难以置信！澳洲这些地方，房价一直在涨！悉尼租房，千万别去这些地方！

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房市逆风85%郊区房价仍涨 偏远地区表现普遍优于首府

PropTrack数据显示，过去12个月，澳洲利率经历一次下调、三次上调，叠加全球能源危机与通胀反弹，5月预算案废除负扣税（negative gearing）、削减资本利得税折扣，成为冲击市场的最大变数，直接打击了此前参与度创纪录的投资者需求，不过即使市场逆风加剧，多数郊区房价仍在上涨。

过去12个月澳洲85%的郊区独立屋涨价，90%的郊区雅柏文涨价，下跌郊区中近半数跌幅不到3%。房价成长最强劲的郊区通常位于房价相对较低的地区，偏远地区房价表现普遍优于首府城市，昆州、西澳、塔州的偏远实惠郊区涨幅突出，完全不受首府城市的近期低迷的影响。

REA Group高级经济学家弗莱厄蒂说，过去数月偏远地区整体跑赢首府城市，6月除达尔文外所有首府城市房价下跌，偏远市场多数区域房价仍处历史高位，同比涨幅远超首府城市，涨幅靠前的郊区房价中位数低，上涨空间大，首次购房者和投资者的叠加需求推高房价，但投资者集中度高的郊区，不过后续很可能因政策转向出现需求收缩、房价跌幅更大的情况。

Launceston的Ravenswood等实惠郊区例如Ravenswood、Waverley和Mayfield独立屋年涨约40%。

当地房产经纪人巴雷特说，低端市场供需失衡推高房价，预算案后投资者需求下降，此前错失机会的首次购房者正变得更活跃，市场整体走势向好，不过买家数量较峰值还是有所回落。

而在西澳，Geraldton、Bunbury、Busselton和Albany等实惠郊区房价年涨幅超30%，维州偏远城镇如Morwell、Mildura和Bendigo房价年增长率都超过20%，同期墨尔本房价下跌近2%。新州Albury、Wagga Wagga郊区领涨，悉尼房价基本持平。布里斯本南部部分外围郊区雅柏文涨幅也很明显。

达尔文近几年人口增长速度一直超过新房供应速度，已经成为澳洲房价年增率第二高的首府城市，也是6月份唯一房价仍在上涨的首府城市，亲民的价格和高租金回报率也让当地投资者受政策变动的影响更小，近期投资者在达尔文非常活跃，但房价上涨并非仅由投资者需求激增所驱动，自住业主的需求也在增加。

墨尔本东南外围、布里斯本西部等区域的房屋也保持着较快的售出速度，房源上市时间短可能意味着该地区购屋者众多，而上市房源数量相对较少。

02

来了不想走！悉尼各地持房时间排行榜出炉

Meredith Bernays和丈夫Shane Doyle当年在Wareemba买房，首先看中的是价格。没想到，这套房一住就是30多年。

现年66岁的Bernays曾当过护士，也做过家庭日托工作。她回忆说，当时两人在悉尼四处看房，找得久了，已经有些疲惫。

Doyle现年62岁，在一家工程咨询公司任职。他说，看完当天最后一套房时，自己已经“彻底受够了”，但Meredith提议：“为什么不连最后这一套也看看？”

那套房位于Wareemba，是一栋半独立屋。这个小型城区夹在Five Dock和Abbotsford之间，位置相对隐蔽。两人于1994年买下房子，之后大幅翻修，并在那里抚养女儿长大。

Cotality的研究显示，这对夫妇并不是唯一长期住下来的居民。Wareemba是悉尼屋主持有房产时间最长的城区之一，当地卖家持有房产的时间中位数达到27年。

Bernays说，他们当初并没有计划把这里当作长期住所，只是觉得这套房“在预算之内”，而且“感觉不错”。

让一家人继续留在Wareemba的，是这里靠近市区，交通选择多，也有公园和学校，商店及其他生活设施同样近在咫尺。

“我们一直住得很开心。其实从来没有真正需要搬家。”

