【开源地产|行业点评】高端住宅观察：核心9城高端盘去化近7成，财富效应驱动购买力释放

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投资要点

事件：核心9城高端盘首开去化率近7城

我们研究了北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州、天津九城2025 年初以来入市的高端盘数据。2025年初至2026年6月末，9城合计推出高端盘套数15500套，首开成交 10765套，综合去化率约为69.5%。在当前楼市整体平淡的背景下，高端盘接近七成的首开去化率，反映核心城市的高净值客群购买力依然坚挺，优质资产抗跌属性被市场高度认同。

上海高端盘供给量断层，核心城市首开去化率分化

分城市来看，北上深三城高端盘综合去化率约74%，其中上海推了48个项目、 8171 套，占9城高端盘总供应量的52.7%，去化率高达77%，上海高端盘供应放量主要系土地释放+城市更新共振，相比之下北京东西城基本断供，高端盘基本集中在海淀区；深圳集中在南山、后海几个板块，总量上有所差距。杭州凭借民营经济，首开去化率高于广州；南京、成都等二线城市去化压力明显。从开发商来看，华润、保利、中海、招商、绿城、建发和金茂在9城推出高端盘套数较多，均超过300套，其中华润和保利超过2000套，覆盖城市最广、规模最大。

资本市场财富效应显著，核心城市购买力增强

2026 年核心城市高端盘热度持续，与电子、通信等热门行业市值提升带来的造 富效应有一定同步趋势。2026上半年A股电子、通信行业涨幅分别为86.3%和73 .6%，位列所有行业前两位。从市值分布看，电子行业与通信行业市值均高度集 中于头部核心城市，集中度分别为63.6%和69.7%，其中深圳、北京分列两大板 块首位。据Wind数据，2026上半年电子、通信行业重要股东二级市场减持金额 达1127.5 亿元，高管和个人股东减持267.7亿元，资本市场财富效应显著。

投资建议

我们认为当前核心城市改善型住宅市场是由政策、品质与结构性需求共同驱动的 复苏，通过放松限购、提升公积金贷款额度、提供购房补贴等方式，降低了改善 型需求的置换成本，“好房子”成为激活市场、吸引购房者的动力源，同时二手 房成交回暖进一步打通了置换链条，为改善型需求提供了资金和信心。上半年上 海、深圳等城市高端盘的表现有望提振购房信心，通过“二手房放量、置换链条重启、高品质新房去化”的正向循环，在核心城市率先构建起市场的新平衡，产 品力打造优秀的房企或将持续收益。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于 把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商 蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与 商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、 龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润 万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。

正 文

1、核心9城高端盘首开去化率近7城，上海独揽过半供应

我们研究了北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州、天津九城2025 年初以来入市的高端盘数据（北京、上海、深圳备案均价≥12万元/平，广州、杭州 备案均价≥7万元/平，南京、成都、苏州、天津备案均价≥5万元/平）。2025年初至 2026年6月末，9城合计推出高端盘套数15500套，首开成交 10765套，综合去化 率约为69.5%。在当前楼市整体平淡的背景下，高端盘接近七成的首开去化率，反映 核心城市的高净值客群购买力依然坚挺，优质资产抗跌属性被市场高度认同。

整体上，9城高端盘2025年前三季度首开去化率稳健，自2025Q4开始热度有所下降，至2026Q1平均首开去化率降至48%，二季度回升至71.0%，城市和项目有所分化。

从月度推盘套数来看，2025年9城高端盘推盘高峰集中在二季度和四季度，2026 年以来推盘数量分布较均衡，整体套数较2025年有所下降。

分城市来看，北上深三城高端盘综合去化率约74%，其中上海推了48个项目、 8171套，占9城高端盘总供应量的52.7%，去化率高达77%。我们认为上海高端盘 供应放量主要由于过往两年上海核心区域进行了较高强度的城市更新和旧城改造， 大量优质项目陆续集中入市，特别是徐汇滨江、黄浦外滩、杨浦东前滩、静安苏河 湾、浦东前滩及前滩南等板块成片改造后，住宅用地批量释放。相比之下北京三环 内区域基本断供，高端盘基本集中在海淀区；深圳集中在深圳湾、后海等几个板块， 总量上有所差距。

杭州凭借较强的城市基本面和产品力，高端盘去化率（首开去化率74%）高于 广州（首开去化率60%）。南京（首开去化率30.9%）、成都（首开去化率45.0%）等 二线城市去化压力明显，说明豪宅供应可能过剩，或者定价与客户预期有所脱节。

推盘策略上，北京和广州均采取全部房源一次性推售的策略，追求短平快，快 速回笼资金，因此首开去化率偏弱。上海和杭州倾向于分批次推售，控制供给节奏， 制造长期稀缺性，有充足时间蓄客。

