北京
文/上海进深 严明会
保利在上海土地市场的节奏，越来越快了。
上海保栩房地产有限公司发布了浦东唐镇C-02E-01地块的招标计划，项目总投资约28亿元，其中建安费约7亿元。
这家公司正是此前热销项目“保利天奕”的开发主体。
如果后续顺利拿地，保利将在唐镇迎来“双子”布局。
如今，房企在上海拿地越来越强调确定性。
相比大规模扩张，核心区稀缺资源、小体量精品项目，正在成为头部房企竞争的新方向。
保利今年在上海的动作，正体现了这一变化。
3月，保利以59.22亿元拿下长宁中山公园地块；5月，又获取虹口欧阳路、青浦重固两宗地块，6月底拿下松江洞泾地块。
今年上半年，保利在上海权益拿地金额达到约85.91亿元，位居上海房企第一。
前不久，保利对杨浦八埭头、徐汇康健三宗项目释放招标信息，计划总投资合计约305亿元。
这些地块有一个共同特点：集中在城市核心板块和成熟区域。
中山公园代表城市核心资产，八埭头对应杨浦滨江稀缺资源，康健连接徐汇改善腹地，唐镇则是浦东中高端改善市场的重要节点。
带飞唐镇
保利再次关注唐镇，并非偶然。
2024年11月，保利以32.93亿元竞得唐镇C-05C-04、C-05D-03地块，成交楼板价约4.4万元/㎡，溢价率超过26%。
这个项目，就是后来的保利天奕。
从拿地到入市，保利天奕完成了一次区域价值跃升。
去年6月底，首批231套房源首开，超197%认购率，2小时告罄；7月26日，二批次102套景观房源加推，1小时售罄，并登顶7月上海新房销售套数TOP1，销售面积TOP2、总销售额TOP3。
保利天奕最大的意义在于，它重新定义了唐镇新房市场的价格天花板。
此前，唐镇虽然拥有区位、产业和交通优势，但高端改善市场始终缺少标杆项目。
保利天奕入市后，直接将区域新房价格推入“8万 ”时代，也验证了唐镇改善需求的市场容量。
按照保利计划投入28亿元来计算，此次新地块的未来售价大概率也锚定在8万 区间 。
起始总价约12.3亿元
C-02E-01地块，占地面积约1.43万㎡，容积率2.3，规划建筑面积约3.28万㎡，建筑限高60米。
在扣除配套、公区及不可售部分后，未来可售住宅规模预计有限，算是一个“小而精”的地块。
地块起始总价约12.3亿元，对应起始楼板价约3.75万元/㎡；中止价约17.22亿元，对应楼板价约5.24万元/㎡。
核心区土地供应越来越稀缺，小体量项目反而更容易打造差异化产品，通过产品力获取溢价。
其北侧紧邻招商中旅·壹江臻邸，均价约8.3万/㎡。
两块地的规划条件上高度接近：同为2.3容积率、60米限高。
去年7月，7家房企参与地块竞争，最后由招商联合体以27.3亿元、40%溢价率触顶拿下该地块，成交楼板价约5.24万元/㎡，可售楼面价约5.5万元/㎡。
两宗土地连续高热，说明唐镇价值的价值正在被重新评估。
过去，唐镇更多被看作浦东外环外的重要居住板块。如今，随着产业升级、交通完善以及高品质项目进入，区域正在向改善型市场转变。
下一块地，会不会成为保利在唐镇的第二张王牌，值得关注。
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