女儿搬走后，两人才开始把房子挂牌上市。不过，他们打算继续在悉尼和南海岸两地生活，目前也在寻找一处市区落脚点。

Cotality统计了截至6月的12个月内售出房屋的持有时间中位数。

数据显示，悉尼最小城区之一Wareemba排名第三，仅次于西南区的Bringelly（28.1年）和Lane Cove地区的Northwood（27.3年）。

华人区Denistone East也榜上有名，为22.1年。

Cotality研究主管Gerard Burg说，除少数例外，长期由屋主持有的往往是“价值高得多”的城区，尤其是设施完善、靠近市区的地方。

他说，随着城市扩张，内环城区相较外围实惠房屋的吸引力不断上升，原因在于前者拥有交通优势和更丰富的便利设施。

“这可能会让持有时间变长。人们一旦住进来，就不愿离开，因为他们很享受这里的各种优势。”

2021年人口普查数据显示，Wareemba有40.5%的房屋为完全拥有产权，全州的比例为31.5%，该城区还有27.9%的房屋用于出租。

人口统计学家、McCrindle公司的Mark McCrindle说，悉尼长期持有房产的地区，通常自然环境和建成设施都很好，且大多由自住屋主构成，社区氛围较强。

除此之外，财务和情感因素也会让人更愿意留下。

“地点会成为他们身份的一部分。他们可能认同自己是内西区人，或是港湾沿岸的人。”

他指出，有些人即使想搬，也可能被交易成本劝退：一旦出售，按房产价值计算的印花税和中介佣金可能高到让他们觉得交易费用难以承受。

Doyle和Bernays过去也面临同样的考量。

Doyle说：“这栋房适合我们，这个区也适合我们，我们实在看不出搬家的必要，何必收拾东西再搬走？”

他表示，过去卖房和买房的相关成本并不吸引人。

Antonio Ariola是Belle Property位于Five Dock分公司的董事，也是这对夫妇的卖房中介。他在当地从业超20年，形容这个“非常小”的城区房源长期由屋主持有。这里公寓相对不多，交通和咖啡馆等设施也都很方便。

“这里有点像一个村落，生活非常方便。人们来到这里，喜欢上这个地方，就扎下了根。”

Ella Elias是Ella Elias Property Group的董事，负责下北岸部分地区，包括另一个入选Cotality名单的城区Northwood。她说，当地房产上市后通常很快就会卖出，卖家也往往是希望换住较小房屋的人。

“这是一个屋主不愿售房的城区。”

和Wareemba一样，Northwood面积不大，也带着几分隐秘感。

Elias说：“我认为，Northwood的优势以及人们喜欢它的原因，在于很多人根本不知道这里。它其实是一个隐藏起来的小城区。”

Burg说，生活成本压力和走弱的房产市场，可能会促使更多人继续留在原地。对于买入成本高昂的高价值城区，情况尤其如此。

“在如今房价下跌的环境下，这反而可能给人更大的动力，让他们再多持有一段时间。”

03

悉尼租房市场“冰火两重天”！部分城区年涨逾四成，这些区则暴跌

悉尼租房市场近期明显分化：部分城区租金大幅上扬，另一些则出现回落。Domain的6月季度报告显示，真正的考验还在未来。

报告数据显示，悉尼独立屋周租金中位数一季内上涨6.3%，增加50澳元，创下850澳元的新高。这一涨幅在各首府城市中居首，也是2022年以来最大的单季涨幅。

按城区统计，Abbotsford过去一年的独立屋周租金中位数上涨41.3%。Milperra和Monterey则分别上涨29.4%和28.9%。

与此同时，悉尼公寓周租金中位数平均上涨4%，增加30澳元，至780澳元，同样创下新高。Domain表示，这是悉尼三年来最大的季度涨幅。

过去一年，公寓每周挂牌租金中位数涨幅最大的三个城区为Concord West（24%）、Enmore（19%）和Millers Point（18.2%）。

不过，经济学家和当地房产管理人员更关注的是，部分城区的独立屋和公寓租金都在下跌。

Artarmon的年度变化最为明显，独立屋每周挂牌租金中位数下跌13%。Dundas、Kenthurst和Clovelly的跌幅则分别为11.8%、10%和9.1%。

