经济学家马光远：根据国际经验，房地产再回到上一轮高点需要10年

这轮房地产调整究竟走到了哪一步？普通购房者面对"十年才能回到上一轮高点"的判断，该如何看清方向、做出决策？

下文先从一线从业者的观察切入，再落回到马光远的核心判断。近期，房地产市场再度成为公众关注的焦点。

市场情绪出现了一定变化，不少人对房地产重新产生了兴趣。从整体情况看，卖房的人依然占多数，有人希望在此时置换资产，也有少部分人考虑将房产抵押后转投股市，而单纯因政策利好而急于上车的人则相对稀少。

人们总是需要房子居住，无非是希望改善一下居住环境。因此可以看到，很多人会低价卖掉自己的两房，再拿着议价空间去全市场寻找便宜的三房，几乎每个人都处于这条置换链条之上。

所不同的是，人们对市场的预期已经发生了明显变化。以往的逻辑是小换大，买得越大赚得越多；而现在的预期是，小房子卖掉可能亏一些，但可以在新房购买时把差价补回来。

在上海外环外的许多次新小区，甚至出现了小区内部置换的现象——整个小区的两房都在折价，而三房则维持溢价。

原因在于，小区内的住户原本没有孩子，如今有了孩子或需要照顾老人，甚至迎来二胎，他们对现有环境已经熟悉，对房价涨跌也并不那么在意，只是真正需要一套三房。于是同一板块内出现了两房普遍折价、三房普遍溢价的有趣格局，不同户型的单价开始出现分化。

以往人们讨论的是城市与城市之间、城市内部不同地段之间的分化，如今连同一小区内不同户型、不同朝向、不同楼层之间也出现了巨大分化。到了这个阶段，各城市之间、板块之间、产品之间乃至户型之间的分化特征已经非常明显，颗粒度越来越细。

一方面，购房者回归自住需求，很多偏好在价格上体现得十分明显。有瑕疵的房子流动性很差，成交时往往打七折甚至八折；

而正常或优质的房子甚至还能在原有基础上有所溢价。另一方面，从年成交量的数据看，其实存在一个刚需的稳定基准，包括结婚生子、首次改善、二次改善等需求都构成基本盘。

新的趋势正在出现：产品力越来越受重视，地段的重要性反而在下降。四房带院的产品当下非常流行，即便位置略偏郊区也能被接受。

以往人们偏爱高楼层，如陆家嘴的三件套或城市天际线景观，而如今越来越多人开始接受低密度、洋房类产品，或高层建筑中三至六层带平层绿化的户型，对电梯房或高密度住宅反而愈发反感。这种变化背后，是人们对自我关注和居住环境关注的提升。

面对如此细化的分化，参考数据的选择也变得更加复杂。如果想卖房或评估自家房产的竞争力，传统做法是查看小区的历史成交价。

但根据前面的分析，这些历史成交价未必能作为可靠依据，现在必须看得足够细致。例如三房户型的成交价过去三年可能跌了20%，而一些优质四房或景观较好的户型，跌幅可能只有15%甚至10%，这就是抗跌与超跌的区别。

如今仅看城市指数已经不够，可能还要看高租息指数、老破小指数、核心区指数、三房指数、四房指数，或者按内中环、中外环划分的指数。楼市的观察越来越精细化，在大的城市指数上可能看不到行情，但在局部风格或主题指数上，能看到一些结构性的微弱机会。

当然，目前没有任何一个风格走出了像样的牛市行情，只是有些跌得少，有些在最近六个月一直在涨。作为趋势交易者，需要尊重市场本身，市场发生什么就去理解什么，秉持实事求是的精神。

很多人认为房地产没有报价盘，但实际上房地产有部分报价盘。虽然只有约25%的房子在贝壳、链家上成交，但有40%到45%的房子会在这些平台上挂牌。

挂牌价的变动可以在APP中持续观察，虽然某些城市会隐去真实成交价，但整体上挂牌的边际变化是非常清晰的。第二个特点是，以往对房地产的核心理解是"地段、地段、还是地段"，地段因子的权重非常大。

但从去年到今年开始，产品力的选择变得更加重要。核心逻辑在于，中国人不缺房子，缺的是好房子。

即便在上海这样的一线城市，人均住房面积也已达到30多平方米，家庭户均住房已达1.1套左右。这意味着品质较差的房子，其实际居住价值相对有限，在置换链条中位置很靠下。

