天津，板块混战，房价迷离！

上半年，天津新房的板块排名揭晓。

市区板块已明牌：

地段王座松动，产品扛大旗冲锋。

半年榜中，最刺眼的是座次颠覆。

传统豪强河西、南开，势头被河北、河东、红桥超越。

别看是前十名，但第一名与第十名之间，成交量竟差出4倍。

楼市已成“胜者通吃的丛林”。

这个局面去年初现，经过一年的博弈，板块都找到自己的生存之路，价格也被市场调节。

上半年市区板块成交前三名：南口路、新梅江、顺驰桥

河北的南口路，市区第一。

成功关键是抓住市场空白：市区300万以内小洋房。

以前市区洋房必做大，125、143平米居多，多数人买不起。

金地上湾玖峯津铁格调麟凤来仪把面积段打了下来。

最小89平米、250万也能买洋房。

一个板块刚启动时，靠地缘肯定能火一把，但如果成交量一直高，说明已经吸引到区域外的增量。

所以，凭借市场空白，金地和格调两个盘都能涨价。

天津楼市也因此出现了“双边市场”。

现在没有大行情，小区域的供需关系，就能直接决定房价涨跌。

西站板块也同理，建投誉河院靠市场空白起势。

但既然是空白，总有填上的一天。

开发商会迅速形成共识，拿地补供应。

板块想继续火，得靠大故事延续。

西站板块效果图

所以西站板块仅凭两个楼盘，还能保持市区第四名。

新梅江的成交量终于抬头，市区第二名。

去年下半年被红桥、河北、河东的组合拳打懵了，恐慌降价。

现在踩踏结束，但量的回升也是降价夯出来的。

中海学府源境高层降到2万6，梅江和悦洋房3万左右……

房价已低于红桥，与河北拉齐，河西的性价比反攻。

河东津滨大道也面临同样困境，靠降价换出了上半年市区第六名。

城投万欣城梅园117平米降到250万，单价拉到2万2。

这俩板块，房价都降了15%。

当板块无空白可钻，又无大故事可讲，还缺乏超级新房，那就不能躺在地段上吃老本，只能用房价补短板。

河西陈塘板块，竟然冲到第五名。

成功路径非常特殊，完全靠保利津门天珺“超级单兵”突围。

产品原创主义的胜利，目前在天津独一份。

保利津门天珺中央车站效果图（过程稿）

保利津门天珺上半年签约117套，签约均价高达4万2，套均价更是高达512万，部分房源价格上涨，还越卖越好。

同一板块，中海玖万里只能靠降价，洋房降到3万5，比保利津门天珺单价便宜将近1万，销量却卖不过保利。

河西海河柳林成交量排名第八。

只有创意之城一盘，虽然板块兑现速度快，但目前还停留在卖学区的阶段。

240万左右，买河西师大二附小+新华中学九年一贯制。

小户型卖的最快，蘭园89平米售罄；锦园89平米只剩顶底；璞园7号楼89平米只剩15层以上的，5、6号楼等加推。

创意之城效果图

南开的学府板块，在TOP10中套均价最高，626万。

靠地段取胜，南开中环线以内，承接和平改善外溢。

这些人购买力相当强，不认新区、不看规划，只认传统核心地段。

不过房价也必须自刀，中海津華玖章整盘签约均价才4万，与首开相比降了不少。

河东顺驰桥板块、南开天拖板块、河北中山路板块，也都闯进TOP10。

更多是靠城市更新的预期。

上半年市区的赢家逻辑，只有三条路：

① 抢占市场空白，但这是阶段性的窗口期。

②板块有大故事，通过持续兑现利好，制造新的吸引力。

③打造超级新房，用碾压级的产品力突围，难度系数最高，试错成本也最大。

三者得一，可谋一域；

三者皆无，老实降价。

上半年，环城板块成交NO.1是海教园。

也是全市板块第一、唯一半年销量过千套的板块。

但是，强弩之末。

4月出台最严教育新政后，成交量降40%。

所谓的全市第一，含金量都压在第一季度了。

空港和华苑高新区分别成交650套和595套，开始承接部分学区需求，下半年会更明显。

海教园的结果再次说明，单一靠政策支撑的板块，韧性不足。

环城板块分三类：

市区改善外溢、地缘改善、新天津人落户

市区改善外溢，是环城最大的“金主”。

南仓、双港、津滨大道，提供“分界线上的平价豪宅”。

现在的“常胜新盘”都是这类，龙曜城凤鸣金茂观棠中建理想城……有量也有价。

金茂观棠实景图

中北镇、国展西分别排名第六、第八。

承接市区卖掉老破小、预算200万以内的改善外溢。

国展西的房价泡沫去的差不多了。

大华星樾98平米洋房123万起，有地铁1号线托底。

大华星樾实景图

南开的改善，够不上水西板块，沿着2号线正好去中北镇。

格调松蕉花园现房，96平米小高层170万左右。

格调松蕉花园实景图

大寺板块成绩不错，上半年板块排名第四。

主要因信达听松花园加入，承接河西刚改外溢。

金地时代印保利郡璟和煦更多面向地缘改善，自成体系。

大学城、东丽湖、金钟街，也同样进入TOP10，主打新天津人落户。

尤其大学城降价后，地铁3号线+在建的九年一贯制学校，性价比凸显。

爱情缤纷里现房110万起，上半年签约191套，板块第一。

爱情缤纷里实景图

这些板块没有惊天动地的产品，全靠老盘降价驱动。

这半年，天津楼市进行了一场彻底的“祛魅运动”。

地段论失效；

仅靠学区政策支撑的板块光环消退；

曾经被诟病的板块，价格降到位后，成交量起势。