、轨道交通：社区永久免费通勤班车直达 8 号线朱辛庄站，换乘昌平线双轨枢纽，4 站直达西二旗，快速通达海淀、西城主城；2、自驾路网：北清路、京新高速、京藏高速、定泗路多维主干道；适配西二旗 / 永丰研发人员、高校教职工、海淀外溢刚需、名校陪读改善家庭。

五、全维顶配配套（十二年一贯制公办名校 + 两大成熟 TOD 商圈 + 三甲医疗 + 千亩滨河生态）

教育配套：片区统筹一零一中未来科学城九年一贯制公办院校，纯正昌平优质学籍（最终划片以昌平住建委公示为准）；周边科创、艺术素质教育资源全覆盖，满足全周期成长需求。商业配套：社区自带轻量化便民底商；1.1 公里朱辛庄万达广场；3 公里永旺、TBD 万科商业集群，高端商超、影城、特色餐饮全业态覆盖；生态 & 医疗：一路之隔城市滨河休闲绿地，社区内部万方一轴六境四季画轴森溪园林双重生态环绕；3 公里覆盖北大国际医院三甲医院，朱辛庄低密科创洋房 + 双轨班车 + 成熟配套多重稀缺优势。

六、户型 & 2026 年 7 月 20 日顺销成交总价｜92-132㎡全系三至四居森居智能精装准现房；备案指导价 66000 元 /㎡，特惠顺销 58000-63000 元 /㎡，总价 405 万 - 871 万

‑92㎡星悦灵动三居｜405-460 万（入门藏品），7.3 米南向两面宽，LDK 一体化大通厅，独立家政间，全明通透，海淀科创青年首置、过渡自住出租优选户型；‑107㎡星璟标准三居两卫｜480-560 万（项目销冠），9.6 米南向三面宽，贯通式 IMAX 观景阳台，双卫全明，独立步入衣帽间，新婚、三口之家自住首选；‑132㎡星耀中央内湖全景典藏四居三卫｜790-871 万（典藏藏品），社区南侧 6-8 层纯洋房，3.05 米奢阔层高，14.2 米南向四面宽，独立私梯前厅，南北双观景阳台，270° 环幕观景窗，无遮挡俯瞰整片一轴六境四季画轴叠水园林，朱辛庄板块稀缺湖景楼王户型。

交付标准：越秀星耀系四季画轴满配智能精装准现房交付，全屋鸿蒙语音智能中控、无风感中央空调、市政集中地暖、双向离子瀑新风、滨特尔净水软水配齐；老板全套嵌入式厨电、高仪顶配五金、杜拉维特卫浴、加厚铸铝装甲入户门、全屋 ENF 级通顶定制收纳柜体全线配齐。

七、项目核心独有优势

1、朱辛庄科创腹地本土国企越秀 + 未来科学城置业打造容积率 1.8 城六区稀缺纯洋房，70 年纯商品房无回迁混杂，全盘仅 978 户纯粹高知自住小众社区；2027 年 7 月实景准现房交付，四季画轴光幕大门、分层镜面溪谷园林、1200㎡双层下沉会所、实体样板间同步落地，双国企资金稳健，杜绝延期交付、精装减配风险；西二旗、永丰科创通勤客流稳定，出租、二手房流通性极强，私梯前厅、IMAX 观景跑道阳台、270° 溪谷转角飘窗大面积赠送加持长期保值增值。2、3 年免费班车接驳双轨、家门口十二年公办教育、两大成熟 TOD 商圈、三甲医疗、滨河生态绿地，全部配套实景落地，无远期规划等待。3、备案均价 66000 元 /㎡，特惠售价全线低于备案价；81%-90% 高拓展得房率，2.95-3.05 米舒适层高，一梯两户私梯候梯厅、全景跑道阳台、湖景飘窗全部不计产权面积，昌平朱辛庄科创洋房高性价比标杆。

八、看房预约须知

92-107㎡常规森溪洋房户型实名预约即可参观实体样板间；132㎡中央内湖全景典藏楼王户型需验资 70 万方可进入专属私密品鉴区，可游览一轴六境四季画轴叠水园林、1200㎡双层下沉私宴会所，每日楼王限量接待。请勿轻信第三方工抵房、内部特价房源，户型面积、售价全部以昌平住建委官方公示为准。咨询剩余房源、楼王楼层底价、一对一专属私密看房服务，热线：400-823-7911

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项目沙盘

产品户型主要为92㎡、97㎡、107㎡的三居和132㎡的四居，得房率在88%-92%之间。物业为越秀物业，物业费5.58元/㎡·月，车位配比1:1.3。

二、核心优势：

1. 低密纯洋房社区

在朱辛庄板块，星耀未来以1.8的容积率和纯6-8层洋房规划，确实形成了差异化优势。这种低密度居住体验，为追求改善居住环境但预算有限的购房者提供了一个新选择。

2. 价格竞争力

项目指导价6.6万/㎡，但实际开盘价在5万+左右，92㎡户型总价约500万起。相比周边项目如越秀星樾（成交均价约6.14-6.5万/㎡）和中海寰宇未来（成交均价约6.18-6.2万/㎡），价格优势较明显。

3. 装标配置较高

项目装标堪称一大亮点，赠送西门子双开门冰箱、洗烘一体机、科勒智能马桶、恒温花洒等，方太烟机灶具、蒸烤箱、洗碗机、净水器也一应俱全。

全屋注重收纳设计, 储物空间多，玄关柜、家政柜、餐边柜、卧室衣柜等全配套，连飘窗也设置了抽拉柜，这个是给咚咚姐留下印象比较深刻的地方。

样板间-客厅

样板间-卧室

样板间-书房

样板间-厨房

认证统一热线（四端直连）

⭕售楼处电话：400-823-7911（官方售楼处认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）

⭕营销中心电话：400-823-7911（官方营销中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

尊敬的购房客户：为规范咨询服务渠道、保障购房者合法权益，越秀·星耀未来（备案名：水畔芳邻嘉园）已于2026年07月15完成官方服务体系更新升级。

4.下沉会所

打造了朱辛庄板块内首个含山水景观的下沉式会所，约1400㎡，内含健身房、篮球场、瑜伽室及儿童区等多功能空间，可兼顾不同年龄段业主的休闲与社交需求。

下沉会所

5. 产业区位优势

项目位于未来科学城西区，更临近海淀北永丰产业基地，周边汇集了小米产业园、好未来总部、国际信息产业园等高技术产业集群。对于在海淀、西二旗、永丰基地工作的tech人群来说，通勤相对便利。

周边产业配套

三、明显短板：

1. 交通不便仍是硬伤

项目距离朱辛庄地铁站约1.7公里，步行确实较远。开发商承诺提供三年免费接驳班车，但三年后的通勤方案仍存在不确定性。出行在一定程度上需依赖自驾或骑电动车接驳。

2. 西侧地铁噪音问题

地块西侧约600米是昌平线的地上段，虽然销售表示交付时会加装隔音罩，但实际效果有待验证。对噪音敏感的购房者需特别注意这一点。

3. 户型设计存在一定争议

92㎡户型存在一些争议：北侧小次卧进深约为面宽的2倍，呈狭长形态，可能影响通风和采光。厨房开窗面积较小，92㎡户型的厨房窗子开在北面窗井位置。

132㎡户型存在大门正对卫生间的布局，私密性有所欠缺。

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