上半年二手房交易量超新房，房地产市场进入存量时代？

住房城乡建设部最新数据显示，今年上半年二手房交易量占新房和二手房总量的“半壁江山”，达50.4%，北京、上海等18个省（区、市）二手住宅交易面积已超过新建商品住宅。

日前，在国新办举行的发布会上，国家统计局副局长毛盛勇表示，我国房地产市场正从“新房销售为主”加速转向“新房与二手房并举”。

一名房屋中介告诉红星新闻，今年以改善居住为目的的买房者比例明显提升，这些消费者一般都要在买房的同时出售掉自家的房屋，这使得大量二手房进入了市场。

有房地产专家认为，房屋交易中过半交易量被二手房占据的趋势是否能够持续，需观察新房市场的变化，若后续新房价格性价比提升，部分需求仍可能回流至新房市场，从而带动新房去库存。

房地产交易结构发生深刻变化：

二手房交易量占比超新房

近日，住房城乡建设部发布的数据显示，上半年，二手房在新房和二手房交易总量中的占比为50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。

国家统计局副局长毛盛勇在7月15日召开的新闻发布会上表示，随着我国房地产市场持续调整，房地产交易结构和规模总量正在发生深刻变化，传统以新房销售为主的增量交易格局正加快向新房和二手房并举转变，二手房交易已成为住宅交易的一个重要组成部分。上半年，二手房网签面积同比增长10.2%，增速比1-5月加快2.5个百分点。如果把新房和二手房合起来看，最近三个月交易总量连续正增长。

毛盛勇说，今年3月以来，一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均连续4个月在上涨。3—6月，一线城市新建商品住宅销售价格月环比涨幅在0.1%～0.2%之间；二手住宅涨幅在0.3%～0.4%之间。二三线城市商品住宅销售价格总体降幅收窄。从环比看，6月，二线城市新建商品住宅销售价格由上月下降转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格降幅比上月收窄0.1个百分点。从同比看，二线城市新建商品住宅销售价格、二三线城市二手住宅销售价格同比降幅均比上月收窄。

房屋中介：

以改善居住为目的的买房者比例上升

一名在北京丰台区工作的房屋中介告诉红星新闻记者，今年店里参与交易的房屋中，大部分都是二手房。该中介说，今年大部分买房者的买房目的是刚需或改善居住，几乎没有人再将买房视为一种投资的手段了，尤其是以改善居住为目的的买房者比例从往年的两成左右，提升到如今的三四成，这些人一般都要在买房的同时出售掉现有的住房，也就意味着这个过程中一定会有二手房流入市场，加大了二手房交易的比例。

另一方面，该中介人员总结说，过去这些年城市建设已经相对成熟，新房往往建在相对偏远的地区，交通、配套设施等都不如早已建好的二手房方便，在同等价位的情况下，很多购房者会从实用的角度出发，优先选购二手房。

北京市民钟女士对此深有同感。她告诉红星新闻记者，明年3月她的孩子就要上初中了，因此她打算将自家的一居室升级为两居室，给孩子一个独立的居住空间。“我去中介看过之后，发现刚开盘的新房虽然设施更新，房屋看着更好看，但小区周边还有很多空地，虽然有规划地铁，但还要过几年才会开通。反而是石景山区的一套二手房，周边医院、超市、地铁站都齐全，价格和新房也差不多，我和丈夫商量后，觉得还是买二手房更合适。”

一名房地产企业工作人员表示，相比刚需购房者追求新房，现在很多年轻购房者更看重房屋的性价比。此外，将房产视为投资的热潮消退后，新房也变得没有那么受追捧了。“以前很多人会将买房当作一种投资，新房周边往往还在发展当中，升值的潜力更大，现在人们买房更多的是为了居住，那么二手房的优势就体现出来了。”

此外，该工作人员称，开发商在调整房屋售价时，要考虑到前期买房者的心理感受，因此价格变化不宜太大。而二手房房主卖房时设定价格更为自由，这也使得很多时候，二手房的价格能更对得上买房者的需要。

房地产专家：

存量市场仍有较大盘活空间

今年上半年房屋交易中过半交易量被二手房占据，是否意味着中国房地产市场进入了存量时代呢？

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前二手房交易占比持续攀升，背后有多重因素支撑。从市场基本面看，我国已进入存量房主导的发展阶段，这是行业结构转变的客观体现。从购房选择看，二手房性价比优势突出，总价相对较低，且不少房源区位条件优越、学区资源配套成熟，这使得二手房交易保持较高活跃度。

严跃进说，这个趋势是短期的还是长期的，根本上仍需观察新房市场的变化。二手房交易活跃，在一定程度上反映出居民家庭加杠杆意愿偏弱，购房决策更趋理性。当前新房供应充裕，若后续新房价格得到有效控制、性价比提升，部分需求仍可能回流至新房市场，从而带动新房去库存。对于核心城市而言，二手房属于优质资产，无论从居住属性还是租售比等指标看，其资产价值较为坚挺，预计将保持较强韧性。

从房地产发展模式转变来看，投资端供应收缩，消费端仍需持续提振。严跃进说，增量市场面临一定阻力，而存量市场仍有较大盘活空间，尤其是老旧小区改造、危旧房改造等政策力度将加大，值得重点关注。总体而言，当前房价已进入平稳运行区间，性价比提升，有利于带动刚需和改善型需求入市，部分小区交易活跃度也将有所提升。

此外，严跃进表示，部分地方政府正积极收购二手房源用作保障房，未来部分小区将呈现商品房与保障房混合居住的模式。这一变化对小区治理和物业管理提出了新要求。例如上海等地已有相关实践，如何做好混合型小区的管理服务，将成为行业面临的重要课题。

（红星新闻）