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今天我们来聊聊四个项目中最早开盘且即将要交付的中建云境！
关于中建云境：每当丰台三环四环有新拍住宅用地，拿地楼面价6万８的云境就要被”网暴“（群嘲）一次。
项目位于丰台西南四环外的丰科园板块，距离郭公庄地铁站300米距离中建·云境
云境的产品户型有：109-110平米三居，122-145-150-170-192平米四居。
各户型得房率如下：
虽然中建云境是2024年上半年的产品，没有赶上25年的好房子新规，但当时丰台新房早已用上了黑科技，同期的中海公元里、中环悦府、西贤府、和颂九里等都有南北阳台赠送，这批新房楼盘在得房率上和后来的好房子差距真的不大。云境相比西颂来说，如果不算西颂南侧的花池（一步阳台），云境部分户型套内实用面积比西颂同面积段产品还要高。
项目优势：
1、交通非常方便，紧邻两条地铁线（9号线和房山线），步行距离只有300米 。项目位于四环外2公里左右位置，自驾出行很快就能上四环。
2、项目周边城市界面新，配套完善。
丰科园板块的城市界面在整个丰台有新房供应的所有区域中应该能进前三，云境周边多为楼龄较新的次新二手房小区，周边道路也比较规整。周边大型商场有丰科万达和花乡奥莱，开车不到10分钟还能到底天坛医院，附近学校有北京第五实验学校（丰台科技园校区）、丰台五小、丰台八中附小等等。
3、精装标准高，开盘时间早，马上就要交付了，可以实现即买即住。云境是2024年4月份开盘，最早一批今年9月份就能交付，最晚一批27年4月份也能交付。是四个楼盘之中交房最早的。
另外，从实际呈现效果来看，中建云境精装交付标准是要强于西颂和嘉棠雅序的。虽然现阶段云境、西颂、观宸、嘉棠雅序都是7万+的产品，不同于其他三个楼盘一开始就是7万+的产品水平，云境当初可是按照8.5-9万的标准来做的。
项目这两年降价幅度很大，但从实景园林和实体房的呈现效果来看云境的产品力依然在线。
项目缺点：
１、体量大，楼栋排布密集。
项目容积率2.5，共16栋楼，其中２栋洋房，14栋小高层（大部分都是总高16-18层），楼栋排布上采用梅花桩式的排布，因为体量巨大，楼栋较多，楼间距不大，导致很多房源的采光都会被邻居楼栋遮挡。并且项目西侧的臻御府、南侧配建的商业楼总高也有７层楼高，对相应楼栋也会造成采光影响。
２、同面积段产品户型设计弱于后面入市的西颂、观宸、嘉棠雅序，得益于好房子新规，西颂、观宸、雅序的户型设计尺度感更强。
比如西颂108和112三居都是南向三面宽，观宸111-113-116也是南向三面宽，而云境同期在售的109却是南向两面宽的转角窗设计（110南向三面宽早早就卖完了，房源本身也少），而到了嘉棠雅序，99平米都是南向三面宽设计，价格还便宜很多。
同样云境122-145-150四居面对同期的西颂122-154和观宸134-150-165户型也处于弱势。
３、价格没有优势，因为有包袱云镜的价格一直是滞后于市场的。云境因为受困于早期６.8万的拿地成本，陷入价格战时常常捉襟见肘！同时因为开盘时间很早了，降价会有包袱，常常投鼠忌器。
而周边竞品西颂拿地楼面价５万，观宸拿地楼面价４万，嘉棠雅序在四环内拿地楼面价也才４万，这些项目在陷入价格战时有天然的优势。而翻看云镜过往的降价历程，每一次降价其实都是被动的。
比如，这次嘉棠雅序开盘价格6.5-7万（99和109中间楼层价格），云境能做出的回应都微乎其微，不是开发商不想是降步动了。
综合分析：
云境这个盘早期其实很被看好的：四环边成熟板块＋近地铁＋城市界面新＋配套完善＋产品力强。
之所以走到现在这种状况一方面和市场本身有关，丰台改善楼盘供应量太大了，好房子新规后入市的楼盘都在不断背刺云境；
另一方面就是开发商对市场的研判有误：开盘之初定价过高，而后续每一次调价都滞后于市场。当然，这都要回归最核心的原因：当初6.8万的拿地楼面价太高了，几乎锁死了云境面对之后市场不确定性的一切退路，6万８的楼面价就是云境坎坷之路的根源。
现阶段云境好楼层房源单价基本在7.-7.5万，部分低楼层房源做特价单价6.5-6.6万也能拿到。
云境的购买逻辑就是买确定性，买性价比。如果你在云境、西颂、嘉棠雅序之间徘徊，如果都能买到不错楼层和意向户型的话，我的建议是总成本优先：即要考虑房源价格也要考虑交房时间。
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