从中国大城市住宅的时代差别来看，1998年以前的房子多为老式平房，居住体验不佳；1998年商品房改革后，商品化住宅小区开始出现，有物业、有像样的停车位、有绿化和公区营造；

到了2013、2014、2015年之后，商品房小区又有了代际提升——人车分流、小区外立面整体改善，从涂料真石漆升级为石材或玻璃幕墙等新型材料，加上人车分流、公区营造和新的外立面，整个小区的样态看上去更新、产品更好。

而在最近一到两年，全国二线城市和少量一线城市又发生了变化：因为土地越来越难卖，地方政府在得房率上给了开发商更多优惠。上海过去很多房子的真实得房率也就70%略高一些，但在很多二线城市，真实得房率可能达到120%甚至130%，差距非常大。

这使得老产品的价值被新房持续稀释。在老破小方面也有几个新观察。第一，旅居正在成为刚需。

以往认为旅居地产是伪命题，应该拥抱核心区自住，那才是真正的核心资产。但如今大批老人进入退休潮，年轻人越来越多从事自由职业或可以远程办公，很多人产生了旅居需求，对核心区或通勤便利并不那么偏好。

在接近自然或有文化属性的地方，如大理，以及西北的大同等地，风貌别墅颇受关注。各个年龄段的需求都在发生转移：年轻人爱旅游、爱自由、爱旅居，老人则将旅居变成刚需，而非围绕地铁房、学区房。

老城正在复兴。以往无论投资还是自住都特别偏好新区，因为大家认为新区未来有规划兑现，界面较好，有升值空间，年轻人也都往新区聚集。

但近期风格又在往回转移。不仅上海，全国都在花大量政府拨款进行老旧小区改造，包括当地文化特色的挖掘，诸如老城的夜市经济、美食等特别吸引年轻人。

成都是全国老城范围内做得最好的城市，高新区的玉林夜市片区，老破小不仅真实去化放量，而且价格在真实成交价上出现上涨。上海黄浦和徐汇的老破小其实跌幅也不大，如今上海形成了黄浦、徐汇碾压浦东的格局。

道理很简单：浦东、黄浦、徐汇更多是宜居属性，而浦东更多是新业属性。类比股市，浦东相当于成长股，新城代表的本身就是成长股，人们相信未来会有持续不断的规划、新产业引入和就业机会。

老城则更多是宜居属性，因为一座城市最好的学校、最好的医院、最具烟火气的街道，一定在老城。第三类是从边际购房者结构看，以上海为例，本地人在咨询客户中占比很少。

这部分人非常在意城市界面和周围环境，是否离公司足够近关系并不大，因为他们不一定像上班族那样通勤打卡，但小区周边氛围好不好非常重要。

在以黄浦学区为代表的一些上海新盘销售中，可以看到购房者身份证号码里上海本地人的占比，已经从原来的大头变成了小头，甚至是绝对的小头。边际增量决定市场风格。

三个特点合在一起：一是新城相当于成长股，人们对新产业、新就业机会有更高期待；二是老城相当于红利股，租售比较高，生活舒适宜居；三是政府资金投入从新城为主转向老城为主；四是边际买家发生变化。这些因素叠加，使得当下新城的走势越来越不如老城。

所以必须接受一个现实：有些房子的价格可能永远回不到高点了。每个人都会怀念自己收入巅峰时的状态，管过多少人、赚过多少钱、股权值多少、房子值多少，但过去的就是过去了。

对很多购房者来说，现在是可以认真选房的时期。特别是买二手房，从看重到买定，中间比较稳妥的做法是至少看几十套上百套，决策过程本身就要花几个月，从现在开始可以认真看房了。

有人觉得这个过程很艰难，但房产占家庭资产负债表60%，也可以选择不买——身边有很多人处于可买可不买的状态。如果是可买可不买，不买也是很好的选择。

你并不知道市场接下来往哪儿走。就像之前谈到的文旅地产被看好时，很多人觉得不可思议，但过了半年，这个逻辑显得更成立了。

身边越来越多人选择哪怕自己吃得差一点、赚得少一点，也希望选择更舒适的城市或住处居住。

就像前面所说，大家对永续现金流的期待可能已经破灭，追求的是接下来一年两年三年能否过得好一点，无论是买个房车环游中国，还是定居大理、遇有工作需求再全国出差——愿意忍受交通不便，换取每天早上醒来看到270度的洱海风光，或拥有一个露台、院子那一方天地。

