北京
（原标题：三室改四室、墙面被改动、全屋多处霉变……上海一男子租房18年后退租，房东要求“恢复如新”并向其索赔近25万元；法院：酌情赔付6万元）
房子出租18年，租客退租后，房东发现房屋格局、墙面被改动，全屋多处霉变，灶台、墙面涂料、木地板均出现不同程度损坏。房东刘女士希望房子“恢复如新”，双方争执不下，刘女士遂一纸诉状将租客告上法庭……
图为司法鉴定房屋受损现状。
近日，记者从上海市长宁区人民法院（下称长宁法院）获悉这起房屋租赁合同纠纷案，就此还原案件来龙去脉。
2006年6月，张先生与刘女士签订房屋租赁合同，租期一年，保证金11600元。合同约定，承租人应按交接时的房屋现状使用，重新装修或变更原有设施须征得出租人同意，租赁期满要恢复原状。
入住后，张先生将白墙刷成黄色，并将三室结构改造为四室。
图为客厅加装木房门，多隔出一室。
一年期满后，双方未再签订书面合同，但张先生继续居住，刘女士继续收租，租金每年口头协商上调，其他合同条款延续，形成事实上的不定期租赁关系，直至租客2024年7月交房。
交接时，刘女士发现房屋受损严重，要求张先生将房屋恢复“原状”。因协商未果，刘女士诉至法院，索赔房屋修复费14万余元、房屋空置损失10万余元，并支付逾期付租违约金5000元。
张先生辩称，房屋改造经过刘女士许可；墙体发霉系外墙渗水所致，与其无关；除一间卧室地板系办公椅滑轮磨损外，其余损坏均属自然损耗，不同意恢复“原状”。若法院审理后认为其负有恢复义务，则以赔偿修复费用方式履行，由原告自行修复。张先生认为空置损失源于市场行情及房东自身原因，并反诉要求退还保证金。
“民法典第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。本案的核心争议在于，在合同约定需‘恢复原状’返还的情况下，如何正确区分自然损耗与人为损坏。通常情况下，若承租人根据房屋性质正常使用，即便随着时间推移，房屋出现功能或外形退化的情形，亦应属于自然损耗，承租人无需承担责任；若因承租人故意或疏忽、不当使用房屋，导致出现损坏，则应由承租人承担损害赔偿责任。”长宁法院民事审判庭法官刘曦桦说。
法院审理认为，根据合同约定，张先生在返还房屋时应恢复原状。虽然张先生称，是在经过刘女士同意的情况下对房屋结构和墙体颜色进行了更改，但刘女士并不认可，张先生就此未能提供证据，难以认定双方已就其在返还房屋时无需恢复达成一致，该部分费用应由张先生负担。
针对墙体渗水、地板和灶台损坏，刘女士申请司法鉴定，结论为因果关系无法鉴定。双方确认张先生曾反映过漏水，但均未维修。除张先生自认的办公椅造成地板磨损外，刘女士未能举证其他损坏系使用不当造成。案涉房屋出租时已装修多年，张先生又实际使用18年，房屋在正常使用中不可避免会产生自然损耗。
图为法槌。
关于房屋修复费，法院综合考虑房屋现状、使用年限、鉴定意见和双方过错，酌情判令张先生支付修复费用3万余元。
关于10万余元的空置损失，法院指出，刘女士收房后次月即挂牌出租，虽多次要求修复，但张先生都明确拒绝。刘女士时隔近一年才起诉，未能及时自行维修以减少损失。民法典第五百九十一条规定，一方违约后，对方有义务采取适当措施防止损失扩大，未采取合理措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。结合空置时长、鉴定报告载明的修复工期及市场租金标准，法院酌定张先生支付空置损失3万余元。
关于保证金，张先生在履约过程中不存在合同约定的严重违约致使合同无法履行的情形，其有权要求返还保证金。因张先生存在逾期付租情形，双方同意将违约金5000元在保证金中折抵，法院判决刘女士返还剩余保证金6600元。
最终，张先生被判支付修复费与空置损失合计6万余元，刘女士则需返还保证金6600元，目前判决已生效。
