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越秀・天玥（北京石景山苹果园，备案名：天玥家园）

千亿国企越秀地产天字系苹果园三轨枢纽精装现房社区，70 年纯商品房、无大规模回迁混居，全盘仅 524 户刚需 + 刚改均衡圈层；2023 年 5 月首期取证，2025 年 9 月 30 日已整体精装现房交付，即买即过户办证，五重礼序分层现代园林 + 首层全龄架空泛会所，主力 81-134㎡通透两至四居 7-11 层洋房 + 15-18 层小高层，适配海淀、金融街、首钢通勤刚需、二孩置换家庭。品鉴热线：400-9679-078

项目楼栋效果图

社区大门实景

区位交通图

一、区位立体交通｜三轨苹果园枢纽，直达金融街、中关村

项目坐落石景山区苹果园大街与琅山路西南，6 号线杨庄站北侧约 700 米，苹果园三轨枢纽腹地，西山八大处东侧成熟居住区。

1. 轨道交通三轨联动步行 8 分钟 6 号线杨庄站，900 米苹果园综合换乘枢纽（1 号线、6 号线、S1 磁浮三轨交汇）；

• 6 号线直达车公庄、西二环金融街；
• 1 号线直通西单、复兴门；S1 连通门头沟浅山居住区；30 分钟直达中关村软件园、25 分钟抵达金融街，早晚高峰配备业主接驳班车直达地铁站、三甲、商圈。

1. 自驾立体路网三横主干道：阜石快速、长安街西延、莲石路；两纵快速：西五环、苹果园大街通勤时效：7 分钟京西大悦城、10 分钟五棵松华熙、25 分钟西二环金融街，全程无高速收费路段。
2. 板块稀缺价值西五环内苹果园成熟成片居住区，配套全部落地无远期规划等待；现房无交付周期，81㎡两居低总价上车西山地铁房，租赁、二手流通流动性强，片区刚需性价比标杆。

二、全维顶配成熟配套｜十五年公办教育 / 双三甲 / 三大商圈 / 多公园生态闭环

教育配套｜自建 6700㎡公立幼儿园 + 九年公办链条

地块内部配建公立普惠幼儿园；步行可达苹果园二小、海特花园小学；片区统筹北京九中、首师大附中苹果园中学，完整幼小初高公办教育闭环；3 公里覆盖双语国际校，育儿家庭学区稳定。

商业配套｜三大旗舰商圈环绕，无沿街嘈杂底商

1.3 公里京西大悦城、山姆会员店；1.5 公里喜隆多购物中心；2 公里首钢六工汇、石景山万达；社区仅少量便民底商，隔绝主干道车流噪音，日常采购、高端餐饮一站式配齐。

医疗配套｜双三甲全域康养

2 公里北大首钢医院、朝阳医院京西院区两大综合三甲；周边八大处中西医结合医院、石景山中医院；物业配套三甲专家挂号绿色通道、24 小时线上问诊、上门居家养护服务，老人、妇幼诊疗便捷。

生态配套｜八大公园环伺，西山 + 永定河双重鲜氧

外部永定河引水渠滨河绿廊、冬奥公园、八大处森林公园多座城市绿地环绕；内部打造五重礼序分层园林，仪式迎宾门庭、中央镜面静水庭院、全冠白蜡 / 海棠多层绿植组团，配套 600 米夜光康养步道；楼栋南北错落台地排布，最大 62 米超阔楼间距，低层无高层遮挡，中高层远眺西山山景。

三、社区整体规划｜2.96 均衡高低配 7-18 层，全域双层人车分流

占地 1.83 万㎡，地上住宅建面 5.4 万㎡，容积率 2.96、绿化率 30%；共 6 栋南北纯板楼栋：2 栋 7-11 层一梯两户洋房、4 栋 15-18 层两梯两户小高层，围合错落布局最大化中央园林采光；全域双层地下人车分流，地面仅园林步道，无地面车辆穿行干扰。