公寓租金的回落幅度相对温和。Northbridge和Pagewood的跌幅最大，分别为6.3%和4.5%。

Domain首席住宅经济学家Nicola Powell认为，悉尼部分城区的租金涨得又快又集中，单靠季节性因素无法解释。

她说：“今年发生了多件事，为这种变化打下了基础，这意味着房东正在推动租金上涨。”

Powell还指出，工党对负扣税和资本利得税折扣实施的限制，会影响房东管理住房投资的方式。她说，即便税制变化设有祖父条款，房东最终仍可能改变行为。“这意味着租金会继续上升。”

Powell说，Abbotsford面积不大，却受到租客欢迎。在这样有限的地理范围内，相对供应量和自住业主占比可能共同推高了租金。

对于其他悉尼城区租金下跌的原因，她解释说，一些局部市场可能已经触及“可负担能力上限”，这在整个租赁市场中是一个影响力很强的动态。她说，对租客而言，如果负担不起某个城区的租金，可能会转向其他区或面积较小的住宅，寻找更划算的选择。

Domain预计，悉尼租赁市场近期前景“充满挑战”。

Powell说，真正的考验将在未来数月和数年到来，投资者将适应新的政策环境，而这些决定也会逐渐影响住房供应和租赁状况。

Laing+Simmons Artarmon房产管理负责人Jeremy Ong表示，尽管该城区近期的租赁挂牌量转弱，报告中的数据仍令他感到意外。

他说，下北岸不少民众正设法压缩家庭预算，也有人因为开支原因搬家。

Ong指出，Artarmon可出租的独立屋本来就少于公寓，进入市场的这类房源数量偏低，也可能造成数据偏差。

他预计，Artarmon独立屋租金将逐步恢复稳定，尤其是考虑到房东对税制改革的担忧。

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澳首次置业者平均约34岁！房价下跌，申请量反降，专家感困惑

最新数据显示，尽管楼市趋软、政府推出多项激励措施，澳洲首次置业者向银行提交的申请仍在减少，似乎选择暂缓入市。

主持人James Kirby称，近期联邦预算案的调整反而“吓退”了楼市，月度数据更跌至一段时间以来的低位。

James说，最令他不解的是，首次置业者向银行提交的申请量不升反降。Aussie Home Loans数据显示，相关申请实际减少了20%。

“这确实让人费解。房价下跌，买家需要准备的首付也会减少；然而，人们并没有因此采取行动。预算案作出这些改变后，出现这种情况是最出乎意料的。”

运营Aussie Home Loans的Lendi Group报告称，受税收调整影响，截至7月3日的六周内，相关申请量下降超过20%。

在现有首次置业计划和补助种类不少的情况下，James原本预计会有更多潜在买家决定入市。

这番说法传出之际，首次置业申请量据报道已减少20%。这也引发疑问：政府的支持措施是否足以抵消整体可负担性压力？

房价回落虽然意味着买家所需首付可能降低，但专家指出，维持房贷还款的成本仍是主要门槛。还款额上升、家庭开支增加，加上经济前景不明，都令不少有意置业者承受压力。

尽管市场降温，首次置业者仍占据房市相当大的比重。Aussie Home Loans最新贷款数据显示，首次置业者约占购房申请的47.5%，首次购房价格中位数约为72万澳元。不过，成功入市者背负的贷款规模正在扩大。

Equifax的数据则显示，自2021年以来，首次置业者的平均贷款额和贷款咨询金额均大幅上升；但在部分州，参与度有所下降。

市场变化也改变了首次置业者的整体面貌。为了攒下更高的首付、应付不断上升的借贷成本，越来越多澳洲人把首次置业推迟到人生更后阶段。

澳洲统计局（ABS）数据显示，2025年12月季度共批准31,783笔首次置业者贷款，比上一季度增加6.8%。按季度贷款数据估算，全年全国发放的首次置业者贷款约为12万至12.5万笔。

如今，首次置业者平均约34岁。数据反映出，许多澳洲人直到20多岁后期或30多岁才购买首套房产。

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