法官提醒：
在订立房屋租赁合同时，双方应对返还房屋时的状态进行明确约定，若需“恢复原状”，应对租赁之初交付的“原状”留存证据。
承租人若要对房屋进行装修改造或更换家具、家电等设施设备，应及时与出租人沟通，在协商一致的前提下进行改造、更换，并对合同到期后改造或更换部分的归属进行明确约定。
租赁期间，承租人应以合理方式妥善使用房屋，若发生漏水、电路老化等情形，应及时保留证据并向出租人反馈，若出租人未在合理期限内维修，承租人可以自行维修，再向出租人追偿维修费用，避免损失扩大。
延伸阅读
俗话说“千金买户，万金买邻”
有个糟心的邻居
是很让人困扰的
上海浦东新区一小区居民反映，今年2月以来，楼道里开始弥漫一股令人作呕的恶臭。“有垃圾的臭味，又有粪便的臭味，又有沤了很长时间的泔水马桶的臭味”。
并且楼道里经常会堆放装着垃圾的大型编织袋，不仅散发恶臭，还有虫子在上面爬，甚至有几户居民家里也出现了虫子，居民直呼“这房子没法要了”。
楼道里经常会堆放装着垃圾的大型编织袋
经过观察、寻找，大家发现这跟二楼新搬来的一对母女有关。这对母女租住在二楼一套120平方米的房子里。
母女经常凌晨2点多到4点多出门，翻捡小区垃圾桶，再用编织袋把废品背回家。
母女经常凌晨出门捡垃圾
女儿还收养了多条流浪狗，晚上带出去再带回来，声音不小，打扰到周边邻居休息。
监控画面
邻居称，晚间狗在房间里追逐打闹，偶尔还有女子训狗的声音，居民不堪其扰。
据邻居粗略估算，这对母女养了十几只流浪狗，流浪狗未经检疫，是否有其他风险，也令居民担忧。
属地居委介绍，今年2月底的一个深夜，有居民报警称，楼内弥漫恶臭。民警进入这对母女租住的房间发现，屋内堆满了捡来的废品，还有12条未登记的犬只，室内一片狼藉。“屋子里面确实是味道很大，随处可见狗的大便还有小便，到处都是”。
民警进入这对母女租住的房间
今年3月，属地联合派出所对无证收养的流浪犬只进行了处置。但此后，这对母女又在陆续收养流浪狗，捡拾垃圾的行为也没有停止。虽然物业每天派人来拖地，但治标不治本。
屋内堆满了捡来的废品
对此，该房的房东感觉很崩溃，“我就当噩梦一场，我这几百万的房子给她们糟蹋了”。房东称自己年前急于出租，没想到租户入住后，会出现这样的情况。
房东直言：“只要她（们）走掉，我损失多少都无所谓。”
据悉，这对母女并非第一次被投诉，她们曾在浦东有房产，也有动迁积蓄；母亲68岁，女儿40岁，两人似乎终日以捡拾垃圾为生，搬来之前母亲还与曾经的邻居发生过激烈争执。
她们还曾在浦东其他区域租住过，都因同类问题被投诉，四处搬家，早已成为多个小区头疼的"老大难"问题。
最新消息：在属地派出所积极介入下，这对母女在5月31日已经搬离，租户虽尚有费用未结清，但房东也不再追究房屋赔偿及其他费用。
网友表示，邻里生活别影响到别人，遇到这样的邻居真的很糟心。
kcprincess：有爱心可以，不能妨碍到别人这到是真的。 木木呀：这是顶着爱狗的招牌，妥妥扰民害民呀。真是有爱心，最起码不祸害人。 鎏金随愿：遇到这种邻居要疯掉了。 米亚斯：这个房子还能要么？房东和邻居都倒血霉了。 这对母女搬离后，又在不远处的航头镇重新落脚，网友担心相同的情形，是不是会在其他地方重新上演？ 是ivy吖吖吖：下一群倒霉的邻居又会是谁呢？ 炸毛：大概率有心理问题，换个地方又开始了，弄不好了。 林亚：她们现在是租房干这事，要是买房了咋办？
对此，市人大代表建议应发挥大数据联动机制，了解清楚这对母女是否存在生理疾病上的障碍问题？是不是需要法定监护和第三方医疗的强制介入来解决问题？多部门应积极作为，从源头上跟踪解决。
本文来源：法治日报
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荀建国_NN7379