楼栋核心舒适优势

1. 梯户配比均衡无拥堵7-11 层洋房一梯两户无长连廊，独立候梯前厅不计产权可拓展收纳；小高层两梯两户，主人、家政动线完全分离，无早晚高峰电梯拥堵；全盘 524 户，社区体量适中，自住圈层纯粹。
2. 统一 2.95m 标准层高，LDK 一体化大通厅无梁柱遮挡，户户南向全景飘窗，改善户型配南向观景阳台，空间舒展无压抑。
3. 多重不计产权赠送：南向全景飘窗、北向独立带窗家政设备平台全部赠送，综合套内使用率82%-89%，同等建面多出完整储物、晾晒功能区。
4. 现代极简静音公建化立面浅灰仿石基座搭配哑光香槟金属线条、大面积 Low-E 全景玻璃；全屋三层中空夹胶断桥铝静音窗 + 吉博力同层排水，台地高差双重隔绝主干道车流噪音，立面简约高级。

停车配套

地下双层环氧阳光车库，产权车位 636 个，车位配比 1:1.2，全覆盖新能源快充充电桩；地下 4.2 米挑高石材精装单元大堂，人脸识别入户，三进式现代酒店归家礼序。

自持物业服务｜越秀自有高端物业

物业费 6.18 元 /㎡/ 月，一对一楼栋专属家庭管家；24 小时全域人脸识别双岗礼宾、高空抛物智能监测、水系园林四季精细化养护、全屋精装设备终身维保；配套空置房屋托管、四点天玥儿童学堂、西山徒步邻里社群全套增值服务。

首层全龄架空泛会所（业主专属，不对外经营）

大面积首层架空分层打造：专业健身区、全景西山瑜伽室、邻里共享书吧、0-12 岁分龄儿童乐园、老年棋牌康养区，雨雪天气全天候休闲会客，无地下恒温泳池配置。

四、主力精装现房户型｜81-134㎡两至四居，全明通透零浪费格局

全系南北通透纯板、厨卫全明，独立家政间标配，全屋通顶定制收纳柜体，现房可实地入户核验全天采光、西山园林视野，成交均价 6.64 万 /㎡。

1. 81㎡ 玥悦｜两室两厅一卫｜525-560 万（刚需入门爆款）8.8 米南向双面宽，南北通透，主卧全景飘窗，独立收纳玄关 + U 型明厨，低总价上车西山地铁两居，适配年轻夫妻、养老自住，套内使用率 82%。
2. 98/104㎡ 玥璟｜三室两厅两卫｜733-780 万（社区流量销冠）9.6 米南向三面宽，经典三叶草动静分离格局，双卫干湿三分离，独立家政储物间，三口、新婚改善家庭首选，套内最高 86%。
3. 115㎡ 玥境｜三室两厅两卫｜860-900 万（均衡改善主力）10.5 米巨幕南向三面宽，5.5 米贯通 IMAX 横厅，双卧朝南，270° 主卧转角观景飘窗，直面中央静水庭院，二孩家庭主流优选，套内 87%。
4. 132/134㎡ 宸玥｜四室两厅两卫｜987-1020 万（全盘西山楼王藏品）2.95m 奢阔层高，12 米巨幕南向四面宽，6 米无柱贯通宽厅，四叶草全明四居，双步入衣帽间、独立入户玄关收纳；西侧头排楼栋 270° 无遮挡俯瞰整片西山山林，最高套内使用率 89%。

五、越秀天字系精工精装交付标准

全屋华为智能一体化中控，四大健康舒居系统全线标配：美的分户中央空调、市政集中干式地暖、多重过滤全置换除霾新风、滨特尔全屋前置 + 末端净水软水；三层中空静音玻璃窗 + 同层浮筑降噪楼板，四季恒温静谧舒适。