对文旅项目的看法则相对保守：人有旅居的需求，但没有在一个地方长期旅居的需求，本质上旅居是从一个待腻的城市到别人待腻的城市，但那个城市也可能会待腻。旅

居的网红城市会不停变化，且当地最好的野奢酒店可能比商务酒店贵五到八倍还供不应求，但过两三年可能又出了更奢华的项目。运营一个成熟文旅项目的运营成本非常高，绝大多数开发商都难以为继。

以某知名度假品牌为例，众多项目中能真正跑起来的很少。总结几个核心判断：第一是"止跌、企稳、回温"三阶段。

止跌大判断不能下，只能说到了市场底部，但止跌概率极大，全国范围内相当一部分城市已看到止跌迹象。回稳只是时间问题，可能三个月、六个月或一年。

而回温是普遍性、大量城市普遍价格上涨，目前没有看到任何城市级别的回温迹象。对北上广深一二线城市的朋友，如果已有明确购房需求，现在是可以持续看房的好时机，不用着急上车，有合适的车就上。

回到经济学家马光远抛出的"十年才能回到上一轮高点"这一判断，其实与上述从业者的观察高度契合。本轮调整从2021年正式启动，至今已进入第六年，妥妥落在国际定义的"深度收缩"区间。

2021年，全国商品房卖了17.94亿平方米，总金额18.19万亿元，是历史绝对天花板；此后四年市场规模逐年缩水，2025年成交面积只剩8.81亿平方米，比2021年少了45.4%，销售额8.39万亿元，较高点腰斩有余。

数字虽然扎心，但泡沫挤得越干净，地基就越硬。进入2026年，节奏在变。

1至5月全国房地产开发投资同比降了16.2%，住宅新开工面积同比降22.6%，房企拿地和开工仍然谨慎；供给端的主动收缩，反而在为未来的供需平衡腾出空间。

真正让业内眼前一亮的是库存拐点：5月末全国商品房待售面积7.72亿平方米，同比降0.4%，已连续三个月同比下行，扭转了52个月的库存累积走势。库存不再堆积，价格下压的力量就会减弱。

房价方面，新房价格四年累计跌了8%，二手跌幅更深，性价比洼地逐步浮现；房企端也从巅峰时期头部50强净负债率近170%压到80%以内，行业毛利率有望稳定在25%以内，加杠杆冲规模的老玩法基本走不通了。

政策端，2026年上半年全国落地稳地产相关政策超过560项，首套房首付比例最低下调到15%，房贷利率从2021年5.6%的高点累计降了2.5个百分点，主流区间在3.05%到3.45%之间，是过去十年最低的一档。

海外经验早已把规律演过一遍：2008年次贷危机后美国房价用了大约十年回到危机前水平，但纽约、旧金山等核心城市只用了8年；日本1991年地产泡沫破裂后全国大盘调整周期极长，但东京核心地段的保值能力始终不错。

国内本轮调整走到今天，核心城市优质房产跌幅在30%到40%之间，恰好踩在国际定义的深度收缩区间。

按全球规律推，全国大盘回到2021年高点起码还要四年往上，但一线和强二线核心地段人口在流入、产业在扎根、资源在集中，修复速度会明显跑赢平均线，短期就能走出独立行情。

综合各方观点可以拎出三条相对清晰的判断：第一，本轮调整已进入底部区间，政策底、库存底、市场底三底共振，中长期修复通道打开；

第二，城市分化将长期存在，人口和产业扎实的城市优质房产价值会稳步修复；第三，房产的居住属性与资产属性彻底分开，优质资产迎来价值重估窗口。

这与前文中从业者反复强调的"择时大于选城、选城大于选筹"，以及"核心城市优质地段先企稳"的观察逻辑完全一致。

对普通购房者而言，"十年"这个数字并非要吓退所有人，而是提醒大家——2021年那种"闭眼买都能赚"的旧思路已经翻篇，未来能真正保值增值的只会是少数核心地段的优质房源。普通住宅回归居住功能，理性看待、按需配置，才是穿越这轮周期最靠谱的活法。

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