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比如中车·中环学府，正好卡在这个位置上。

【土拍回顾】

地块位于天津市河北区南口路与南口东路交口，属于内中环区域。于2023年由中车置业以总价33.2亿元拿下，成交楼面价13298元/㎡。

该地块由住宅、商服等7个子地块组成，总占地面积约15.38万㎡，总建面约35万㎡。

【项目信息】

占地面积：约2.96万m²

面积段：建筑面积约75-125m²

容积率：2.9

楼栋数：8栋

梯户比：2T2/2T4/3T6

绿地率：≥35%

产品标准：4.0架空层会所住区

交付标准：毛坯

产权年限：70年

出房率：85％（含赠送）

物业费：3.2

交房时间：一期现房，二期27年3月和12月交房

【生活配套】

掰开揉碎看，中车·中环学府周边的配置，确实挺能打。地铁、商业、学校都扎在这儿了，用着方便是真的。

先说地铁。项目离6号线和在建的7号线换乘站，直线不到400米。6号线能换10条线，7号线能换9条线——基本想去哪儿都行，不用再担心通勤堵车。

再说商业。自己带了约15万方的商业综合体，还搭了6万方的产业园，以后吃饭逛街大概率不用往外跑。周边还围着中山路、中铁建、诺德、万福几个商圈，买点东西、看个电影，三公里内都能解决。

最后是教育。项目南边要建一所九年一贯制的觉悟学校（育婴里教育集团+天津一中河北学校教育集团），将于2026年9月开学。包括小一、初一，业主优先入学。

【会所园林】

中车·中环学府二期这次在产品上确实下了功夫。

首先是架空层。顺着现在“好房子”的方向，做了约800平的架空层空间。会客、健身、孩子玩耍，都安排上了。家里待腻了，下楼就有个延伸出来的客厅。

再往里走，是约1万平的中央公园。从西北斜穿到东南，210米长、40米宽，像一条绿带把一期二期串起来。这个尺度放在中环线内，挺难得的。

沿着公园走就能看出几个节点是花了心思的：

森语花林，主打花境，适合散步发呆；

翠谷溪鸣，留了约2000平的草坪，孩子跑得开；

大树物语，是给小孩准备的童趣区域；

森学雅境，架空层花园，归家动线上铺了点仪式感。

整个逛下来，不像在小区，更像进了个公园。归家即度假，放在这儿不算夸张。

【户型赏析】

聊完社区，再钻进屋里看看户型。这次二期推的几个面积段，各有各的巧思，值得掰扯几句。

中车·中环学府二期打造了建筑面积约75-125㎡的高层、小高层产品。设备平台、飘窗等多样性空间的运用，大大提高了实际使用率。

先说说75平这个两室

南向双面宽，客厅开间做到了3.5米，配上LDK一体化设计，餐厨客厅打通，小家显大的路子走得挺对。

U型厨房是亮点，操作台面够用，还留了中西厨的余地。

最讨喜的是那些小心思——厨房北侧送了个小空间，打通后能扩容；客厅和卧室的飘窗，后期也能改成飘窗柜或者休闲区。

小户型嘛，收纳和延展性才是王道，这点它没糊弄。

再看90平的三室两卫

这个户型挺有意思，方正通透，动静分区干净，几乎没浪费面积。

客厅开间3.8米，但留了个后手：要是家里人口少，可以把南向次卧打开，瞬间变成6.3米的超大宽厅，气派不少。

主卧做了套间，带卫生间，早晚不用抢厕所，这对有娃家庭太实用了。北向次卧连着设备平台，也能扩展一下，当个书房或儿童房都够用。

最后是110平的三室两卫

算是改善的入门款了。客厅开间4.4米，南向俩卧室都带飘窗，而且飘窗都能改造，等于白送一截使用面积。

餐厨客完全贯通，厨房、餐桌、客厅连成一片，家里来个朋友聚餐，或者周末陪孩子搭积木，空间都够敞亮。

主卧是套房，配了独卫、步入式衣帽间，还给女主人留了梳妆台的位置，生活自在是真的。

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