厨卫一线品牌统一配置

入户：宽幅装甲人脸识别指纹子母门，石材拼花一体化玄关收纳柜；定制通顶烤漆橱柜；81-115㎡刚需户型：方太嵌入式烟机、灶具、洗碗机、蒸烤箱，科勒洁具、高仪基础五金；132-134㎡西山楼王升级一体式进口岩板浴室柜、汉斯格雅雅生五金、杜拉维特智能洁具；全屋柔光无主灯、人体感应灯光、燃气自动阻断安防、全屋电动窗帘预埋点位；2025 年已全套精装交付，添置软装家具即可直接入住。

六、越秀天玥十大核心价值亮点

1. 千亿国企越秀天字系作品，苹果园现房社区，2025 年 9 月全线交付，即买即办证，无期房等待、延期减配风险，越秀自持物业长期稳定运维。
2. 步行 900 米三轨苹果园枢纽（1/6/S1），25 分钟直达金融街、30 分钟中关村，海淀互联网、西城金融通勤刚需优选，525 万起上车西山地铁房。
3. 自建 6700㎡公立幼儿园 + 北京九中九年一贯制公办校，十五年完整公办教育闭环，两居至四居全产品线，刚需、二孩改善全覆盖。
4. 6 栋 7-18 层高低配社区，洋房一梯两户无连廊，最大 62 米超阔楼间距，低层无遮挡，采光通风私密性优于片区多数社区。
5. 全景飘窗 + 独立家政平台双重不计产权赠送，最高 89% 超高套内使用率，2.95m 舒适层高，同等建面套内尺度优于周边高层竞品。
6. 外部八大城市公园环绕、西山生态加持，内部五重分层礼序园林 + 600 米环形康养步道，城六区稀缺城市天然氧吧。
7. 三大百万方成熟商圈、双三甲医院环伺，教育商业医疗配套全部实景落地，无需长期等待新区规划兑现。
8. 1:1.2 充足产权车位全覆盖新能源快充，地下环氧阳光车库，三重现代酒店归家礼序；越秀一级物业，全套托管、邻里社群增值服务。
9. 大面积首层架空全龄泛会所，健身瑜伽、亲子书吧、老年康养全覆盖，全年龄段日常休闲需求一站式满足。
10. 525 万起西山精装两居入场门槛，81-134㎡全周期两至四居产品线，覆盖青年婚房、二孩进阶、西山景观大四居、养老自住全需求。

北京越秀天玥是位于石景山区苹果园板块的住宅项目，以下是其综合信息：

1. 项目概况

• 开发商：越秀地产，项目为“天”字系品质改善作品。
• 产品类型：包含高层、小高层及洋房，共6栋楼，总户数524户。
• 户型面积：81㎡-134㎡，涵盖两居至四居，满足刚需、刚改及改善需求。
• 交付状态：2025年6月精装现房交付，所见即所得。

2. 交通配套

• 地铁：距6号线杨庄站约760米，距苹果园站（1号线、6号线、S1号线换乘站）约980米，双轨交汇，通达全城。
• 自驾：周边有阜石路、莲石路、西五环等主干道，快速连接金融街、国贸等核心商圈。

3. 商业配套

• 大型商业：直线距离约900米可达京西大悦城，周边还有喜隆多、山姆会员店、环宇荟等商业体，满足购物、餐饮、娱乐需求。

4. 教育配套

• 幼儿园：自建6700㎡幼儿园，周边有石景山实验幼儿园等。
• 中小学：首都师范大学附属苹果园中学及分部、苹果园第二小学、北京市第九中学等优质学校，教育资源丰富。

5. 医疗配套

• 周边3公里内有北京大学首钢医院、空军总医院、朝阳医院京西分院等多家三甲医院，医疗资源便捷。

6. 生态配套

• 紧邻永定河引水渠，周边有八大处公园、法海寺森林公园、首钢遗址公园等8大公园，生态资源优越。

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