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文源 | 源媒汇
作者 | 利晋
壕无人性，拼多多短短半个月时间，斥资45亿元买下两栋办公楼。
近日，财联社报道称，拼多多以33亿元整栋买下上海陆家嘴星展银行大厦。半个月前，拼多多以12亿元买下雄安新区一栋12层楼高的办公楼。
其中，星展银行大厦为甲级写字楼，地上19层、地下3层，总建面4.6万㎡，单层标准面积2600㎡。
两笔交易，拼多多都刷新了一些纪录，比如首个雄安新区买楼的互联网公司、2026年上半年上海商办大宗交易单笔最高纪录。
纪录都是虚名，让人震惊的是，拼多多创始人黄铮买楼操作，堪称“精明”的代言词。
买楼的真实成本公式其实是：总成本=楼宇本身价格+交易成本+贷款成本。
实际上，被很多人忽略掉的是交易成本、贷款成本。所以如果首付给的少，资产价格下跌20%-30%就击穿购入成本价。
看完拼多多的买楼，作为研究地产多年的人，都得高呼：黄铮不仅懂成本计算，还很懂地产。
首先，拼多多买入的两栋办公楼，都是靠自有资金全款交易、没有贷款，也没有中介参与，不用给中介费，相当于买入价=成本价。
很多互联网大厂购置办公楼，普遍都是和当地政府勾地，买下净地、委托承包方施工建设，比如腾讯深圳前海企鹅岛、北京抖音数字经济产业园、哔哩哔哩上海全球总部等。
拼多多是追求“即插即用”，或者说“先用再买”。黄铮连时间成本都考虑进去了。
其中，拼多多雄安公司2026年5月底注册、6月中首批员工入职，6月中下旬买楼，7月初在岗员工突破600人，计划7月底全员进驻。执行落地，只花了2个月时间。
拼多多新办公楼 | 图片来源于雄安电建智汇城
刚买入的星展银行大厦，落地花的时间比较久。2025年底，拼多多跨境平台Temu招商团队率先入驻办公，今年2月成立全球自营品牌“新拼姆”运营公司，注册资本为50亿元。报道称，星展银行大厦或更名为“新拼姆大厦”。
还有一个小细节是，拼多多买入的两栋办公楼，建筑都没有超过20层，楼高卡在100米以下。
懂商业运营的应该知道，为什么中央会限制建设超高层建筑？答案不是建不起，而是“养不起”。建筑每增高100米，运营成本就递增15%，电梯、消防、空调、外墙等维护成本都是指数级上升。
写字楼运营是一本计算严苛的经济账，不只是楼高产生运营成本，也包括空置率。出租率盈亏临界点可能就在1%之间。出租率90%以上是健康线，以下就是风险线。
黄铮真的太懂地产了，没有追求“面子工程”，而是一栋“实际资产”。
也难怪，在几大电商平台中，拼多多能有如此恐怖的赚钱能力。2025年，拼多多营收4318亿元，净利润为978亿元，净利润率接近22.7%，是阿里的2倍、京东的20倍。
另一个问题是：现在买楼，是不是一个好的时机？
实际上，2019年，黄铮在拼多多四周年内部讲话中，明确说：“公司暂时不会有自己办公楼、食堂。公司还处于发展期，先活下来才是最重要的，独立办公楼也不是我们追求的。”
拼多多买入的两栋写字楼“先用后买”，也说明侧重于业务布局需求。
其中，拼多多雄安公司首期注册资金为现金5亿元，重点布局大数据处理、数字化运维、云平台服务等业务。星展银行大厦则是用作Temu跨境全球总部与自营品牌运营中心，也包括跨境供应链、海外商务等团队办公。
当前，自用买家正在疯狂抄底买楼。
戴德梁行研究报告显示，2026年上半年，上海大宗交易市场逆势上扬，成交额合计233亿元，同比大涨47%。其中，自用买家成交额115亿元，上涨34%。自用买家占比从2025年底的26%上涨到49%。
还有一个关键数据：时隔四年，上海甲级写字楼净吸纳量略微超过新增供应量。北京甲级写字楼市场2025年以来没有新增供应。这说明，办公楼供需可能迎来拐点了。
2026年第二季度京沪甲级写字楼市场表现
算了一笔账的黄铮，看准时机下手了，将拼多多的身份从“租客”转变为“房东”。
拼多多为什么运营成本管控能力那么强？背后核心是极致人效，亦是一种企业文化。
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