从开发商来看，华润、保利、中海、招商、绿城、建发和金茂在9城推出高端 盘套数较多，均超过300套，其中华润和保利超过2000套，覆盖城市最广、规模最大。

土地端，我们统计了9城2025年以来高价地成交情况（北京、上海、深圳成交 均价≥7万/平，广州、杭州成交均价≥4万元/平，南京、成都、苏州、天津成交均 价≥3万元/平），上海高价地成交规模仍大幅领先。2026年以来，上海、深圳和杭州高价地供应较多，预计下半年高端盘竞争仍较激烈。

2、资本市场财富效应显著，核心城市购买力增强

2026 年以来，核心城市高端盘热度持续，与电子、通信等热门行业市值提升带来的造富效应有一定同步趋势。2026年上半年，A股电子行业与通信行业涨幅分别 为86.3%和73.6%，位列所有行业前两位且远超其他行业。

据我们统计，电子行业上市公司按照市值划分，深圳、上海、北京、苏州和天 津市值占比分列前五名，前五城市集中度达63.6%，其中深圳占比达23.7%；通信行 业上市公司按照市值划分，北京、烟台、苏州、成都、武汉、深圳和上海市值占比分列前七名，前七城市集中度达69.7%，其中北京占比达20.7%。

据Wind数据，2026上半年电子、通信行业重要股东二级市场减持公告1637次， 公告减持金额达1127.5亿元，其中高管和个人减持267.7亿元。减持主体集中于实 控人、高管及早期创投，这类客群恰好与核心城市高端盘的主力买家画像重合，高 端盘抗通胀、易变现和顶级配套属性决定了其高比例配置实物资产的倾向。股市高 位兑现→不动产低位吸纳，完成从风险资产到核心资产的跨市场迁移。从月度减持 金额来看，5-6月减持规模明显增加，按照1-2个月滞后期，我们预计三季度核心城 市高端盘市场购买力有望进一步提升。

3、京沪深豪宅去化：供应结构与需求分化的三重奏

（1）北京

北京作为首都，高端盘市场容量广阔，但东西城等核心区域基本无供应，多年 严格限价政策下，高端盘整体定价不高；同时项目供应较分散，无法形成价格高地， 限竞房陆续解禁入市也对新房形成价格压制。2025年以来均价超12万元/平的新盘 仅有五个，开盘去化率51.3%，低于上海、深圳，一方面单次推盘量较大，另一方面 我们认为北京新房市场处于“刚需高性价比项目火热、高端盘乏力”的市场环境， 改善需求端观望情绪较重。

从新房成交数据看，北京2025年新房成交套数同比-11.8%、2026H1新房成交 套数同比-0.9%，整体受二手房压制较大。

（2）上海

上海高端盘供应放量主要系土地释放+城市更新共振，上海内环核心区近两年旧 改地块集中入市，黄浦区、北外滩、南外滩、前滩、苏河湾等板块成片改造后，住 宅用地批量释放。2025年以来上海共48个新盘备案均价超12万元/平，首开去化率 达77%，高端盘购买力较强。但同时我们也观察到2026H1高端盘推盘量同比有所下 降，且热门盘分批次去化率呈下降趋势，反映出高端项目放量后，改善市场正在趋 于饱和。

与此同时，上海备案均价超18.5万元/平的城市顶豪项目去化率稳定超80%，上 海壹号院、潮鸣东方等项目保持100%首开去化率，高净值客群购买力稳定。

从新房成交数据看，上海2025年新房成交套数同比-4.2%、2026H1新房成交套 数同比+14.4%，“沪七条”政策释放了购房需求，市场供应结构顺应了改善型需求主 导的趋势，分批次推盘也维持了市场热度，二手房市场回暖也打通了置换链条。

（3）深圳

深圳高端盘市场整体热度较高，并且相对集中在南山区，深圳2025年以来入市 高端盘7个，平均首开去化率高达78%，2026年以来前海、后海等高端项目首开去 化率普遍超90%。6月粤海街道地块以10.87万元/平方米的楼面价刷新纪录，也为 后续改善市场注入了强劲信心。

从新房成交数据看，深圳2025年新房成交套数同比-36.9%、2026H1新房成交 套数同比-13.8%，也反映出新房市场整体仍处于收缩通道，核心区域高端盘的高热 度与郊区刚需盘遇冷形成对比，光明、龙岗等外围区域库存去化周期仍较高。

4、投资建议

我们认为当前核心城市改善型住宅市场是由政策、品质与结构性需求共同驱动 的复苏，通过放松限购、提升公积金贷款额度、提供购房补贴等方式，降低了改善 型需求的置换成本，“好房子”成为激活市场、吸引购房者的动力源，同时二手房成 交回暖进一步打通了置换链条，为改善型需求提供了资金和信心。上半年上海、深 圳等城市高端盘的表现有望提振购房信心，通过“二手房放量、置换链条重启、高 品质新房去化”的正向循环，在核心城市率先构建起市场的新平衡，产品力打造优 秀的房企或将持续收益。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客 户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、 中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动， 同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房 子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保 利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

5、风险提示

（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。

（2）政策放松不及预期。

研究报告信息：

证券研究报告：《高端住宅观察：核心9城高端盘去化近7成，财富效应驱动购买力释放》

对外发布时间：2026年7月15日