上海长宁，房东租房18年后退房，女房东以恢复原状为由索要24万

不良房东这是想讹租客24万！上海长宁，男子租住女房东房屋18年后退租，房东以合同约定“恢复原状”为由，起诉索赔修复费14万及空置损失10万，男子认为房屋是自然老化且当初改造装修经过房东同意，不仅不赔还反诉房东退还租金1.16万元保证金，法院审理后这么判！

（案例来源：上海市长宁区人民法院，人物为化名）

2006年6月，张先生与房东刘女士签订了一份房屋租赁合同，租期1年，月租对应的保证金交了11600元，合同里埋了两颗种子：一是约定租赁期满需恢复原状交付，二是因租客使用不当造成损坏的应负责赔偿。

1年到期后，双方没再续签书面合同，但张先生一直按时交租住着，这一住就是18年，直到2024年7月才正式办理交接退租。

这18年里，张先生经刘女士口头同意，把屋里白色墙体刷成了黄色，还把三室格局隔成了四室，日子过得安稳，两边一直和和气气。

转折点出现在退租交接那天，刘女士上门验房，看着黄墙和隔断房，甩出一句必须“恢复如新”：不光要拆隔断变回三室、墙面刷白，连地板、灶台只要有点旧的都得换新，还得修好外墙渗水的漏水点。

她算了一笔账，修复费要14万多，加上房屋空置损失10万、违约金5千，张先生自然不依，于是刘女士一张诉状把张先生告上法庭要24万余元。

张先生当场懵了，地板那点磨损是18年办公椅滑轮磨的，灶台发黄是年限到了，墙体发霉是房子本身外墙渗水，而且改颜色改结构当年是你点头同意的，怎么能全算我头上？他反诉要求退还11600元保证金。

法庭上的交锋集中在三个问题上。

首先是“恢复原状”到底恢复到什么程度。

法院认为，合同确实约定期满恢复原状，张先生改墙体颜色、动户型结构虽经同意，但按约定交房时理应还原，这部分修复责任他跑不掉。

但“恢复”不等于“换新”，房屋出租时已装修多年，又住了18年，正常老化折旧是自然规律，不能让租客买单。

其次是损坏原因谁举证。

刘女士申请鉴定，结论却是因果关系客观无法鉴定；除张先生自认椅子磨坏的那块地板，其余墙体、地板、灶台的损耗，刘女士拿不出证据证明是人为使用不当，加上张先生早年反映过漏水双方都没修，这锅全扣给租客不公平。

最后是空置损失谁扛。

刘女士收房后就挂牌出租，尽到了减损义务，但张先生诉讼前多次明确拒绝修复，也客观上拖慢了房屋再利用，两边都有错。

长宁区人民法院斟酌再三，给出了折中却硬气的判决：综合考虑房屋现状、18年使用年限、各自过错，酌情认定张先生支付房屋修复费用3万余元（主要针对改回三室、刷回白墙的必要成本及自认的地板磨损），支付空置损失3万余元（参照市场租金和修复工期分摊过错），合计6万余元；刘女士退还张先生保证金6600元，驳回其余过高诉求。

判决书落地，那句恢复如新的漫天要价被法律硬生生拽回了合理复原的底线，此事从法律上怎么看？

第一，合同写的恢复原状绝不等于恢复如新，自然损耗是房东必须自担的经营风险。

民法典第710条定得很死：承租人按照约定方法或租赁物性质正常使用致损耗的，不承担赔偿责任。

墙面泛黄、地板轻微磨损、灶台老化、油漆剥落，这些都是时间堆出来的自然折旧，租金里本来就含着这部分损耗成本，房东不能拿恢复原状当借口搞“提灯定损”式翻新。

本案中法院把刘女士要求的全屋地板换新、灶台换新全部砍掉，只支持把租客私自改动的结构与颜色还原，就是对恢复二字的精准纠偏，恢复的是交付时的状态，不是出厂时的崭新。

第二，房东索赔人为损坏必须自己举证，拿不出证据就只能认自然损耗的败诉后果。

民事诉讼谁主张谁举证，刘女士咬定地板灶台全坏是张先生糟蹋的，但鉴定做不出来，又无日常报修记录、对比照片佐证，除对方自愿认的那块椅子磨损，其余统统推给定权人使用不当在法律上站不住脚；反观张先生能拿出早年反映漏水的沟通痕迹，证明墙体问题有房屋先天质量成分。

司法实践中，租了十几年以上的老房退租，房东若没留入住交接清单和照片，基本很难证明损坏是租客哪一年造成的，这笔账最后只能按自然损耗算在房东头上。

第三，即便合同约定退租复原，租客经同意的装修改动也需承担合理复原费，但房东同样负有防止损失扩大的义务。

民法典第591条规定，一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大，没采取致使损失扩大的，不得就扩大部分索赔。

本案中张先生该拆隔断该刷墙没及时动，有一定过错；但刘女士上来就要24万、拒绝沟通合理方案，也拖了空置期。

法院按过错分摊3万空置损失，就是在敲打双方：租客别拿住了十几年当赖着不复原的理由，房东也别拿恢复原状当敲竹杠的幌子，法律只认合理必要的修复成本，不认情绪化的超额索赔。

结语：18年的租住情分，毁在一张24万的索赔单上，实在唏嘘，但法院的判决给所有人心头立了把尺：退租可以要复原，但不能要换新；可以追责人为坏，但不能把岁月折旧全算人头上。

签合同时写清恢复原状的边界、交房时拍透每一寸墙地、改动前留好书面同意证据，才不会在18年后栽进恢复如新的坑里。

对此，你怎么看？